经济适用房政策争议的研究综述

经济适用房政策争议的研究综述一、研究背景经济适用住房政策是随着中国住房制度改革的不断深化而提出的。最早是1991年6月,国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》(国发[1991]30号文件)中提出:“大力发展经济实用的商品房,优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。[1]经济适用房作为现阶段的国家住房建设政策,旨在通过某种政策倾斜,来达到扩大住房供给、调节房地产投资结构和启动市场有效需求的目的,它是基于我国目前特殊的房地产市场和住房市场发展阶段的一种政策选择。但是,对于经济适用房政策的运行机制、与当前房地产市场的关系、现行政策规定可能产生的市场反应、经济适用房政策的适用范围以及经济适用房政策的可持续性等问题,尚有待于从理论上进行再探索。[2]二、相关研究综述（一）对城镇居民住房购买力的研究1、我国对城镇居民住房结构的基本制度构想高收入家庭住房问题由商品房解决;中低收入家庭住房由经济适用房解决;少数低收入家庭由政府提供廉租房解决.这种构想建立的基础是不同收入的家庭其住宅可支付能力也不同,按此构想大多数居民的住房问题基本都可以得到解决.2、对城镇居民的商品住宅购买力存在的各种争议近两年来,媒体、学术界以及房地产业界对北京市城镇居民的商品住宅购买力存在各种各样的争议,例如现在的住房结构和市场价格是否与各收入人群的住房购买力相匹配?经济适用房的价格对中低收入家庭是否合理?如何确定中低收入家庭所能接受的住房价格?这些问题是值得深入思考的.[3]3、以北京为例，分析城镇居民住房购买力2004年北京市期房预售价格平均值为6060.41元/m2,普通住宅期房的价格为5641.78元/m2,市场上多为80~160m2,其价格为45~90万元/套,不超过高收入家庭的经济承受能力;也有较高收入家庭一定的购买空间,但对于中等收入及中等收入线以下家庭其经济负担将逐步加重。2004年北京市存量房销售平均价格为3921.32元/m2,设其面积为60~120m2,则价格为24~51万元/套,对中等收入、较高收入、高收入家庭而言,与其住房购买力相匹配。2004年北京市经济适用房的价格基本与中等收入家庭住房购买力相匹配。但由于供给有限和在销售中的高收入者“骗购”行为已引起了广泛的关注与质疑。除了部分中等收入家庭将面积有限的存量房作为选择对象外,中低收入家庭的住房支付能力只能负担起租房或是购买城市边缘的住房(由住房的区位理论,北京市住房的价格和距离城市中心的距离有很强的负相关性),从长远来看,如果不采取措施会形成中低收入家庭外迁聚集,对社会稳定可能有不好的影响。[4]（二）经济适用房政策的基本情况1、经济适用房的内涵及保障对象根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》和《城镇经济适用住房建设管理办法》，经济适用房是以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格比商品房市场价格比较低，适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果。其低价格是通过土地划拨供应、免除有关税费、规定开发商的利润上限等来实现。[5]2、经济适用房的特点及性质经济适用住房是由政府扶持,具有经济性、适用性和社会保障性质的微利商品房。它具有一般商品房的共性,也有其自身的特殊性。所谓具有一般商品房的共性,主要是指:经济适用住房的开发建设也必须遵循市场经济运行规律,建立在市场需求的基础上,以销定产;经济适用住房不同于以往的“安居工程房”,是具有微利的商品房,其销售也得通过市场交换的方式来实现;经济适用住房的投资资本循环与周转也要经历生产、流通和消费三个环节。同时要取得金融业的信贷支持。开发模式同样采用招、投标方式。经济适用住房与一般商品房不同之处,即自身的特殊性主要反映在:(1)享受政府的扶持政策,具有政府行为。如建设用地通过行政划拨,免收土地出让金,大部分税费减免,享受较低息优惠贷款等。(2)房价受政府政策的约束和限制,售价实行政府指导价,按保本微利原则确定。其中经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、管理费、贷款利息、税金和开发商利润八项因素。按此八项因素综合确定的售价比同类同区位的商品房低约15-20%,主要是免交土地出让金所致。(3)经济适用住房一般多选择城市边缘或近郊区的土地进行开发建设,综合区位条件不如一般的商品房好。如北京首批确定的19个经济适用房小区,除2个位于三环路边上,其余17个均处在四环路以外地区。(4)实行微利开发建设原则，开发商利润控制在3%以下。(5)经济适用住房为不完全产权商品房,其再转让受到限制。五年之后必须补交清土地出让金和有关税费,才允许进入市场流通。[6]3、经济适用房发展中取得的成就(1)在政府有计划的安排下,经济适用房的大量入市有效地从整体上平抑了住房的价格。(2)经济适用房政策的实施,使众多中低收入者圆了他们多年以来的住房梦。(3)经济适用房政策的推出和实施,有力地推动了我国住房体制的改革和转轨,使我们得以告别旧体制并迈向新体制。[7]（三）经济适用房政策发展中存在的问题(1)经济适用房建设标准控制不力,真正的中低收入家庭望而难及;(2)经济适用房销售对象难以控制,真正的中低收入家庭遭受排挤;(3)一些地方经济适用房价格监控乏效,房价高企,真正的中低收入家庭难以承受。[8]（四）欧美国家的房屋政策1、德国住房保障制度(1)房租管制德国政府采取了租户权益保障措施，要求各地政府按照不同区位、不同结构和质量的房屋，分别提出相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准。为了增加房租价格的透明度，德国许多城市都制定了一个房租价目表，列出了该城市各种房产的大致租价。这个价目表一般是由各个城市的住房管理机构、租房者协会以及住房中介商协会等机构，在对住房情况进行综合评估后共同制定的，很有权威性。[9](2)福利性公共住宅所谓福利性公共住宅，就是在政府资助下，由个人、非营利住宅公司、自治团体建造，向多子女家庭、残疾人、低收入者以及养老金少或领救济金的居民出售或出租的住宅，包括大中型企业用自有资金建造并在税收上得到国家优惠的职工住宅。联邦法律规定，对于因经济收入低，或某一民族、信仰某一宗教，或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭，政府有提供福利性公共住宅供其租住的职责。[9]2、美国解决低收入家庭住房问题的主要政策(1)低收入阶层住房税金信用计划美国联邦和州政府通过发放税金信用证!给相关机构提供一定额度的税金减免!鼓励私人开发商和非营利机构大力兴建供低收入家庭租用的住宅据统计!政府每年为此计划提供约30亿美元的财政补贴!使得不少项目获得的税金减免达到住宅项目成本的50%以上。[10](2)租金资助计划该政策的核心思想是对低收入家庭62岁以上的孤寡老人、残疾人士、无家可归者等，若其用于住房的支出超过家庭总收入的30%，政府将为其提供房屋租金“差额”补贴，并由住房与城市发展部具体负责。(3)特别资助法案凡能够支付每月房屋抵押贷款账单，但没有足够的钱缴购房首期款的美国家庭，可向地方相关机构申请低收入家庭特别资助。3、香港公共房屋制度(1)公共租住房屋香港现有的出租公屋有房委会拥有的约65万个出租公屋单位以及香港房屋协会下的3.2万多个出租单位。[11](2)“居者有其屋”计划和“私人机构参建居屋”计划为鼓励更多市民置业,香港政府1978年起,通过房委会及房屋协会推行多项自置居所计划,兴建资助单位推出发售。(3)租者置其屋计划租者置其屋计划(租置计划)是香港房委会于1998年开始推出的置业计划,目的是帮助辖下公共房屋的租户,以可负担的价钱购买现居的租住单位。(4)“夹心阶层住屋”计划自1993年开始,香港政府还委托房屋协会推出“夹心阶层住屋”计划。房屋协会新建房屋的价格略高于政府新建房屋的价格,但低于香港市场价格,出售房屋的对象多是中低收入与高收入阶层之间,收入超过公屋或居屋申请资格,却又没有能力在私人住房市场置业的阶层(“夹心阶层”)。(5)长者安居乐计划面对中等收入长者对专为其设计的房屋的殷切需求,香港房屋协会于1999年获政府拨地,开始推行长者安居乐计划,兴建长者安居乐屋苑,为中等收入长者提供专为他们设计的集物业管理、健康护理、社交及康乐活动一站式服务,让他们颐养天年。（五）中国适用经济房的发展方向经济适用房政策是在市场化程度普遍较低的过渡时期,政府发挥住房消费支持职能的一种表现,随着市场化程度的提高与居民收入房价比的提高,这一职能最终会趋于淡化甚至消亡。[12]在目前的市场经济发展状况与住房需求结构背景下,有必要重新审视和定位经济适用政策在我国特殊历史发展阶段中的作用。[13]政府应做到以下几点：1.提高认识，确立政府在住房保障方面的职责[14]2.深入研究住房保障方式，把保障机制融入市场机制3.重视住房租赁市场的研究，完善廉租房制度参考文献[1]佚名.中国经济适用住房政策评析与建议_冯长春[J].刊名缺失,出版年缺失(期缺失):页码范围缺失.[2]佚名.关于经济适用房政策的探索_印堃华[J].刊名缺失,出版年缺失(期缺失):页码范围缺失.[3]佚名.城镇居民住房购买力研究_李爱华[J].刊名缺失,出版年缺失(期缺失):页码范围缺失.[4]佚名.城镇居民住房购买力研究_李爱华[J].刊名缺失,出版年缺失(期缺失):页码范围缺失.[5]佚名.中国住房保障政策研究_经济适用房与廉租住房_钱瑛瑛[J].刊名缺失,出版年缺失(期缺失):页码范围缺失.[6]佚名.中国经济适用住房政策评析与建议_冯长春[J].刊名缺失,出版年缺失(期缺失):页码范围缺失.[7]佚名.经济适用房的历史地位与改革方向_王诚庆[J].刊名缺失,出版年缺失(期缺失):页码范围缺失.[8]佚名.对现行经济适用房政策的反思_孙向红[J].刊名缺失,出版年缺失(期缺失):页码范围缺失.[9]佚名.德国住房保障制度值得借鉴_周林洁[J].刊名缺失,出版年缺失(期缺失):页码范围缺失.[10]佚名.美国低收入家庭住房保障政策对我国的启示_潘文辉[J].刊名缺失,出版年缺失(期缺失):页码范围缺失.[11]佚名.香港公共房屋制度的成功经验及其启示_王坤[J].刊名缺失,出版年缺失(期缺失):页码范围缺失.[12]佚名.关于经济适用房政策的探索_印堃华[J].刊名缺失,出版年缺失(期缺失):页码范围缺失.[13]佚名.城市化_农地制度与迁移人口社会保_省略_个转轨中发展的大国视角与政策选择_陶然[J].刊名缺失,出版年缺失(期缺失):页码范围缺失.[14]佚名.廉租房运作机制评析及创新_冯宗容[J].刊名缺失,出版年缺失(期缺失):页码范围缺失.