维修人员管理方案

维修人员管理方案默认分类2009-09-2016:05:43阅读668评论0字号：大中小订阅维修人员管理方案默认分类2009-03-2116:35阅读279评论0字号：大大中中小小新世达房地产开发有限公司随着小区维修人员的流失，原参加过培训的维修人员已经没有了，现有的维修人员都是未参加过专业知识培训，技术力量薄弱，技能单一。随着入伙人员的增多，装修进入高峰期，小区维修力量薄弱的问题日益突显出来，针对日益突显出来的维修问题，对维修如何加强管理，来满足小区维修服务的需要。对再次出现维修人员大部分流失等类似情况如何来组建维修队伍，特制定维修人员管理方案，对今后的维修服务队伍的组建起指导作用。维修队伍的组建是根据工作阶段的不同，工作内容的不同，工作的需要来大致分为两个不同的阶段来组建维修队伍，一个是前期介入阶段，前期介入阶段，工作量虽然小，但是，所有的工作都是为后期的正常管理，设施设备的维修养护打好基础，所选派的人员要求，能尽心尽力工作，自我约束能力非常强，工作比较认真负责的，而且是热爱这份工作，愿意长时间留在小区工作的维修人员。后期实操阶段，工作量比较大，涉及的面比较广，在维修队伍的组建方面，主要是满足小区维修服务工作的需要。一、维修人员前期介入工作内容1、在小区施工期间，做到现场跟踪监管，掌握现场一手资料，摸清小区室外给排水，供配电的管路走向，小区室外防水，回填土，等隐蔽工程的施工情况，将施工过程中及时发现的有关问题提出相应的整改意见和建议，既为后期的管理提供方便，也为小区业主使用提供方便。2、熟悉现场设施设备的分布情况，设备的有关技术参数，设备的工作原理，设备的技术性能，现场调试情况，设备的缺陷，通过前期的熟悉掌握，为陆续到场的维修服务人员在最短时间内熟悉小区的基本情况提供方便条件，充分发挥设备的使用功能为小区服务。3、小区的销售中心、样板房及开放区域的设施设备的维修养护是展示小区维修服务的一个缩影，为保证以上区域随时都处于正常工作状态，前期维修负责人应定期巡视以上区域，及时发现问题及时整改，把问题消灭在未出现之前。始终保持以上区域能展示良好形象.4、根据小区设施设备的配备情况，作为小区现场维修养护，应配备的常用基本工具应该是哪些，专用工具是哪些，应准备的维修材料是那些，才能满足现场维修服务要求，根据需要整理出维修工具清单，常用维修材料清单，并及时购买到位。二、前期介入人员配备根据实际工作需要应配备以下三个方面的专业人员。强电专业人员，一方面熟悉小区供电系统的基本情况，保证小区正常供电需求；另一方面，收集整理小区配电的有关资料，熟悉供配电的施工图纸；给排水专业人员，熟悉小区室外给排水，小区室外防水，室内给排水的施工情况和施工缺陷，及时提出整改意见；弱电专业人员，专门负责小区弱电智能化及消防系统的施工跟踪，及时发现施工过程中存在的问题，提出合理的整改意见。三、维修队伍的组建1、人员设置维修班长空调工1名维修主管泥瓦工1名弱电工1名电梯工1名水管工1名维修电工1名设置说明：1、虽然电梯，弱电智能化，空调等专业的维修人员招聘比较困难，但是要保证维修服务及时，现场还是应该配备相应的专业人员来保证维修的及时性，从而提高业主的满意度。2、根据小区的建筑面积，根据晋城高层楼宇的管理费收费标准，以上设置远超出了成本的控制范围，在实际用人方面应招聘一专多能的复合型全能技术人员，可以将电梯维修人员和电工合并，将水暖工和泥瓦工合并，弱电工和空调工合并，这样人员也精减下来，技术也全面覆盖。3、为了进一步降低管理成本，管理人员可以设置一人及可，维修管理人员既是班长也是主管，一人全面管起来。2、人员的培训新组建的团队，素质有高有低，参差不齐，除了具备一定的专业知识外，还要经过一系列的培训才能完成入伙前的各项工作。普及基本常识，主要培训：物业管理的基本知识，物业管理的基本环节，小区设施设备的分布情况，维修班的基本职能，日常维修运作方式，消防的基本知识等内容。深化物业知识内涵，主要培训：学习接管验收标准，掌握接管验收知识，观看情景教学片《室内维修服务流程》、《入伙流程》、《从业人员服务规范》和《从业人员语言规范》，提高员工服务的基本技能，主要培训：小区给排水的基本知识。小区供配电的基本知识，小区消防设施设备的工作原理和基本功能，小区的接管验收与接管，小区入伙的基本知识，装修管理基本知识。3、建立完善的管理制度建立完善的维修管理制度：采购物品审批制度，仓库管理制度，供用水管理规定，二次供水管理制度，临时用电管理规定，配电房管理制度，水泵房管理制度，发电机房管理制度，电梯机房管理制度，员工宿舍管理制度，消防中心管理制度，样板房管理制度，值班管理规定等管理制度。制定各工种岗位职责：管理处工程主管职责，维修班长职责，维修技工职责，电工职责，水管工职责，弱电工职责，电梯工职责，空调工职责等4、维修机具的购置根据项目的人员配置结合小区的实际情况应配备以下个人工具和公共工具来满足小区维修服务的需要。机电维修配备装备名称单位数量参考单价（元）金额（元）备注套筒套1216216台钻台119801980切割机台1780780瓦工切割机台1380380小功率疏通机台1938938手动疏通器把15050套丝板套1200200台虎钳台1230230潜水泵台210002000电工工具套2304608管工工具（水工）套1800800万用表（电子式）个1150150万用表（指针式）个1120120铝合金梯（13步）把1570570铝合金梯（7步）把1520520铝合金梯（5步）把1350350铝合金梯（４步）把2320640材料架个210002000冲击电锤把120002000摇表个1130130接地摇表个1200200钳型表个1200200空压机台110001000电焊机台126402640千斤顶台2160320木工工具套1300300瓦工工具套15050切割枪具套18080焊具套1100100氧气、乙炔瓶个1650650手枪钻把1480480内六角套1110110电烙铁个15555电烙铁个13333角磨机台1337337拉铆枪把13131梅花扳手套2120240热容器套110001000三爪拉马把39802940呆扳手把284168游标卡尺把19595压杆式黄油枪个251102撬棍根23672倒链个1650650组合式脚手架套45002000试电笔支5315剪刀把21224压线钳把13535三通压力表套1140140锯弓把12020锉刀（4种）把4728什锦锉套12525绝缘鞋双13030吸锡器把12020切管器个16060铁皮剪把12020卷尺（5米）把5525钢板尺把22040角尺把12020电源线（50米）个1200200绝缘手套双13535手动葫芦个1150150玻璃刀把14040卡线钳把11515液压钳套1180180石料切割机台1180180强光手电筒个25050活扳手套2400800胶鞋双450200轻型绞板套1200200维修材料40005、办公场地配备标准根据小区的规模，日后的维修工作量是比较大的，应按照中海物业管就高标准的要求来规划维修办公用地，应配备25平方米左右的维修办公室，30平方米左右操作间，建立了一个具有很强战斗力核心团队，30平方米左右的材料库房。位置选择根据维修工作的需要，既方便管理，又方便业主维修需要为原则，应选择在A栋地下室，地方比较适合。四、小区设施设备的维修养护公共设施的维修养护根据建筑装饰管理手册的指导内容来进行维修养护，具体按照小区情况，合理安排学时间，将手册的内容进行分解学习。真正让作业指导书起到指导作用。公共设备的维修养护根据设备管理手册的指导内容来进行维修养护，具体按照小区情况，合理安排学时间，将设备手册的内容进行分解学习，掌握设备管理规程，养护的专业知识，真正让作业指导书起到指导作用。