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置信投资有限公司项目投资部前言为了向公司高层投资决策提供参考数据，同时为下一步的项目前期策划工作准备基础资料，投资公司项目投资部牟志刚、袁鹰于2001年9月17—22日对绵阳市区目标地块开发所涉及到的自然环境、社会环境、开发环境、消费环境进行了初步的前期市场调查。通过考察现场、拜访相关职能部门，获得了大量的原始材料，并形成了初步的调查报告，供领导参阅。第一部分目标地块环境分析第一节目标地块(财贸校地块)环境分析一、地块位置及边界：地块位于绵阳市涪城区滨河南路136号。北临宽约12米的滨河南路及河宽约400米的涪江；东临建设中的青年广场，广场面积约150亩，河面宽约200米的安昌河在此与涪江汇合；距地块东北面1.2公里，有芙蓉溪与涪江汇合，涪江、安昌河、芙蓉溪在距地块东北面500米处形成面积约7万平米的水面；南临一条规划中的道路，其后80米处建有龙坛寺雨污水提升泵站；西临一条宽12米的市政道路（原财贸校区道路），此路西边为财贸校保留不搬迁的学生宿舍、员工食堂及部分教师宿舍。（详见附图一）二、面积指标：该地块面积为47.647亩，其中代征地有4.04亩。地块东边边长130米，南边边长130米，西边边195米，北边边长220米。三、地块形状：地块外型类似于一个不规则的梯型。东边因紧临青年广场的环形道路而形成弧型边界。四、地表附着物：整个地块地面距周边的道路高差约3米，即低于±0.00有3米，但此次绵阳发生洪涝灾害时，地块上没有形成河水倒灌，且只有部分地面积水；地面土质较结实。东边距滨河南路7米处有座长100米、宽10米、高五层的教学楼；西南角处有一座高8层的综合楼，此楼正在拆迁；地块正中有一蓝球场及两个羽毛球场；其余地面均长着一些杂草。2五、现有街道状况目标地块周边现没有成型的商业街道，根据现场考察来看，此地块的商铺开发只能做滨河南路及青年广场的地边，以及原财贸校内道路。六、地块权属及相关情况成都中盛实业发展公司在今年八月参加该地块招标，通过其特殊的关系渠道及总规划，获得了该地块的土地使用权（见绵国土函[2001]136号）。中标总地价为￥2900万元，63.6万元/亩。其中8月31日前支付了总地款的30%（即￥870万元），按规定本月底前需支付总地款的40%（即￥1160万元），所剩30%的地款在今年12月31日前付清。目前在76万元/亩左右。中盛公司迫于资金压力，急需将该地块转让出来。据现场考察，此地块现应是绵阳市五桥内最好的地块。属二级土地，市场地价应为80万/亩。第二节周边环境区位分析一、自然环境（一）、自然景观：目标地块位于三江汇合处，三面环水，涪江、安昌河河面较宽、水质优良；东西面富乐山公园及远处跌落有致的群山形成较为壮观的自然景观；在建的青年广场及滨河南路两旁的树木将会形成一片漂亮的绿化景观，（广场计划今年11月份竣工）。（二）、环境污染状况由于绵阳市定位为全国唯一的一座“科技城“，市区所有污染企业均已拆迁，城市污水处理较好，地块所处位置自然景观优秀，所以该地块环境污染状况良好。二、人文景观1、紧临目标地块东侧的青年广场建成后将为目标地块开发带来一个较好卖点。2、在目标地块东边有一座南山塔，为清代以前建筑；西北方100米处的涪江三桥造形奇特、色彩艳丽，正北方的富乐山塔，在夜间泛光照明下尤其显得晶莹剔透，这些人文景观使目标地块的周边环境大为增色。三、社会环境（一）、人居环境该地块所处涪城区是绵阳市的经济、政治、文化中心，企事业单位众多，均在地块方圆700米范围内。政府机关有市委、区委、区政府、公安、财政、学校、3邮局、商场、宾馆、医院等单位。各机关工作人员在这里工作、生活、休闲娱乐，生活设施配套齐备，具备了居家的方便性、舒适性。（二）、社会治安环境绵阳市整体社会治安情况较好，目标地块位于城市中心，又临近公安局、派出所、军区等强力机关。地块所处位置相对僻静，紧邻地块西南侧的“南河花园”时有小偷入室行窃的现象，同时地块东侧的青年广场修建中，人员较杂，加之河边的绿树成荫，灯光较暗，存在一定的治安隐患，所以天一黑，河边道路人员较少，只是一些兜风车辆时有经过。（三）、商务状况由于绵阳市是一个副省级城市，商务较省内其它区市发达，加之目标地块所处区域为该市的商务中心，其中商务中心大楼“新益大厦”距目标地块1公里，区域内的宾馆如临园宾馆、新华饭店每天的住房入住率达80%以上，是当地入住率最高的宾馆之一，为外来商务人员、旅游人员临时投宿的集中地。第三节社区生活配套一、市政配套1、道路与交通目标地块主要组织交通的干道是滨河南路及一环路南段经过“南河花园”的道路，目前经过“南河花园”的干道仅修至“南河花园”尚未通到目标地块，随着青年广场的竣工，此路也将连通。目前当地人均车辆数较多，街上过往的代步车主要是公交车、出租车、三轮车和自行车，公用轿车数量较多，副局级领导的车子均为广州雅阁。街上道路交阔、交通比较顺畅。据说该市的城市畅通工程居全国第二，（成都市居全国第七）。经过地块周边的公交车线路有5条，其中5路公交车的起点站在距目标地块的150米处的滨河南路。2、管网设施由于目标地块地处原财贸校的位置上，故而地块上水、电、气、光纤配套系统完善，相对而言，宽带网建设相对滞后，周边小区居民通常使用电信拨号方式上网。目标地块及周边社区原有的城市排污管道系统比较健全，地块南边80米的4城市雨污水提升泵站在此次的暴雨中因设备初期使用，没有起到多大作用。但目标地块以后的雨污排放问题不大。根据我们实地考察，污水提升泵站满负荷工作时嘈声不大，不会对将来的小区造成影响。3、市政单位目标地块及周边主要的市政单位有雨污水提升泵站、市委、市政协、卫生局、民政局及涪城区各职能部门。居民在此生活将较为方便。4、文化教育在目标地块的西边130米处有南街幼儿园、警钟街小学，150米处有绵阳一中，该校近三年来初三毕业考试居全市第一，地块南侧安昌河对岸1500米处的南山公园旁有全省重点高级中学——“南山中学”；在南街幼儿园周边有绵阳广播电视局，绵阳晚报、日报社、市教委、涪城区党校及新华书店。5、体育设施紧邻目标地块东侧有一大型休闲娱乐的“青年广场”；地块南侧1200米处有目前绵阳市体育设施最齐全，档次最高的“南河体育运动中心”，今年的“全国农运会”及即将举行的“全国少数民族运动会”都在此举行。6、银行、邮政、电信系统由于目标地块与传统的繁华商业地带较近，其周边的各商业、银行网点众多，附近中行、工商银行、建设银行、农业银行、邮局都在其1000米范围内。二、生活配套设施1、商业服务网点目标地块距离较政府职能部门较近，但政府职能部门距绵阳市集中的商业中心尚有300米左右，所以目标地块周边300米范围内的商业氛围就没有中心地带浓，不过范围内的日常生活品购买还是较方便，在建设路有“双汇连锁超市”，“南河小区”内市政道路旁有一门诊部及其个体户经营的商业铺面。一旦与青年广场连接的市政道路建成，从地块到市中心繁华地带距离将大大缩短（500米以内）。2、休闲娱乐设施当地休闲娱乐较集中的街道在距目标地块西侧400米的红星街及南河街上，一环路南段上也有一些按摩、美容中心，茶坊等。经过目标地块的滨河南路西侧上有一少部分茶坊、美容室，但其经营状况不理想。整体看来，这个区域内休闲娱乐设施不是很集中。53、医疗卫生设施在目标地块西侧的一环路南段上有涪城区中医院及市中医院机关分院，绵阳市中心医院距地块只有600米左右，该医院是绵阳市医疗设施最先进，市民最信得过的医院。4、农贸市场在距目标地块西侧300米处有一建设路市场，为较大型的农贸市场。5、住宿、餐饮设施较地块最近的宾馆、餐馆是位于警钟街的新华饭店、满香园、蒋记豆花庄及建设路上的军区招待所。但是全市的宾馆、餐馆主要集中在人民公园及市政府办公大楼之间。在这里需要特别注意的是，上述设施从文字上感觉与目标地块有一定的距离，但实际生活中，它们却处在人们日常生活中能够接受的活动范围之内。第四节目标地块分析一、目标地块价值分析综前所述，财贸校目标地块应是可供选择的地块中居住小区开发最好地地块，其优势可以用“闹中取静”来形容。无论从其环境、交通、服务配套等都较完善，根据周边规划建设的不断完善，住宅开发的价值较大。二、成本分析在目标地块距地面高差约3米的情况下，建地下车库，将会导致建安成本大大增加，同时目标地块周边的商气不足，商业铺面的开发风险较大，相对能作商铺的只有滨河南路及广场面的两面。这样也使项目投资风险进一步加大。不过经实际考察后，项目的实际建安成本没有我们最初预算的那样高，多层建安约500元/M2。因绵阳的开发商较多，整个绵阳市地价被炒得很高，据国土局的叶先生讲市区商品地产地价（净地）大约为：地段临园路东段滨河南路荷花西路长虹大道北段（丝绸厂）山江花园地价（万元/亩）200—30080604040备注：根据目标地块的周边情况及当地市民购房的习惯，该地块只适于进行多层或小高层住宅开发。高层电梯公寓很难被市民接受。6第二部分项目运作环境分析第一节、自然历史环境绵阳位于四川盆地西北部，涪江、安昌河和芙蓉溪三条河流合抱城区，在绵阳市区东南面汇合。绵阳市区地势平坦，总体以平坝、浅丘为主。附近有富乐山等山脉。辖区内地势西北高，东南低。西北部为山地，山脉有摩天岭、岷山山脉和龙门山脉，包括市境内最高峰海拔5400米的雪宝顶；东南部为平原和丘陵地带。绵阳古名涪城，素有西川第一重镇之称。自公元前201年（汉高祖六年）置涪县以来，已有2100多年历史。晋朝以后，历代都在此设置郡洲，其地理位置险要，是古剑门蜀道南段的起点，史称“控制西川”之“蜀道咽喉”。三国时期刘备入川后在此设立郡府，至今仍可以在三江汇合处看到古城遗迹。绵阳现已升格为副省级计划单列城市，下辖涪城区、游仙区、高新区以及安县、江油等十个区县，总面积2万多平方公里，人口520万人，“九五”期间人口平均增长率为0.46%。市区面积60平方公里，人口约66万。第二节、经济环境绵阳是四川省第二大城市，2000年国内生产总值为317.88亿元，占全省的7.9%；全社会零售商品总额为101.6亿元，为全省的6.7%；城乡居民储蓄存款余额为179.5亿元，人均可支配收入为6223元，在岗职工平均工资为7745元；房地产投资为14.6亿元。绵阳是三线建设的老工业基地，科研机构云集，科研力量很强，共有8万科研人员和20名两院院士。绵阳国营厂矿，特别是军工企业较多。近年很多国营工厂由于经营不善、不适应市场竞争而破产倒闭，很多职工下岗，绵阳市的利税大户长虹厂也面临很大困难。由于国有经济不景气，绵阳去年国内生产总值比上年上升5.9个百分点，落后于四川省平均水平。第三产业的发展速度远高于一、二产业，但整个经济结构仍属于“二、三、一”结构。市场物价总水平稳中略有回升，在上年物价水平下降的基础上全年商品零售价格总水平比上年再次下降2.5%，居民消费价格总水平下降1%，农业生产资料价格总水平下降1.8%。企业景气状况以及企业家信心指数处于景气区间，出现了逐步向好的迹象。绵阳市2000年消费品市场实现零售总额101.57亿元，比上年增长8.1%。已7经有多家外资投资的商业企业在绵阳开业，包括家乐福、沃尔玛、麦当劳和KFC快餐等。全市城镇人均消费支出为4844元，市区平均每户彩色电视机保有量134台、空调25台、自行车115辆，摩托车5辆。全市私人汽车共2.57万辆。2000年绵阳市职工人均工资收入7267元，事业单位人均工资收入8119元，农村人均收入9250元，城镇居民人均可支配收入6223元，城乡居民人均储蓄存款余额3455.8元。总体而言，绵阳经济在国家发展国有企业的政策扶持下，努力发展多种经济成分，积极吸引外资，已经开始逐步摆脱国企效益下滑的不利影响，在国家批准建设中国科技城的大背景下，绵阳正面临“千载难逢”的机遇，将迎来一个发展的新时期。但目前绵阳市民总体收入不高，购买力有限。部分私营企业老板、个体经营者和拥有灰色收入的政府官员收入较高。第三节、基础配套绵阳市近年来投入巨资进行市政设施建设，整修了涪江、安昌河、芙蓉溪两岸的河堤，使其达到