第九章__土地经济评价.

第九章土地经济评价我们将采用一定的经济可比指标，对土地的投入、产出的经济效果进行评定的过程称为土地经济评价。土地经济评价：对土地利用经济效益的评定分等定级估价农用地城镇用地第一节土地经济评价概述土地经济评价的内涵与作用土地经济评价的理论基础土地经济评价的评价指标和资料要求土地经济评价的步骤一、土地经济评价的内涵与作用（一）土地经济评价的基本概念1.土地经济评价的由来2.土地经济评价概念1）概念：运用可比经济指标，通过对土地利用的投入—产出分析及比较不同土地利用的投入与效益，来评定土地的质量，并确定其土地利用的适宜性和经济可行性。2）土地经济评价与土地自然评价的区别：土地自然评价是揭示着土地在各种利用方式上的潜在能力或适宜性；土地经济评价则主要展示土地在各种利用方式上的经济效果。3.土地经济评价的类别1）根据土地利用类型划分：农用土地经济评价非农用土地经济评价2）根据评价对象的性质划分：区域土地经济评价项目土地经济评价（二）土地经济评价的作用与意义1.科学地确定土地的生产能力，为土地的立法提供依据;2.合理确定生产耗费和产品生产的关系，为拟定土地税收标准服务;3.揭示土地的质量和分布状况，为土地利用规划和土地改造服务;4.采用经济指标对土地进行质量评价，为土地管理服务;5.确定土地价值和价格，为土地的科学管理提供更强有力的手段。不同区域由于自然条件、社会发展条件的差异，土地生产力存在着分异。土地生产力是土地经济评价的前提和基础。二、土地经济评价的理论基础土地生产力理论杜能：农业区位论韦伯：工业区位论克里斯泰勒：中心地理论土地经济评价的理论基础土地区位理论农业区位论土地经济评价的理论基础土地区位理论区位地租市场距离作物A作物C作物B土地经济评价的理论基础土地区位理论付地租能力零售业工业和批发业多层住宅独立平房农业距离城中心•绝对地租是土地价格存在的根源•级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素•垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要因素土地经济评价的理论基础地租地价理论•土地价值来源于收益，土地价格是土地价值的货币表现•估价就是根据土地质量优劣、生产率高低确定其价值的经济评价土地经济评价的理论基础地租地价理论•自然供给：土地自有的可供人类利用的部分。•经济供给：在土地自然供给的基础上，投入劳动进行开发以后，成为人类可直接用于生产、生活的土地的供给。土地经济评价的理论基础土地供需理论——土地生产率指标，是综合反映土地质量与农业技术经济效果的指标集三、土地经济评价的评价指标和资料要求•土地经济效果指标土地生产率（1）单位土地面积产量或产值（2）单位土地面积的净产值（3）单位土地面积的纯收入指标类指标组具体指标土地经济效果指标（总体指标）土地生产率=产量或产值/土地面积单元农用土地面积产值单位面积产量或产值单位耕地面积产量或产值单位播种面积产量或产值单位面积净产值土地盈利率单位土地面积纯收入单位面积原木（竹）产量单位面积林地产品——用于揭示土地的具体利用特征的指标集•土地经济分析指标生产资料消耗指标（1）单位面积播种量；（2）单位面积施肥量；（3）单位面积用水量；（4）单位面积用电量。成本及资金占有指标（1）农作物亩成本；（2）平均每亩耕地拥有资金量；（3）平均每亩耕地拥有固定资产。农用地经济评价的常用指标•土地经济分析指标土地利用及结构指标（1）土地利用率；（2）复种指数；（3）播种面积比例；（4）草场面积比例；（5）林地面积比率；（6）森林覆盖率。社会经济条件指标（1）每亩耕地国家投资；（2）单位面积路网密度；（3）单位面积修配网点密度；（4）距主要城镇距离。农用地经济评价的常用指标指标类指标组具体指标土地经济分析指标生产资料消耗指标组农业集约化水平单位面积播种量单位面积施肥量单位面积用水量单位面积用电量成本费用及资金占有指标组农作物亩成本（费用）平均每亩耕地拥有资金量平均每亩耕地拥有固定资产(原值、净值)土地利用及其结构指标组农用土地利用率农业土地利用率复种指数作物播种面积比率各类草场面积比率各类林地面积比率森林覆盖率——辅助分析土地经济效果的指标集•土地经济效果分析指标技术效果指标（1）农作物良种化程度；（2）技术措施增产率；（3）保证灌溉率；（4）渠系分布密度；（5）草场载畜量指数；（6）造林成活率；（7）单位面积木材蓄积增长率。农用地经济评价的常用指标•土地经济效果分析指标生产消耗效果指标（1）每单位物质费用的农产品产值；（2）成本利润率；（3）每千克商品肥的产量；（4）每千克种子的产量。农用地经济评价的常用指标指标类指标组具体指标经济效果分析指标类技术效果指标组农作物良种化程度适时作业率技术措施增产率水利设施的保证灌溉面积水井分布密度渠系分布密度草场载畜量指数造林成活率造林密度采伐率单位面积木材蓄积增长率生产耗费效果指标组每单位物质费用的农产品产值每单位直接生产费的农产品产值成本利润率每单位商品肥的产量施肥的边际产量每千克种子的产量经济评价资料的要求：准确性连续性完整性典型性可比性1.确定评价单元2.明确评价对象3.资料收集与整理4.评价指标和评价结果的确定第二节土地经济评价常用方法•一、毛利分析（边际效益分析法）•毛利是指农民或农业生产单位出卖产品的年收入中扣除生产成本和管理费用而得到的利润（或者亏损）。毛利分析法一般只适用于情况比较简单（即没有长期的贷款或改良工程，或者这些被忽略）的适宜性评价。种籽肥料农药机械操作临时劳动力杂项建筑物和机械折旧劳力管理开支租金、税农场主及其家庭的劳力风险成本可变成本固定成本不可估量费用收益减减减等于等于等于总产出毛利纯收入纯利润•毛利分析其主要步骤为：（1）利用自然评价的结果，挑选较有希望的土地利用方式和作物类型（2）估算变动成本（又称经常性投入）变动成本包括种子、肥料、农药、机械设备等物质投入和劳动力投入等非物质投入。（3）估算农场的固定成本固定成本时指出了变动成本以外的用于固定设施的成本。（4）估算产值（或者产出）估算作物的单产和产品的市场价格，计算产值。（5）计算农场的毛利和净收入毛利=产值-变动成本；净收入=毛利-固定成本（6）进行适宜性评价土地单元肥土沙土排水不良的土壤土地改良无无无排水土地利用玉米烟草玉米烟草玉米烟草玉米烟草肥料投入/单价200/1.2100/1.2400/1.2200/1.2200/1.2100/1.2200/1.2200/1.2其它可变成本200600200600200600200600固定成本300300300300300300500500总成本7401020980114074010209401340作物产出/单价5000/0.41500/24500/0.41500/22000/0.4300/25000/0.41500/2产值200030001800300080060020003000效益12601980820186060-42010601660实例：边际效益分析法（毛利分析法）二、贴现现金流量分析土地改良的投资或成本很大的时候，必须要对投入资本的收益进行分析，以确定投资是否合适，此外，一般采用现金流量贴现分析（discountedflowanalysis）。所谓现金流量贴现，是在假设利息和工程寿命的情况下，将未来的投资、成本费用或收益采用一定的公式换算为现在的价值，即现值（presentvalue）。贴现现金流量分析可采用下面的公式进行计算：V=P/(1+r)n式中：V为现值；P为未来每年成本或收益的实际数；r为利息；n为年数；1/(1+r)n为贴现因子。贴现现金流量分析步骤：•1）估计土地改良工程的规模•2）做出必要的经济假设•3）分配投入和产出的年度现金流量•4）计算成本收益分析的相关参数实例：•非洲某农场的贴现现金流量分析（P269）三、总收益倍数法主要在国家征地中使用，也叫政策地价《中华人民共和国土地管理法》规定：征地费依据“该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍”确定统一年产值区片综合地价可突破30倍上限四、收益还原法（地租资本化法）估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来的纯收益折算为评估时的收益总和的方法。适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物收益=总收入-总投入=总收入–物资投入–活劳动投入–农业税费计算公式γ(1+γ)nP=1α1-土地纯收益土地还原率土地使用年限计算总收益计算总费用土地租金；房地租金；企业经营收益土地租赁中的费用；房地出租中的费用；企业经营费用土地税；管理费；维修费管理费；维修费；保险费；税金；房屋折旧费—计算总收益计算总费用计算纯收益=房地出租中的土地纯收益：土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益房地纯收益=出租总收入-出租总费用房屋纯收益=房屋现值*建筑物还原率房屋现值=房屋重置价-房屋总折旧房屋总折旧=房屋年折旧*已使用年限耐用年限房屋年折旧费=房屋重置费（1-残值率）计算土地纯收益土地还原率γ(1+γ)nP=1α1-土地价格实例：某公司于1998年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1999年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平米1200元，其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为每平米1500元，残值率为10%。A地块面积450m2，建筑面积为400m2。目前该建筑出租租金为每月每平米30元，土地及房屋的还原率分别为5%和6%，每年需付土地使用税及房产税每建筑平米20元，需支付的年管理费为年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%。根据上述材料，估算地块A在2002年11月的土地使用权价格。•估价过程(1)该宗土地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。(2)计算出租总收益：收益应采用客观收益，即每月每平方米30元。年总收益=30×400×12=144000(元)(3)计算出租总费用：总费用包括以下几项：①年税金=20×400=8000(元)②年管理费=30×400×12X4％=5760(元)③年维修费=1500×400×2％=12000(元)④年保险费=1500×400×0．2％=1200(元)•⑤计算房屋年折旧费：•房屋年折旧费应根据房屋重置价、耐用年限、残值率等进行计算。但本案例中土地使用权出让年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，而根据《城市房地产管理法》和国务院55号令规定，土地使用期满而使用者未申请续期的，土地使用权由国家无偿收回，关于地上建筑物的处置，《城市房地产管理法》未作具体规定，而国务院55号令则规定由国家无偿取得。因此使用者可使用房地产的年限不能超过出让年期。对本案例而言，使用者可使用房产的年期为50-1=49年；而房屋的残值在使用期满时也并不能由房产主取得。因此，整个房屋重置价必须在可使用期内全部收回，以回收整个投资。因此本案例中房屋年折旧费为：=12245(元)•所以总费用=①+②+③+④+⑤=39205(元)房屋可使用年限房屋年折旧费=房屋重置费49=1500*400•(4)计算房屋出租年纯收益：•①房屋现值=房屋重置价-年折旧费×已使用年限=1500×400-12245×3=563265(元)•②房屋年纯收益=房屋现值X房屋还原率=563265×6％=33795．9(元)•(5)计算年土地纯收益：•土地年纯收益=(2)-(3)-(4)=144000-39205-33795．9=70999．1(元)•(6)确定2002年11月的土地使用权价格本案例土地在2002年11月的土地使用权剩余使用年期为46年，因此土地使用权价格为：=1269469(元)γ(1+γ)nP=1α1-5%(1+5%)46=170999.11-五、市场比较法市场比较法就是用已经定价成交（包括租赁）的土地与待估土地相比较，以此推断出土地的价格。其理论依据是替代经济原理。使用市场比较法的条件：掌握丰富的市场交易资料，这些资料与待估土地具有相似性、可比性。市场比较法程序：选择适当的比较物用途相同交易类型相同为正常交易个别条件尽量相似五、市场比较法市场