经营性物业的管理

第七章经营性物业的管理第一节经营性物业管理概述一、经营性物业管理的内容（一）经营性物业管理的概念所谓经营性物业管理是指以经营性、收益性房屋为主体对象的物业管理。其管理的特点是由经营性物业的特点所决定的。（二）经营性物业管理的内容经营性物业管理的内容主要包括以下几个方面：1.制定管理计划当物业管理企业接管一宗物业以后，首先就是要制订一份物业管理计划并获委托方认可。在这份计划中应详细说明物业管理所提供的服务内容以及所采用的方法。计划的制订一般可分为六步：①确立目标；②物业管理状况的检查；③形成租金方案和出租策略；④提出预算（包括管理费）；⑤物业管理委托合同；⑥物业管理的记录和控制。2.加强物业管理的宣传以提升物业租金物业的管理人员通常要努力地进行市场宣传，以使物业达到一个较为理想的租金水平。在宣传时一般要围绕物业的特性来进行，如物业的位置、环境、通达性、方便性等，一般很少利用低租金来吸引租客。因此说对于某些物业，如商业物业、工业物业等租金水平相对于物业的其他特性来说可能并不重要。3.制订收租方法制订收租方法的目的是尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失。4.物业的维修良好的物业维修管理不仅是租客的要求，也是物业本身和物业管理目的所要求的。除了应租客要求进行维修外，还要对物业进行定期的检查和维修，并把检查结果详细记录下来并通知给业主。5.安全保卫二、经营性物业管理的收入与费用（一）经营性物业的收入经营性物业的收入，主要包括经营收入和其他业务收入两个方面。经营收入一般是指出租建筑物楼面和其附属的配套设施设备的租金收入。其他业务收入则包括管理费、附属性的餐饮、购物、商务中心、交通等项服务所得。（二）经营性物业管理中的费用支出经营性物业管理费用支出，一般包括下列几项内容：1.1.建筑物的维修养护费用；2.2.设备设施的维修养护费用；3.3.提供各种服务所需投入的费用；4.4.有关的税费具体包括：房产税、营业税、城市建设维护税、教育附加费、土地使用税等。第二节写字楼的物业管理与服务“写字楼”一词是由境外传入的。按照国内过去的习惯，通常称为“办公楼”，并主要作为所有权人的办公之用。一、高层楼宇的含义与特点（一）高层楼宇的含义高层楼宇是指那些层数多、高度大的用于生产、经营和居住用途的人工建筑物。高层楼宇的使用类型越来越广，包括酒店、宾馆、商住楼宇、办公大楼、功能完善的综合大厦,涉及文化、娱乐、通信、金融、交通等各行各业。那么，究竟多少层以上或高度达到多少的建筑物才能被称为高层楼宇呢？这往往与一个国家的经济条件和时代背景有关。例如，我国通常规定10层以上的住宅和高度超过24米高的公共建筑及综合建筑为高层建筑；美国则规定7层以上或高度达22～25米以上为高层建筑；日本却把8层以上或建筑高度超过31米的称为高层建筑；英国规定24.3米以上的为高层建筑。在1972年的国际建筑会议上，对高层建筑的定义取得了比较统一的认识，并把高层建筑分为四类：第一类高层建筑：9～16层（最高到50米）；第二类高层建筑：17～25层（最高到75米）；第三了高层建筑：26～40层（最高到100米）；第四类高层建筑：40层以上（高度在100米以上）。（二）高层建筑的特点1.建筑规模大，标准高高层楼宇身高层多，必然建筑面积大,建筑标准高(设计、施工、装修都是高标准)。随之而来的，使用维护要求也高。2.人口集中，涉及面广高层商住楼宇住户来自各行各业、不同的地方；不同的国际；在高层楼宇中，会集国内外大小公司机构、不同业务往来人员，涉及的面是十分广泛的。如广州世贸大厦总建筑面积10万平方米，购买、租用写字楼部分的大小公司350多家，涉及到16个国别，有近万人在大厦里办公经营。3.设施设备复杂，专业化程度高为了保证高层楼宇正常运转、发挥功能、生活使用方便，高层楼宇都配备了各种复杂的设施设备，需要专业化的维护管理。4.集多功能于一体，综合性强现在的高层楼宇多数集商业、居住、办公、餐饮、娱乐、休闲等功能于一体，各部分功能有机地结合，综合性强。二、写字楼的含义与类型（一）写字楼的含义所谓写字楼是指供各种政府机构的行政管理人员和企事业的职员办理行政事务和从事业务活动的楼宇。写字楼原意是指用于办公用房、辅助用房和交通系统三部分组成。（二）写字楼的类型目前，我国写字楼分类尚无统一的标准，专业人员主要依照其所处的位置、规模、功能进行分类。1.按建筑面积大小，可以分为四种：（1）小型写字楼：建筑面积一般在1万平方米以下；（2）中型写字楼：建筑面积一般在1～3万平方米；（3）大型写字楼：建筑面积一般在3万平方米以上；（4）超大型写字楼：建筑面积一般在十几万甚至几十万平方米以上。例如：美国纽约的世界贸易中心大厦、香港的中环中心大厦等。还有美国芝加哥市将于2004年建成使用的南迪波恩大厦，高达609.75米，建筑面积达17.65万平方米，共108层，其中最高的13个层面为数字电视设备楼，32个层面为办公区，40个层面为公寓套房，11个层面为停车场，其余是购物及商务区。2.按写字楼的功能划分，可以分为以下三种：（1）单纯性写字楼：就是指其基本上只有办公一种功能，而没有其他功能；（2）商住型写字楼：是指即能提供办公，同时又能提供宿舍的写字楼；（3）综合性的写字楼：是指以办公为主，同时又具备其他多种功能，如公寓、商场、展厅、餐厅等多功能的综合性楼宇。3.按照现代化程度划分，可分为两种：（1）非智能型的写字楼：指一般的写字楼；（2）智能型的写字楼：指具有高度自动化功能的大楼，通常包括通信自动化、办公自动化、建筑设备自动化、大楼管理自动化等功能。4.按国际惯例划分，可分为三个等级：（1）甲级写字楼：是指具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的自然状况良好，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;其收益能力与新近成的写字楼相管;有完善的物业管理服务,包括24小时的维护维修与保安服务。（2）乙级写字楼：是指具有良好的地理位置，建筑物的自然状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新建落成的同类建筑物。（3）丙级写字楼：是指物业的使用年限已较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求，因租金较低，尚可保持一个合理的出租率。三、写字楼的特点一般来说，写字楼具有如下的显著特点:（一）写字楼大多建于城市中心的繁华地段由于大城市交通方便、经贸活动频繁、信息集中通畅，所以，各类机构均倾向于在大都市的中心地带建造或租用写字楼，以便集中办公、处理公务和经营等事项。以金融、贸易、信息为中心的大城市繁华地段，写字楼更为集中。（二）建筑规模大，办公单位集中，人口密度大写字楼多为高层建筑，楼体高、层数多、建筑面积大，办公单位集中，期间可以拥有几十甚至上百家租赁单位，工作人员以及往来客人将形成巨大的人流。这些将会无疑增加管理工作的难度。（三）建筑、设备即现代又先进为了显示富有与事业成功，也为了吸引有实力的公司机构进驻办公，满足他们体现身份、高效办公的要求，写字楼一般所选用的建筑材料都较为高档先进，外部装饰大都会有独特的格局、色彩，内部一般都配有先进的设施设备，如给排水系统、供电系统、中央空调、高速电梯、保安消防系统、通讯系统、照明系统等。因此，给其维修养护与管理带来了较大的难度。（四）功能齐全，自成体系现代写字楼一般还拥有自己的设备层、停车场，以及商场、会议、商务、娱乐、餐饮、健身房等工作与生活辅助设施。进而满足租户在楼内高效率工作的需要。因此，造成其管理与服务内容的复杂化。同时也为客户的工作和生活提供很多方便，满足他们高效办公工作的需要。（五）使用时间集中，人员流动性大一般来说，写字楼物业使用时间比较集中，多数都在早8点以后、下午6点以前。上班时间，整个物业是人来人往，川流不息，下班后是人去楼空，冷清异常。这一特点决定了写字楼物业管理也必须有相应的特殊安排。（六）经营管理要求高、时效性强由于现代写字楼本身规模大、功能多、设备复杂先进，加之进驻的多为大型客户，自然各方面的管理要求都较高；另外，由于写字楼具有收益性物业的特性，高的出租（售）率是其获得良好稳定收益的保证。经营管理不当，就不能赢得客户，甚至会马上失去已有的客户，而当期空置即意味着当期损失，所以其经营管理的时效性极强。四、写字楼物业管理的方式与目标（一）写字楼物业管理的方式写字楼的管理方式大体上说主要有三种方式：1.委托服务型2.自主经营型物业管理3.专业服务企业的物业管理（二）写字楼物业管理的目标1.在管理过程中,首先是要为业主和用户创造与保持一个安全、舒适、快捷的工作与生活环境所谓安全：是指让业主及用户在大楼里工作、生活有安全感。具体包括人身安全、财产安全和消防安全。所谓舒适是指写字楼内创造一个优美的环境，让业主及用户在大楼内工作、生活都能感觉到舒服、方便。所谓快捷是指让业主及用户在大楼内，可随时与世界各地联系、交换信息，抓住商机。2.应确保延长大楼的使用年限及其功能的正常发挥3.完善的写字楼管理应不仅使物业保值，而且可以使物业增值4.写字楼管理应与“全国城市物业管理优秀大厦标准”要求相结合五、写字楼物业管理服务的内容与要求写字楼物业管理可围绕“安全、舒适、快捷”六个字展开。为此，写字楼管理与服务的内容与要求可以按照以下几方面展开：（一）制订写字楼的管理规划物业管理企业的责任，首先就是运用先进的物业管理知识和方法，以最佳方式保养和管理物业及其附属的设施与周围环境，使业主和用户拥有一个安全、舒适、快捷的工作和生活环境；其次，明确大楼使用前的准备工作；再次，说明物业管理服务范畴；最后，制订出物业管理财务、组织及人事制度。（二）写字楼使用前的准备工作1.根据业主或投资者投资这类物业的意向，是业主自用，还是出租或部分自用，部分出租，是单用户（一个用户占用一个物业），还是多用户（一个物业由不同单位占用）；是单用途（如贸易中心、金融中心等），还是多用途（由多个行业的经营者共同使用的同一建筑物）的具体情况，成立大厦业主管理委员会。2.大厦业主管理委员会参与管理单位签订物业管理合同，明确责、权、利关系；制订业主公约或用户公约。3.管理单位根据写字楼的特点及周边环境制订出争创全国城市物业管理优秀大厦的规划与具体的实施方案，并落到各部门。4.根据大厦不同的标准和用途，编写物业管理维修公约，计算楼宇各部分所占的管理份额，使各单位使用者公平地负担管理费及管理维修基金的支出。5.草拟大厦各项管理制度、服务质量标准、各工作岗位考核标准、奖金办法等。6.按照国家标准，做好写字楼交接的各项准备工作。（三）写字楼的维护维修与环境管理写字楼的维护维修与环境管理的内容包括以下几项：1.装修监督管理监督业主和使用人对写字楼进行的二次装修，以确保楼宇结构和附属设施、设备不受破坏。2.房屋管理及维修养护在管理过程中，一定要做到大厦及栋号、楼层有明显的引路标志；无违反规划乱搭乱建；大厦外观完好、整洁；房屋完好率达98％以上，零修合格率达100％，并建立回访制度和做好回访记录。3.设备管理及维修养护4.清洁服务要实行标准化保洁,制订完善的清洁细则,明确需要清洁的地方和清洁次数、时间，并设有专人负责、监督。同时要设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设备。写字楼的清洁卫生服务项目包括：①清洁保养工作;②外墙的定期清洁;③公共区域；走廊及通道；④空调机房、变电房、个楼层的配电室清洁；⑤电梯清洁保养；⑥消防系统及其设备的清洁；⑦供水、排水、泵房系统及其设备的清洁；⑧公共照明设备的清洁；⑨公共洗手间的清洁；⑩写字楼外围区域的清洁等。5.绿化服务绿化管理既是一年四季日常性的工作，又具有阶段性的特点，必须按照绿化的不同品种、不同习性、不同季节、不同生长期，以及根据多变量的客观条件，适时确定不同的养护重点，安排不同的措施落实，无破坏、践踏及随意占用绿地现象。6.保安服务制订全面的保安工作计划，建立有效的保安制度，消除一切危机或影响业主与使用人生命和身心健康的外界因素。具体包括：①根据