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元鼎置业园林苗圃及后屯项目易居（中国）合作计划书2项目背景PartOne项目区位交通本地块位于济南市西城区，槐荫区张庄路北侧、二环西路东侧，槐荫区城市管理行政执法局西侧，槐荫区人民检察院宿舍南侧。交通、消防、供水、供暖、排污等设施建设相对滞后。本地块位于主城区西部，紧邻总体规划确定的腊山新区和济南西客站，与张庄片区规划一路之隔，距主城区中心约10公里。•航空距离济南国际机场60公里•火车站距离济南火车站8公里•市中心距离市中心10公里•济南西客站距离高铁西客站2公里•京福高速公路距离京福高速公路4公里•汽车站距离济南长途汽车总站8公里交通情况对外交通：京福高速公路西客站片区内主要道路：二环西路、经十西路、张庄路、机场路、济西东路、腊山北路等城市立交：经十西路与京福高速公路、经十西路与二环西路济南长途汽车西站位于片区西南部东通济齐路交通现状本案西客站片区济南长途汽车西站项目整体规划地块面积：253亩总建筑面积：40万平方米（以地上容积率计算）商业面积：14万平方米市政路网：4.23万平方米容积率：约2.37项目地块及周边现状张庄路二环西路槐荫区公安局森林公园槐荫区人民检察院财税大厦南向看项目地块南向看项目地块北向看项目地块用地布局（1）行政办公用地区级办公中心（2）商业金融用地市级商业副中心片区级商业服务中心组团商业中心（居住区级）（3）文化娱乐用地博物馆新馆、济南市图书馆新馆、济南市科技馆新馆、济南市影视中心、济南市大剧院、艺术馆（4）体育用地1处区级体育中心3处社区级体育中心（5）医疗卫生用地1所600床的综合性医院2所300床社区级医院（6）混合用地科研办公混合用地商务办公混合用地商业娱乐混合用地背景及相关规划研究本案8市场理解与项目解读PartTwo宏观市场济南历年土地市场济南住宅用地成交市场年份宗数土地面积(亩)成交总价(万元)土地单价(万元/亩)楼面价格(元/㎡)2006年244707437563938792007年20287655780519413542008年3044189111822061627206162793194879135405001000150020002006年2007年2008年土地单价楼面地价土地楼面地价高调上扬土地单价缓和上涨未来两年住宅市场将集中放量经营和住宅用地月均供应面积均发生波动，2007-2008上涨幅度大经营和住宅用地成交幅数总体呈上升趋2007、2008年土地流标率上升月均供应面积(亩)同比(%)月均成交面积(亩)同比成交幅数流标幅数流标率2006480——462——3139.7%2007349-27%279-40%32618.8%200856863%40445%44511.4%经营性用地月均供应面积(亩)同比(%)月均成交面积(亩)同比成交幅数流标幅数流标率2006400——392——24002007259-35%240-39%20315.0%2008527103%36854%30413.3%住宅用地济南历年土地市场注：1土地出让方式为招、拍、挂2楼面地价以地上容积率计算2006-2008年土地成交规模(按面积计)34731936955952884918573202191314313221465105001000150020002500300035004000450050002006年2007年2008年50亩以下50~100亩100~300亩300~1000亩1000亩以上小规模用地成交逐年增多济南历年土地市场注：柱状图数值为各规模地块累计总和8811127114453311441427142095998118859191778169911702561050010001500200025003000槐荫区历下区天桥区历城区市中区2006年2007年2008年槐荫区土地成交单价及楼面地价均低于其他行政区济南历年土地市场槐荫区地价、楼面地价波动明显其余各行政区地价、楼面地价呈波动趋势槐荫区地价、楼面地价为全市最低区1131001686814220621214212514895231279130445050100150200250300350400450500槐荫区历下区天桥区历城区市中区2006年2007年2008年外来企业拿地增多，所占比重逐年增加5012126426465302079219601000200030004000500060002006年2007年2008年亩本地企业外地企业2006年本地企业一统天下，随着土地市场的日益规范和房地产市场成熟，近年外来房地产企业在济南土地招拍挂市场中比重愈来愈高；2008年受金融危机影响，外地企业在济拿地趋势放缓。济南历年土地市场2006年2007年2008年外地企业拿地面积所占比例%9.5662.1945.35济南市住宅市场情况济南市房地产市场供应特征：供应量巨大；住宅占主导地位，所占比例稳定•市场供应-------济南市房地产市场可售房源供应量巨大1可售房源截至2009年4月30日，济南市房地产市场共有各物业类型可售房源485.03万㎡，68515套；其中住宅316.97万㎡，26978套。历下区市中区槐荫区天桥区历城区高新区长清区合计公寓8.592.732.190.130.5522.2736.46商业用房5.024.366.2816.900.942.580.9136.99办公写字楼3.685.581.131.507.7219.61地下室7.266.583.652.443.071.6724.67住宅80.1685.7842.9724.8225.7145.0312.11316.97厂房8.168.16车库4.0912.031.842.970.120.5121.56其它1.540.070.026.680.170.260.0078.74各物业类型区域分布（可售面积万㎡）2008年济南市商品房批准预售情况用途批准销售套数批准销售面积(m2)所占比重%(面积)住宅22914263287173.12办公写字楼13471106303.07商业用房17911576674.38车库2105796832.21公寓57442915438.1地下室144131950965.42厂房34418291.16其它1718915382.54合计500663600857用途批准销售套数批准销售面积(m2)所占比重%（面积）住宅806986495783.75商业用房202271572.63办公写字楼824500.24公寓7555920.54车库1679574325.56地下室5156745587.22厂房000其它75920.06合计1519610321382009年济南市商品房批准预售情况（1-4月）2009年1-4月各物业类型商品房批准预售速度落后于2008年全年速度，住宅批准预售速度基本持平；住宅批准预售所占比重大幅增加；办公写字楼、商业用房批准预售所占比重下降明显；住宅批准预售套均面积明显减小；市场供应结构发生变化2批准预售济南市场篇历年开发开发投资开发投资额稳定大幅上升；住宅占主导地位商业地产有迹象开始启动；历年完成房地产开发投资274.12121.09193.21160.0567.90.0050.00100.00150.00200.00250.00300.0020052006200720082009（一季度）亿元272326济南市场篇完成房地产业开发投资物业构成房地产开发住宅商业用房办公楼其他90㎡以下2008完成投资（亿元）274.12220.6422.5333.778.3111.4同比增长%41.935.796.5154.459-6.3所占比例%80.4912.323.034.162009一季度完成投资（亿元）67.943.36.219.0同比增长%19.22.395.867.2所占比例%63.779.1827.981.开发投资增幅回落，但仍保持较快增长趋势；2.住宅仍占主导地位，但投资所占比例降低，90㎡以下户型投资及投资比例增加，住宅面积结构发生改变；3.商业用房投资增长迅速，所占投资总额比例大幅增长，济南商业地产有迹象开始启动。2008-2009住宅销售状况7.5113.4818.1215.4214.1713.409.559.126.887.138.0518.0521.3118.2713.6014.6656135191502060465461518356225869598458745650573551104980532555255.007.009.0011.0013.0015.0017.0019.0021.0023.002008年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2009年1月2月3月4月万㎡01000200030004000500060007000元/㎡销售面积销售价格市场各月成交量波动明显，成交价格趋于稳定济南市住宅市场情况成交市场济南市住宅市场情况2008-2009各面积段住宅销售状况（套数）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20082009大于180144-180120-14490-12060-90小于602008-2009各面积段住宅销售状况（面积）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20082009大于180144-180120-14490-12060-90小于602009年1-4月去2008年相比，住宅成交各面积段构成结构发生变化：60-90㎡、90-120㎡、144-180㎡中等户型成交所占比重明显增加，而小于60㎡小户型，120-144㎡中等户型以及大于180㎡大户型所占比重降低。2008-2009住宅销售价格状况（套数）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1210000以上7000至100006000至7000元5000至6000元4000至5000元小于40002008-2009住宅销售价位情况（面积）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1210000以上7000至100006000至70005000至60004000至5000小于30002008年至今济南市各价位住宅销售所占比重发生变化，主力成交价位由5000-6000元/㎡转变为各价位段相对均衡。10000以上高端产品成交所占比重下降明显。济南市住宅市场情况20082009200820092009年1-4月住宅供应与成交状况（套数）2017522324710540239338140840141540570199050010001500200025003000350040004500小于6060-9090-120120-144144-180大于180实际销售批准预售2009年1-4月住宅供应与成交对比（套数）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%实际销售批准预售大于180144-180120-14490-12060-90小于6090-120㎡中等户型占市场主导地位；大于180㎡多为高档别墅项目，为当前济南市房地产市场畅销产品；144-180㎡住宅销售状况较好；120-144㎡住宅处境尴尬，其供求比为1：2.17（套数）；90㎡以下小户型销售状况一般济南市住宅市场情况2批准预售与成交济南市住宅市场产品特征供应/成交套均面积维持在120㎡左右；但成交主力面积段呈下移趋势；同时期批准预售量大于销售量，市场表现为供大于求市场稳定，并未出现大幅升价和降价，均价的波动主要是由于时期内产品成交结构引起2009年住宅市场高档产品供不应求，小户型销售良好，120-144㎡面积段户型处境尴尬高层小高层方兴未艾；多层逐步淡出市场；项目名称区域成交面积(平方米)成交套数(套)成交金额(元)1海尔绿城·济南全运村历下59340.473954842007682鲁能领秀城市中74931.987273689843203名士豪庭历下38275.073082554