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市场调研报告项目：绿水青山1第一部分项目基础市场调研一、项目基础资源调研1-1、项目地块状况1、项目地块地理位置绿水青山项目位于合肥市肥西县桃花镇境内，区位优越，交通便捷。北倚风景秀丽的庐州第一山——大蜀山，南距国家级森林公园紫蓬山风景区不足10km，东距国家4A级旅游风景区三河古镇仅30km，融于两个国家级开发区——合肥高新技术产业开发区和合肥经济技术开发区之中，与合肥政务文化新区和已建成的合肥大学城相毗邻。合宁高速、合九铁路、宁西铁路、沪汉蓉铁路、规划中的江淮运河穿境而过，312、206国道挂角而去，森林大道贯穿南北，飞虎路、宁西路、长安大道畅连合肥经济技术开发区，玉兰大道直通高新技术开发区。离沪蓉高速仅2km，距合肥骆岗国际机场和中国五大淡水湖之一的巢湖都不足10km。项目地块三面临路，东临玉兰大道，南临铭传路，北接香蒲路，属桃花镇范围内。桃花镇现辖5个居委会，3个村委会，镇域面积40平方公里，常住人口2.1万，流动人口5万。2、项目地块状况项目地块总面积为67.41亩，总建筑面积约万平方米。地形表现为南窄北宽的三角形形状；地势较为平坦。东部临玉兰大道，南部临铭传路，北部临香蒲路。市场调研报告项目：绿水青山23、地质状况项目地块为南窄北宽的三角形，地貌形态属南淝河二级阶地貌单元，场地地形较为平坦。依据勘探孔孔口高程一般为40.61—41.59，高差0.98m。4、项目地块状况研究从地块地理位置看，不属于城市的中心区，区域位置紧临合肥高新技术产业开发区和合肥经济技术开发区，毗邻政务区和新建成的大学城，区位优越。1-2、项目地块自然资源1、周围景观东面景观，徽园、合肥海洋世界、明珠广场、欢乐谷、欧洲风情街等。南面景观，肥西三岗花木城。西面景观，国家4A级旅游风景区紫蓬山风景区。北面景观，庐州第一山——大蜀山、合肥野生动物园、开福寺、安徽名人馆。景观综述：根据我司对项目地块的详细调研，认为该地块让客户心动的自然景观较多。2、污染状况空气，该地块距离市区较远，濒临大蜀山和紫蓬山风景区，周边无厂矿企业污染，所以该地块空气质量相对来说较好。噪音，由于该地块的南部靠近合九铁路，所以略有噪音。水，合肥位于中国中部，本项目无水污染。电，本项目地中有一高压电线位于地块边缘，且电缆距离地面只有10米左市场调研报告项目：绿水青山3右。3、社会治安状况本项目距离市区只有15分钟车程，马路对面就是桃花镇政府，社会治安状况较好。4、现有交通状况本项目东临玉兰大道，南接铭传路，北通香蒲路，目前项目周边的公交线路较少。具体为：606路公交车线路：去程：梦园小区-桂花园-天湖路-香江站-银杏路-海棠路-深港产业园-香樟花园-明珠路-秋菊路-格力公司-飞虎路口-柏堰公交站(13站)回程：柏堰公交站-飞虎路口-格力公司-秋菊路-明珠路-香樟花园-深港产业园-海棠路-银杏路-香江站-天湖路-王家坪站-桂花园-梦园小区(13站)234路：去程：合肥昌河公司-王家坪站-蜀麓-国瑞印务-慧谷创业园-海棠路-银杏路-合欢路-红枫路-香江站-天湖路-黄科路口-科大创新-五爪塘-黄岳路口-八里岗-贵潜路口-贵岳路口(17站)回程：贵岳路口-黄岳路口-五爪塘-科大创新-黄科路口-天湖路-香江站-红枫路-合欢路-银杏路-海棠路-慧谷创业园-国瑞印务-蜀麓-合肥昌河公司(15站)5、生态环境状况本项目北接蜀山，南连三岗花木城，西距紫蓬山风景区仅10公里，故周边的生态环境较好。6、卫生状况项目地周边的总体卫生状况较好，原因有以下三点：一、本项目对面就是桃花镇政府，位置较为特殊。市场调研报告项目：绿水青山4二、项目周边在建的房地产项目如新华阳国际、东冠繁华逸城等配套较为齐全，绿化档次较高。三、周边的道路车流量较少，不容易扬起尘土。1-3、地块周边生活配套设施1、居民日常购物场所由于本项目远离市区，所以周边目前缺少较有规模和档次的购物场所，但随着周边房地产项目的陆续完工，将会逐渐改善。2、项目所在区域居民家庭数量及人口总数桃花镇现辖5个居委会，3个村委会，镇域面积40平方公里，常住人口2.1万，流动人口5万。3、周边居民文体设施由于项目地处于城郊，项目地周边5公里以内车程的文体设施较少，但随着周边房地产项目的陆续完工，将会明显改善。4、医疗卫生医院是人民身体健康的保证，距本项目10分钟车程的安医大二附院，为业主提供了强有力的保障。5、金融服务金融服务机构作为市民理财的基本场所，其重要地位是不容质疑的，但本项目地位于城郊，从城市总体规划来看，目前这种机构相对较少。市场调研报告项目：绿水青山56、宾馆餐饮距本项目10分钟车程内的宾馆餐饮较多，如雪霁山庄、两淮豪生、五星酒店、天鹅湖大酒店及众多的农家乐等。7、娱乐设施到目前为止，本项目周边缺少有档次的娱乐场所。8、生活供水本项目地处桃花工业园与高新区的交汇处，居民的生活供水还是可以保障的。9、生活供电本项目的基本生活供电是没有问题的。10、学校现代家长对孩子的教育是很重视的，在教育的投入上也是较大的，虽然项目地块距大学城很近，但是客户子女的义务教育却得不到保障，地块北部的长安小学是村属小学，长安中学、62中也是普通中学，业主的尊贵得不到体现。13、居民交通设施市民可供选择的交通设施较多，例如公交车、出租车、私家汽车、摩托车、自行车等。地块周边居民生活方式综述：由于项目地块位于城市边缘，所以周边的生活配套设施不是很齐全，普通市民的生活较为乏味，稍有档次的的消费者也需去市中心进行消费，公共交通目前不是十分不便。市场调研报告项目：绿水青山61-4、地块规划1、地块规划的技术经济指标项目单位数值备注总占地面积M244938（67.41亩）容积率待定绿化率%待定总建筑面积M2待定总户数套待定建筑密度%待定日照间距待定停车面积M2待定2、地块所肩负的城市功能（1）、文化教育功能周边的高等教育机构（大学城）把项目地包围在内,形成了良好的文化氛围。（2）形象功能由于项目地块位于高新技术开发区的西南入口处，对树立整个高新技术开发区的形象比较重要。1-5、地块资源对住宅商品房的影响1、从地块状况探讨（1）、从项目地块地理位置看，其贯通南北，连接东西，本身已经具备住宅商市场调研报告项目：绿水青山7品房开发的潜力，是适合住宅物业的开发的。（2）、从项目地块状况，呈三角形状。（3）、从地质状况看，该地块为一规整的南窄北宽的三角形，较易规划，符合住宅商品房的开发。2、从地块自然资源探讨（1）、从周围景观看，项目地周边10分钟车程内能让客户心动的景观较多。（2）、从污染状况看，项目地周边基本无污染，较适合住宅物业的开发。（3）、从治安状况看，项目对面就是桃花镇政府，治安状况较好。（4）、从现有公共交通状况看，项目旁就是606路公交底底站，距项目地步行15分钟就是234路底站。（5）从卫生状况看，周边卫生环境状况较好。3、从地块周边生活方式探讨（1）、从居民购物场所看，目前周边的购物场所包括菜场、超市等较少。（2）、周边居民家庭数量及人口总数看，周边的家庭数量及人口较少，但素质较差。（3）、周边居民文体设施，本项目周边10分钟车程内的文体设施较多。（4）、从医疗卫生看，项目地周边的人口较多，但作为配套的医院目前有社区医疗机构、安医大二附院。（5）、从宾馆餐饮、邮政电信、娱乐设施以及金融服务看，现代社会离不开理财，理财就需要银行或证券交易所，但作为新开发的，这些配套还不是市场调研报告项目：绿水青山8很齐全。4、从地块规划探讨（1）、由于目前地块规划的技术经济指标暂未落实，本地块建成的住宅物业的质数，较其它楼盘，竞争力也未确定。总结：总体来说，由于项目地的特殊地理位置以及在建项目的陆续完工，周边的生活配套设施将会逐步齐全，所以现阶段的市场竞争力还是较大的。第二部分、项目市场环境调研2-1、城市基本现状1、基本概况（1）、位置面积合肥位于中国中部，跨长江、淮河两大流域,地理坐标：东经116°40′~117°52′，北纬31°30′~32°37，东西横距133公里，南北纵距124公里。全市行政辖区总面积为7029.48平方公里,其中巢湖水面面积233.4平方公里，市区总面积838.52平方公里,其中巢湖水面面积72.93平方公里,新增南岗镇面积91.95平方公里,新增烟墩乡面积106.78平方公里,市区建成区面积为224平方公里。（2）、地质、地貌（一）构造：在地质构造上，合肥地区属于下扬子海槽和淮阳古陆边缘地带。震旦纪前，该地为烟波浩淼的海浸区，吕梁造山运动，产生了淮阳高地与古大别山。白垩纪的燕山运动，江淮间出现皱褶，形成了江淮丘陵。第四纪的喜马拉雅运动，地壳升降、断裂、市场调研报告项目：绿水青山9波折，出现西东走向的江淮分水岭，形成江淮分水格局。合肥地区断层较为发育，除郯庐（山东省郯城至安徽省庐江）深断裂通过其东部外，境内尚有纵横九道断层。从北向南依次为：孤堆至七里塘断层、瓦埠湖至护城岗断层、年家岗至吴山庙断层、朱巷至双墩断层、肥中断层、蜀山断层、桥头集至东关断层、巢湖断层和六安断层（亦称肥西—韩摆渡断层）。（二）地层：合肥市地区地层，除局部地区为太古界、元古界和古生界地层外，大部分为中生界地层。肥东郯庐断裂带以东低山残丘区，为古淮阳地质延伸部分，有太古界片麻岩、元古界震旦纪前磷片岩和震旦纪变岩裸露。断裂带以西以垩纪地质为主，堆积约四千余米厚中生界地层。长丰北部属舜耕山脉地质，为古生界寒武纪、奥陶纪地层。岩持以灰岩和沉积岩为主，太古界片麻岩、元古界震旦纪石英砂岩、页岩、白云岩亦有出露。中南部及合肥市城郊多为白垩纪地层。肥西县境内，大部分为大别山沉降地层（又称中生代合肥凹陷地层），除坊虎山南麓呈东西向狭窄地带有少数前震旦纪变质岩裸露外，其余皆为中生界侏罗纪陆相地层，地下分布着红砂岩、砾岩及大别山杂岩。全市境域内地层上部，广为第四纪松散沉积物覆盖，其厚度，据钻探资料：肥东八斗9米、护城岗29米、梁园33米、路口集38米、店埠44米、撮镇63米，郯庐断裂附近分别为103米和144米以上。郊区从西北向东南由薄变厚，在10~100米之间。肥西县境内大柏店—上派——柿树岗—洪桥一线以西厚度在10米以内，五十小庙—花岗—桃溪以东厚度在20米以上，再东达40米。岩性以粉砂、粘土为主。巢湖北岸平原，为近代冲积型地层，堆积着数十米厚的内陆湖泊沉积物。市场调研报告项目：绿水青山10（三）、地貌合肥市地处江淮丘陵地带，境内具有丘陵岗地、低山残丘、河湖低洼平原三种地貌，以丘陵岗地为最大地貌单元。（1）、丘陵岗地：北自舜耕山南麓，南至巢湖北岸，其间绝大部分为波状起伏的丘陵岗地，地青呈岗、冲三种地形。江淮分水岭出大别山向东北延伸，在肥西县大潜山入境，蜿蜒逶迤，横贯市境中部，至肥东县元祖山北侧出境。市辖境内分水岭脊高程75~92米（废黄基点）。江淮丘陵岗地面积6303.77平方公里，占全市陆地面积87.2%。地表绝大部分为耕作田，作物以水稻为主。（2）、低山残丘：低山残丘区分布于市境东、西边陲地带。东部山区，山脉自肥东县东北部元祖山起，沿肥东县东境边界线向西南延伸，经马湖、文集、西山驿、桥头集等乡镇地界，直至巢湖北岸，绵延110公里，大小山峰24座。东部山区以浮槎山为最高，海拔418米（全市最高点），其余皆为100~300米之间低山。西部山区为大别山余脉，脉络西东走向，绵延25公里，山峰6座，并列于肥西县西部地带，以大潜山为最高，海拔289米，其余皆为200米左右低山。另外，市境中部有独出山体4座，以大蜀山为最高，海拔282米，为合肥城郊最高点。低山残丘区面积为358.17平方公里，占全市陆地面积5%。东部山区，矿产丰富；西部山区，林木繁茂；中部大、小蜀山，已辟为自然、人文景点。（3）、河湖低洼平原：长江流域巢湖沿岸及南淝河、派河、丰乐河、杭埠河等河流下游两侧为冲积平原，地势平坦，地地肥沃，圩堋相连，物产丰饶，地面高程7~15米。淮河流域，瓦埠湖、高塘湖沿岸为近代沉积所形成的沿淮湖滩。滩地平原，地面高程20米左右。河湖低洼平原面积为501.44平方公里，占全市陆地面积7.8%。河湖平原面积包