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第3章房地产评估1、房地产概念什么是房地产：•一个普通的居民，或许一直要等到他出售或购买房屋时，才会对房地产有更多的了解。那时，他感到房地产与其他商品有很大的区别，十分突出的差异是它的交易价格难以确定。而且，交易时还需要办理许多法律手续。这说明，房地产是—个十分复杂的概念。第一节房地产和房地产估价房地产概念•房地产即房屋和土地。•土地包括纯自然土地和经过人类开发改造的土地。它的空间范围可以从地表向上延伸到一定高度的空间，向下深入到一定深度的地下空间。•房屋包括住宅、工业用房(厂房、仓库等)、商业用房、办公用房、文教用房等。房地产概念•法律角度：•房地产，是指人们对土地和房屋的权利。此时，房屋和土地这种物质本身是行使这些权利的基础和物质。因此，房地产可解释为房产和地产。这种解释表示房地产包容了发生于房屋与土地上的各种权利。•可以享有房地产权利是由法律规定的、并受到法律保护。如我国土地法规规定，经办理土地出让手续的用地者，享有出让土地使用权。这种土地使用者可以将土地使用权出售、出租，也可以抵押筹集资金。•而经过行政划拨取得土地使用权的用地者，就没有这种自由处分土地的权利。•私有住宅，屋主可以转售、赠送、出租等，而租户就仅有使用房屋的权利。•日前，许多城市为解决不同收入水平居民住房需要，建有商品房、微利房、福利房。商品房可以自由转让，微利房、福利房的转让就受到许多限制。2、房地产权利•行使这些权利的程度受到有关法规的限制。比如、土地利用范围包括地上空间、也包括地下空间。但是，用地者使用土地的权利要受到①政府对建筑高度和容积率等的限制，②对地下矿藏、埋藏物，用地者不得随意开采；③土地用途要服从城市规划的要求；④服从城市环境卫生法规的要求．等等注意•1、房产和地产都是房地产的组成部分，但并不是说，只有房产相地产合为—体时，才能称为房地产。房产和地产在实体上关系密切．但地产可以不以房产的存在为前提。土地除了作为房屋的地基外，还可以是树木、农作物、桥梁、道路等非房屋的承载者。•2、作为财产．房屋及土地可以分别属于不同所有者，如，我国城市私有住宅，住宅所有权为私人所有，而宅基地却为国家所有。因此，房产和地产可以合为一体，也可以相对独立存在。房地产是房产和地产的总称。•进行房地产估价时，根据需要，可以分别对建筑物和土地估价，也可以对土地与房屋整体进行估价。房地产其它称呼•在香港，房地产又称为“物业”。这种称谓可能来自于我们中国人“买房置业”的观念。香港人对物业的解释是“物业是单元性房地产”。一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是物业，一农庄也是一物业。故物业可大可小，大物业可分割为小物业。•在我国台湾及其他许多国家，将房地产根据其不能移动的特性称为不动产。定义总结•房地产是指土地、建筑物及固着于土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。凡是可移动的部分都不能计为房地产的价值，如宾馆可移动的家俱。•什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？•建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。•建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。•绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。3、几个重要概念几个概念•提示：对于发展商来说，容积率和建筑密度决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率和建筑密度直接涉及到居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。•1、•2、楼面地价：单位建筑面积上分摊的地价占地面积总建筑面积容积率容积率土地单价总建筑面积总地价楼面地价4、地价的种类•我国目前的地价体系是随着经济体制改革的深化形成的，地价种类主要有:•基准地价•标定地价•交易底价•交易价格•课税价格基准地价•基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。•基准地价评估以城市为单位进行。•基准地价按用途可划分为综合基准地价、商业、住宅、工业等分类基准地价。•按地价成果在图上的表达方式，可分为点状地价、线状地价和面状地价。标定地价•标定地价是市、县政府根据需要评估的正常地产市场中具体宗地在一定使用年期内的价格。•标定地价，可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、土地形状、容积率、微观区位等条件，通过系数修修正进行评估得到，也可以按市场交易资料，直接进行评估得到交易底价•交易底价包括土地使用权出让底价、转让底价、抵押底价等。•土地使用权出让底价是政府根据工常地产市场状况下地块应达到的地价水平，确定的某一地块出让时的最低控制价格标准。•在我国，地产一级市场由政府垄断，因而，土地使用权出让价格对整个地产市场的价格水平的影响是非常重要的。•出让底价一般依据基准地价或标定地价，并考虑地产市场的发展状况而定。•出让价格也有协议价格、招标价格和拍卖价格（依次渐高）。政府完全有权根据需要决定采取哪种价格。交易底价•转让底价是土地使用权转让时，成交前的谈判底价。•抵押底价是以不动产作为抵押物时地产的协商价格市场交易价•市场交易价格是地产在市场交易中实际成交的价格。•在正常的市场条件下，买卖双方均能迅速获得交易信息，买方能自由地在市畅上选择其所需，卖方亦能自由地出售房地产，买卖双方均以自身利益为前提，在彼此自愿的条件下，以某一价格完成地产交易。•由于交易的具体环境不同，市场交易价格经常不断地处在变化之中。•租赁价格和转让价格等都属于市场交易价格课税价格•课税价格是政府为征收有关土地税收如土地增值税、土地使用税等作为地产课税基础的价格。•课税价格的确定与课税政策密切相关5、评估标的物的界定•这里的房屋建筑物包含两个层面的含义，其一是房地合一状态下的房屋建筑物;其二是不包含土地的纯粹地上建筑物部分。•从第一个层面的角度来看，作为评估标的的房屋建筑物是指建筑物与所占用的土地及固着在建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。•其中不可分离部分是指那些不能与建筑物分离，或分离后会破坏建筑物功能或完整性的部分，如安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通讯、消防、电梯等设施。评估标的物的界定•从第二个层面的角度看，作为评估标的物的房屋建筑物仅指不含土地的地上建筑物及其不可分离的部分及其附带的各种权益。•不论是房地合一状态下的房屋建筑物，或是不含土地的地上建筑物，它们都具有房地产的共同特征。•为了叙述方便，关于这部分资产的特征和评估特点等，我们以房地产来总括地加以说明。6、房地产的特征•自然特性：•位置固定性•异质性•使用的长期性（耐久性）•影响因素多样性：如周围环境、邻近的房地产用途与功能等•投资大量性•保值增值趋势•经济特性：•经济位置具有可变性。•易受政策影响，受国家法律与政策严格限制•合并于分割的可能性。合并与分割会产生效益的变化。每一类资产的评估都有其特殊性，这种特殊性与该类资产自身的特性相联系。房地产的特殊性表现在以下几个方面:•(一)房地产价格的种类•尽管房地产评估并不是直接去评估房地产的实际成交价格，但房地产的评估值不可以完全脱离房地产的市场价格，它应非常接近房地产的市场价格。•因此，应熟悉房地产价格的种类和每一种房地产价格的确切含义。第二节房地产价值及其决定因素(一)房地产价格的种类•按照房地产三种形态为标准划分，有以下三种价格形态:•土地价格、建筑物价格、房地价格。•除以上基本的房地产价格外，还有以下几种价格形态:•房地产单位价格、楼面地价、拍卖价格、招标价格。4.2房地产价值及其决定因素(二)影响房地产价格的因素•房地产的市场价格受到许多因素的影响。这些因素对房地产价值的影响方向、影响程度都不尽相同。•熟悉和掌握影响房地产价格的各种因素，并了解这些因素在影响房地产价格申的关系，无疑有助于房地产的评估。•为了便于了解影响房地产价格的因素，可以将其进行适当的归类。通常将影响因素分为自然因素、社会因素、行政因素和经济因素四个方面。(二)影响房地产价格的因素•此外还可以将影响因素划分为一般因素、区域因素和个别因素。•所谓一般因素，是指对房地产价格及其变化具有普遍性和共同性的影响因素。或者说是对某市场范围内房地产价格总体水平发挥影响作用的因素。这些因素又具体包括:•行政因素、经济因素、社会因素、其他因素。•影响房地产价格的其他因素是指人口因素、人的心理因素、国际因素等其他一般因素。价格与价值•房地产评估必须明确两个概念，即房地产价格和房地产价值。•房地产价格，通常称之为房地产市价，它是房地产交易双方的实际成交价格。作为成交价格，它是一种历史事实。•同一宗房地产的成交价格，既使在同一时点上，也会因交易双方的地位、心态偏好、动机、素质的不同而不同。资产评估中的房地产价值并不是一种历史事实。价格与价值•而是在该房地产尚末进入市场之前，由评估人员根据评估对象的自身状况、周边环境及市场条件，经过一系列假设或限定，将评估对象置于一种既符合客观实际、又不完全是客观事实的境地中所给出的公正性价值判断。•为了避免在概念上混淆，房地产价格是泛指在市场上实现了交换的成交价格。而房地产的评估结果或结论称之为房地产价值。房地产估价的原则•(一)合法原则•房地产评估的合法原则是指房地产评估必须以房地产的合法取得、合法使用、合法交易、合法处分等为前提。•(二)最佳使用原则•房地产评估中的最佳使用原则是指房地产评估应以估价对象的最佳使用为前提。这种最佳使用的含义是法律上允许、技术和功能上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值。房地产的评估程序•房地产评估程序，是房地产评估全过程的各个具体环节按其内在联系所排列出的逻辑顺序，主要由以下环节顺序组成:•(一)明确评估基本事项•(二)拟定评估工作方案•(三)实地查勘搜集资料•(四)选用评估方法评定估算•(五)确定评估结果，撰写评估说明或报告第三节房地产评估的成本法一、基本思路及基本公式评估值＝重新购建价格－损耗二、适用范围主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时，其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜。[例题]某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。1、估算土地取得成本土地取得成本＝出让金＋拆迁费＝20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米2、估算土地开发成本土地开发成本＝开发费＋其他费用＝3亿元/平方公里＋5万元/亩＝300元/平方米＋75元/平方米＝375元/平方米3、估算投资利息假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：投资利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]＝92.70＋13.70＋6.65＝113.05元/平方米4、估算开发利润开发利润＝（750＋375）×10%＝112.5元/平方米5、计算土地价格土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5＝1,350.55元/平方米土地总价＝1,350.55×80,000＝108,044,000元即该地块经开发后的价格为108,044,000元。第四节房地产评估的收益法一、基本思路及步骤•无限期：房地产价格＝纯收益/资本化率•有限期：a－年纯收益r－折现率二、适用范围有收益的房地产，不适宜公益性房地产。nrraP)1(11三、各参数的估算（一）净收益除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。＝＝净收益潜在收入空置等造成的收入损失