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1资格考试《物业经营管理》试卷[日期：2011-06-07]来源：作者：[字体：大中小]一、单项选择题（每题1分，共40分。每小题只有一个最恰当的答案）1、物业经营管理服务的目标是在（）的基础上，保持和提高物业的市场价值及未来发展潜力。A延长物业经济寿命周期B维持物业正常使用C维持该物业的物业管理D实现物业各期净收益最大化2、物业经营管理活动中，通过对人和工作的协调，以为某一个机构创造一个良好的生产、办公环境为主要功能的管理活动是（）。A.收费管理B.设施管理C.房地产资产管理D.房地产组合投资管理3、在物业经营管理的常规工作现金流和成本管理中，不属于物业服务支出的是（）。A.日常维修费用B.物业管理企业财产保险费用C.管理人员的工资D.法定税费4、某人购买房地产市场上的别墅用于自住，该投资行为属于（）。A房地产直接投资中的开发投资B房地产直接投资中的置业投资C房地产间接投资中的开发投资D房地产间接投资中的置业投资5、按照租户的意愿及时调整房地产的使用功能是非常重要的，这反映了房地产投资的（）。A.各异性B.相互影响性C.政策影响性D.适应性6、长久拥有的房地产与暂时拥有的房地产相比，其未来收益和转售价格的预测要困难得多，这样导致的风险叫做（）。A机会成本风险B资本价值风险C持有期风险D购买力风险7、下列关于收益性物业的现金流的说法中，表述不正确的是（）。A有效毛收入=潜在毛收入-空置和收租损失+其他收入B净运营收益=有效毛收入-运营费用C税前现金流=净运营收益-抵押贷款还本付息2D税后现金流=税前现金流-所得税。8、甲公司拟存一笔钱以备3年后使用，假定银行3年期存款的利率为5%，而甲公司3年后需要的资金总额为34500元，则在复利计息的情况下，甲公司目前需要存入资金为（）。A、30000元B、29803元C、32857元D、31500元。9、下列关于资金时间价值的说法中，不正确的是（）。A同样数额的资金在不同的时点上具有不同的价值B从投资者的角度看，资金的增值特性使其具有时间价值C从消费者的角度看，资金时间价值体现为放弃即期消费所得到的补偿D资金时间价值的大小，只取决于时间的长短。10、下列盈利能力指标中，属于动态的指标是（）。A借款偿还期B投资回报率C偿债备付率D财务净现值。11、下列哪一项对物业区位好坏的影响最大（）。A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.空间垂直距离12、房地产直接投资包括（）。A.房地产开发投资、房地产企业债券投资B.房地产开发投资、房地产企业股票投资C.房地产开发投资、房地产置业投资D.房地产置业投资、房地产企业股票投资13.用收益法评估某宗物业的价格时，除有租约限制的以外，应选取（）净收益作为估价依据。A.类似物业的最高B.类似物业的最低C.类似物业的实际D.类似物业的客观14、按存量增量细分，二手房买卖市场属于（）。A.一级市场B.二级市场C.一级房屋市场D.二级房屋市场15、房地产市场供给指标中，反映报告期期末已占用和空置的物业空间总量的指标是（）。A.新竣工量B.空置量C.存量D.房屋竣工面积16、下列选项中，不属于物业管理计划中租赁计划里面出租策略的是（）。3A.物业维修预算限制B.租期长短C.租户类型的匹配策略D.优惠与补贴方式选择17、采用（）的物业租赁管理模式，物业管理企业的收入与物业经租获利的多少没有关系。A.包租转租模式B.出租代理模式C.委托管理模式D.以上三种模式18、如果使用净租金的形式，为确定租金的内容，在租约中不需要明确的费用是（）。A.业主需要支付的费用项B.代收代缴费用C.投资利息D.共用面积维护费用19、从本质上来讲，CRM是一种（）。A.管理理念B.管理软件C.企业文化D.信息技术的创新20、下列物业管理过程中发生的费用，属于营业成本的是（）。A.公司经费B.劳动保险费C.公司利息净支出D.物业管理服务人员的福利费21、对物业管理企业的成本进行估算，在估算人工费是，不应考虑（）。A.基本工资B.社会保险费C.加班费D.通信费22、物业管理企业与众多的业主、非业主使用人发生物业管理的法律关系，最根本的依据是（）。A.国务院《物业管理条例》B.业主公约C.物业管理企业规章制度D.物业服务合同23、前期物业服务合同是（）与物业管理企业签订的约束物业管理前期活动的行为规范的合同。A.购房人B.物业建设单位C.业主大会D.业主委员会代表业主24、下列选项中，不属于物业服务合同中委托服务事项的是（）。A.共用设备设施和附属建筑物的养护和管理B.车辆停放秩序的管理C.小区内及小区周围街道交通秩序的管理4D.房屋建筑共用部位的维修与养护25、新建物业，物业管理招投标应在（）进行。A.物业销售完毕时B.业主大会成立后C.物业建成投入使用之前D.物业竣工时26、物业管理企业三级资质注册资本为（）万元。A.10B.30C.50D.10027、反映物业管理企业在一定时期内经营业绩或者经营成果及其分配情况的会计报表是（）。A.资产负债表B.现金流量表C.成本表D.损益表28、在现代购物中心出现前，传统的零售商业区域主要位于（）。A.城市中心区B.通往城镇的主要道路两侧C.城郊结合部D.没有固定模式29、对一个零售商业物业而言，日常管理费用中所占比重最大的是（）。A.公共能耗费B.设施维护费C.安保费D.保险费30.物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为（）三个层次。A.物业管理、设施管理、房地产资产管理B.物业经营管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理C.物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理D.物业管理或设施管理、房地产管理和投资管理31.物业经营管理中的战略性工作的内容是（）。A.确定战略、进行资产组合B.确定战略、确定标准、构建信息基础、决策分析、进行资产组合C.决策分析、进行资产组合D.确定战略、进行可行性研究、决策分析、进行资产组合32.物业经营管理的常规工作不包括（）。A.物业保险管理B.设施设备管理C.日常维修和维护D.决策分析533.物业管理企业以公司的形式存在。作为公司，一般应具有的特征不包括（）。A.以盈利为目的B.是政府基层组织C.具有法人资格D.是经济组织34.房地产投资的个别风险包括（）。A.收益现金流风险B.周期风险C.变现风险D.利率风险35.房地产投资之弊不包括（）。A.流动性差B.投资数额巨大C.提高投资者的资信等级D.投资回收期较长36.房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般（）。A.较低B.等于零C.无法确定D.较高37.收益性物业价值的高低主要取决因素之一即获得收益期限的长短。获得净收益期限越长，物业的价值就（）。A.越低B.越高C.相等D.无关系38.增加物业开发环节的税收，会增加物业开发建设成本，从而会推动物业价格的（）。A.上升B.无变化C.下降D.稍微下降39.我国目前的各类房地产价格指数，通常基于（）。A.增量市场B.供给价格C.需求价格D.平均价格40.影响收益性物业价值的因素很多，（）等因素都会影响收益性物业价值。A．区位、新旧程度、供求、物业管理B．新旧程度、开发商、物业管理C．供求、物业管理、区位D．开发商、物业管理、区位41.房地产投资系统风险包括（）A．比较风险B.时间风险C.持有期风险D.政策风险642.财务内部收益率(FIRR),是指项目在整个计算期内,各年净现金流量现值累计()时的折现率.A.大于零B.等于零C.小于零D.无关系43.房地产长期代款利率上调,导致()A.新开发量增加,存量增加,租金下降B.新开发量增加,存量减少,租金增加C.租金减少,开发成本减少,存量下降D.新开发量增加,存量减少,租金增加44.在商品住宅市场,多层住宅价格的迅速上升会使居民对高层住宅的需()A.增加B.减少C.改变D.不改变45.一般来说,风险成本包括()等内容A.防范、分散或转移风险的费用；风险所带来的损失及处理费用；风险的社会成本B.风险所带来的损失及处理费用；风险的预测费、风险的社会成本C.防范、分散或转移风险的费用；风险所带来的损失及处理费用；风险的预测费用D.防范、分散或转移风险的费用；风险的预测费；风险的社会成本46.组合投资管理包含（）等因素。A.管理者、投资金额、管理方法B.管理对象、投资金额、管理方法C.管理对象、管理者、投资金额D.管理对象、管理者、管理方法47.编制招标工程标底的工作应由（）来完成。A．投票单位B．政府部门C．招标单位D．房地产学会48.现在借入100元，年利率为15%，则一年后要还的本利和是（）元A．115B．100C．120D．12549.房地产开发投资包括（）投资。A．土地开发、建筑材料B．中介服务、建筑材料C．建筑材料、商品房建设D．土地开发、商品房建设50.影响房地产市场发展的社会经济因素有（）7A.社会因素、物价水平、经济因素B.社会因素、经济因素、政策因素C.社会因素、物价水平、政策因素D.物价水平、经济因素、政策因素二、多项选择题（共30题，每题2分，共60分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得1分）1、物业经营管理通常将其分为（）三个层次。A．物业管理或设施管理B．房地产资产管理C．房地产基金管理D．企业保险管理E．房地产组合投资管理2.下列房地产投资行为中，属于房地产间接投资的行为有（）。A．购买房地产开发企业的债券B．购买房地产市场上的二手房C.购买房地产开发企业的股票D．购买房地产投资信托基金的股份E．购买房地产抵押支持证券3.下列财务评价指标中，属于清偿能力指标的有（）。A．借款偿还期B．投资回报率C．资产负债率D．偿债备付率E．动态投资回收期4.建筑物的重新构建价格是（）的价格。A.扣除折旧后B.估价时点时C.客观D.建筑物全新状态下E.在原有的物价水平下重新建设5.按照房地产用途对房地产市场进行细分可将其分为（）。A.北京亚运村地区房地产市场B.写字楼市场C.一级土地市场D.深圳罗湖土地拍卖市场E.居住物业市场6.评价居住物业区位的优劣所考虑的因素主要有（）。A.市政公用配套设施的完备程度B.环境因素C.公共交通便捷程度D.居民的购买水平和消费习惯E.社区文化氛围7.房屋租赁时，承租人获得的房屋权利有（）。A.占有权B.使用权C.处分权D.收益权E.所有权8.按照与业务量的关系对物业管理企业的成本进行分类，可将其分为（）。A.固定成本B.目标成本C.变动成本8D.差异成本E.半固定获半变动成本9.成本控制的原则有（）。A.全面控制原则B.讲求经济效益原则C.避高就地原则D.责权利分散原则E.例外管理原则10.物业管理绩效评价的基本要素包括（）。A.评价指标B.评价人员C.评价客体D.评价方法E.评价标准11、影响写字楼分类的因素包括（）等。A.写字楼的声望或形象B.大堂和走廊C.电梯服务质量D.出租率E.租户类型12、零售商业物业的策略与运行管理包括（）。A.市场需求分析B.选址分析C.经营业态D.租户的选择及更替E.物业的清洁卫生13、设施经理的工作通常包括非职业性工作和职业性工作，下列工作中属于设施经理职业性工作的有（）。A.保安工作B.决策物业区位的工作C.清洁卫生与维修工作D.确定空间使用方式的工作E.预测未来企业空间需求的工作14、房地产组合投资管理的主要工作包括（）。A.制定组合投资的目标和投资准则B.制定并执行组合投资策略C.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策D.提供物业管理服务E.评估组合投资绩效15.房地产投资的特点是指（）。A.位置固定性B.寿命周期性C.适应性、相互影响性D.各异性E.投资金额大16.资金动态形式可以分为（）三种类型。A.经营性现金流动B.投资性现金流动C.固定资产D.筹资性现金流动E．负债性现金流动17.房地产投资系统风险是指（）。9A.通货膨胀风险、市场供求风险B.周期风险、变现风险C.利率风险D.政治风险E.或然损失风险18.资金时间价值的大小