第七节基准地价修正法在房地产评估中的应用

2011评估师《资产评估》讲义：房地产评估(7)第七节基准地价修正法在房地产评估中的应用提示：基准地价修正法，本质上是市场法，只是参照物价格采用的是基准地价一、基准地价的含义1.基准地价定义按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价是已知的，政府要公布的，定期修正，几年修正一次的2.标定地价(宗地地价)市、县政府根据需要评估的，正常土地市场中，具体宗地在一定使用年限内的价格。二、基准地价测算的基本思路1.基准地价的确定2.利用基准地价，评估标定地价标定地价评估可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率等条件通过系数修正进行评估。在基准地价评估项目中，一般都要编制基准地价修正系数表，以满足评估标定地价的需要。三、基准地价的特点与作用(一)基准地价的特点1.基准地价是土地使用权价格;2.基准地价是区域性价格;这个区域可以是级别区域，也可以是区段，因而基准地价的表现形式通常为区片价和路段价，或两者结合起来共同反映某种用途的土地使用权价格;3.基准地价一般都要覆盖整个城市建成区的;4.基准地价必定是平均价格;5.基准地价是单位土地面积的地价;6.基准地价具有现实性，是评估出的特定时点的价格。(二)基准地价的作用1.政府公告作用;2.政府参与土地有偿使用收益分配的;3.依据宏观调控地价水平的依据;4.征收城镇土地税收的依据;5.进一步评估宗地地价的基础;6.引导土地资源在行业部门间的合理配置。四、基准地价修正法的基本思路—市场法的原理和思路基本原理是替代原理，参照基准地价的市场公允价，考虑在口径上的不同和差异，利用系数把它修正为二级市场的评估价。五、基准地价修正系数法的适用范围1.适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价;2.可在短时间内大批量进行宗地地价评估;3.一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。六、基准地价修正系数法估价的程序被估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其它因素修正系数注意：教材公式5-26，分母是基准地价的使用年限，应该采用最高出让年限。