绵阳万达广场可行性研究

目录一、研究背景及意义...............................................................................................................................1二、大连万达集团概况............................................................................................................................2三、绵阳房地产市场分析........................................................................................................................4四、商圈分析...........................................................................................................................................4（一）选址方向分析........................................................................................................................51、绵阳万达广场——城市副中心..........................................................................................52、绵阳万达广场特点分析......................................................................................................6（二）人口数量及其特点................................................................................................................6（三）商业发展潜力........................................................................................................................71、南河片区真空行业——万千百货......................................................................................72、自主配套商业投资——万达院线......................................................................................83、新利润增长点——高级酒店..............................................................................................8（四）影响商圈的因素....................................................................................................................91、竞争对手的地理位置..........................................................................................................92、交通运输情况....................................................................................................................10五、绵阳万达广场开发策略分析..........................................................................................................10（一）绵阳万达广场开发优势分析..............................................................................................101、土地成本控制分析............................................................................................................102、强化了“房地产开发补贴商业经营”策略....................................................................103、调整了资金头寸................................................................................................................114、增强了调研信息................................................................................................................11（二）绵阳项目资金来源和融资渠道分析..................................................................................121、资金来源............................................................................................................................122、融资渠道............................................................................................................................12（三）绵阳项目现金流策略分析..................................................................................................13六、结语.................................................................................................................................................14一、研究背景及意义2009年9月16日下午，在第十届西博会中国科技城—绵阳投资项目推介会上，绵阳市政府与大连万达集团在蓉举行绵阳万达广场项目签约绵阳万达广场开发项目可行性研究第2页共16页仪式，万达集团拟投资60亿元参与涪城区南河片区旧城改造，开发建设包括百货、酒店、餐饮、娱乐、住宅等综合业态的绵阳万达广场，这也是今年第十届西博会上绵阳市成功引进的首个大型投资项目。万达集团在全国40多个城市投资项目，已开发开业27个万达广场。绵阳系川北重镇，四川第二大城市。万达绵阳项目占地约218.2亩，它将绵阳一旧城区改造成为新一代城市综合体——以现代商业为中心为主，包含高档百货、五星级酒店、精品餐饮楼、娱乐楼、影城、步行街、底商、SOHO公寓、住宅等综合业态。该项目建成后将成为绵阳市新的城市商业中心和标志性建筑，全面提升该区域的商业发展水平和现代服务业水平。绵阳市政府在协议书中承诺，为项目开辟“绿色通道”，实行专人负责制，对项目的引进、落户、审批的全过程提供廉洁高效的投资服务，切实保障项目的顺利运营，并在各个方面提供优惠的政策支持。万达集团来绵投资建设绵阳万达广场，不仅有利于完善绵阳城市功能、全面提升城市品位、带动区域商业升级，而且有利于提升绵阳城市形象、促进社会就业、增加地方财税收入，进而实现社会效益与经济效益的双赢。二、大连万达集团概况大连万达集团成立于1988年，经过20年发展，万达集团成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团，资产300亿元，年销售额200亿元。2009年万达集团纳税近15亿元，被中国银行和中国农业银行两家总行评为“A类重点大客户”，全国只有不到50家各行业企业获得这个待遇。从商业地产项目的规模、发展前景绵阳万达广场开发项目可行性研究第3页共16页看，为国内最大的商业地产开发企业万达集团目前在全国有40多个投资项目，已在全国开业19个万达广场，6家五星级酒店，持有型物业面积近280万平方米。从2008年开始，万达计划每年有5-8个万达广场开业，以及3-5个五星级酒店开业①。2008年万达完成年度经营计划的80%，在当前经济调整和地产调整下，万达仍保持高速发展的势头。2009年，万达集团保持高速发展状态，计划有8个万达广场要开业，实现300亿元的销售，净利润超过45亿元。目前发展态势：1.万达集团目前拥有近40个大型城市综合体项目，开业19个，项目均分布于国内一二线城市。2.万达商业地产发展起于1999年，在国内首创的“订单地产”模式当前仍对其产生较大的推动力，商业地产资源平台呈现加强的态势。3.产品历经第一代单体商业和第二代大型商业的摸索，目前第三代“城市综合体”产品获得销售上的较大成功。4.万达模式在国内一二线城市获得认可，2008年下半年与2009年，在土地投资上，保持高速发展态势。5.2009年，万达旗下项目将要全面开业，同时还有其他9个项目陆续开工。此前，万达的开业项目一般维持在每年3个。6.从2008年第四季度至今，万达集团增加了11个项目，新进入三座城市，新增项目总投资额达到560亿元。对于万达而言，资金注定成为其未来发展的最大命脉。在公司战略上，目前万达也进行了一些调整，①万达编辑委员会、《万达纪念文集》、中央文献出版社、2005年绵阳万达广场开发项目可行性研究第4页共16页比如在新增项目中加大了住宅的比例，注重在成熟的地段拿地并利用万达品牌控制土地成本，近来也参与了住宅类用地的竞夺。7.拥有商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业，在商业地产配套产业链条上，万达电影文化产业与万千百货呈现快速扩张态势。三、绵阳房地产市场分析绵阳房地产在2008年下半年陷入量价齐跌的僵局，到2009年初，成交量随着气温的回暖逐渐回升，当部分错过2008年下半年抄底机会的买家还在期盼“倒春寒”的时候，市场却完全出乎人们的意料之外，5、6月份开始量价齐涨，跨过8月份，市场几乎出现了“恐慌性抢购”，到2009年10月份，个别楼盘的房价几乎是一天一个价，而且开盘即告售罄。短短一年间，绵阳房地产市场迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，由买方市场转变为卖方市场。绵阳房地产市场在全国总体行情迅速走高的大环境下有着自身的特点，2008年的特大地震创造了大量额外的市场需求，国家大量的灾后重建资金的投入，带动了区域消费的增长，提高了区域居民的购买力，间接拉动了区域房地产市