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第三讲业主管理委员会业主管理委员会简称业主委员会，它是业主大会的执行机构，是由业主大会从全体业主中选举产生，并经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。业主委员会履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会与选聘的物业管理公司签订物业委托服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。案例一：业主自发成立的“业主维权委员会”能罢免“业主委员会”吗？2001年9月，南京某住宅小区数百名业主自发组成了“业主维权委员会”，公开宣称要罢免不能代表业主利益的“业主委员会”，并要求选出能代表广大业主利益的新的业主委员会成员。据悉，该小区的业主委员会是由开发商控制的物业管理公司临时指定的，而且对于物业管理公司的选聘也是直接由几个委员决定了结果，并未经过业主大会的审议，更未形成业主大会的决议，少了一道选聘程序，因此闹出了现在的大麻烦。请问：1、从案例所提供的资料，你认为部分业主与业主委员会委员之间的矛盾是如何产生的，原因是什么？2、用“业主维权委员会”来罢免“业主委员会”是否可行？为什么？3、请提出一个合理的解决问题的途径。评析：1、产生矛盾的原因主要有两个：（1）小区的业主委员会没有经过业主大会的选举产生，而是由开发商控制的物业管理公司临时指定的；（2）业主委员会并未按照正规的程序开展工作，对于物业管理公司的选聘也是直接由几个委员决定了结果，并未经过业主大会的审议，更未形成业主大会的决议，少了一道选聘程序。2、用“业主维权委员会”来罢免“业主委员会”不可行。因为“业主维权委员会”是数百名业主自发成立的，未经物业管理主管部门的批准，也未备案，也就不能行使业主大会的职权。3、解决办法《物业管理条例》规定有20%以上的业主提议，业主委员会应组织召开临时会议，可以讨论由业主大会决定的相关事宜，因此，有意见的业主可以组织更多业主达到20%以上即可申请召开临时业主大会。再就是还可在业主大会的年度会议上提出改选业主委员会的意见，进行改选。案例二：开发商能否进入业主委员会？某大厦在进行业主委员会的筹备工作时，出现了分歧，分歧的要点在于开发商能否进入业主委员会。一部分业主的意见：开发商应该进入。该大厦共计39000平方米，目前开发商手里边还有近7000平方米未售出，数量较大，这部分产权单位的代表不进入，就难以管理好大厦。另一部分业主的意见：虽然开发商手里边还有近7000平方米未售出，但房子一售完，开发商就要离开，不能承担业主委员会的委员。请问：开发商能否进入业主委员会？评析：开发商能否成为业主委员会成员可以从三个方面探讨：1、开发商已经把自己开发的物业全部售出，这种情况下，开发商已经完成了角色的转变，即从大业主到小业主，再到非业主的转变，作为非业主的第三方，开发商自然不能成为业主委员会的成员；2、开发商如果出售了一部分房屋之后剩余的部分不再出售，而是留作自己产权，将来进入租赁市场。在这种情况下，开发商就是产权人代表，根据相关规定，开发商就可以进入业主委员会；3.开发商还没有将自己的物业全部售出，但将会在较短的时间内将剩余的物业出售完毕。在这种情况下，由于还有较大数量的房屋未售出，在业主委员会讨论有关事宜时，有许多事情还离不开开发商，同时又考虑到随着物业售完，开发商就要离开，如果将开发商选为业主委员会委员，在其离开时，会出现真空阶段，不利于工作的开展。因此，可以考虑把开发商作为业主委员会顾问，出席业主大会，讨论与业主紧密相关的重要事情，这样既调动了开发商的积极性，又不影响业主委员会的工作。开发商还没有把自己案例三：在什么情况下业主委员会可以解聘物业管理企业？李老师担任他所在小区业主委员会主任后，按规定在第一季度末对物业管理公司的帐户进行了审查，发现财务状况混乱，当即提出问题。但在第三季度再进行审查时，不仅原有问题没有很好解决，在根据广大业主要求重点检查公共设施设备维修开支情况时，发现物业管理公司并未按物业管理协议做到每月畅通下水道一次，清洁水箱一次。业主委员会对此非常气愤，决定行使权利解聘物业管理公司。请问，在什么情况下业主委员会可以解聘物业管理公司？开发的物评析：业主委员会要在与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》中明确写明物业管理公司违反合同的行为条款。当物业管理公司出现合同中规定的违约行为时，业主委员会就可以按照委托合同的约定解聘物业管理公司。具体可以在《物业管理公司委托合同》中规定以下违约条款：1、收费问题；2、财务管理问题；3、公共设备设施维修养护问题；4、服务质量差；5、管理水平问题；6、治安消防；7、物业管理公司不履行物业管理合同约定的其他各种义务。再见！