2016-年南京市区房地产市场分析报告

2016年南京市区房地产市场分析报告2016年的南京楼市显然不是平淡的一年,上半年的楼市延续了2015年的火热状态，前6个月南京市区的（不含高淳、溧水）新房成交量就达到7.5万套之多，这一数据超过了2010、2011和2014年全年的成交量（不含高淳、溧水）！然而，在9月底和10月国庆期间，随着“限购”再出和“双限”等相关楼市调控政策的相继出台，南京楼市开始降温的趋势逐步显现，第四季度的3个月新房成交量（不含高淳、溧水）逐月下降且都未再突破1万大关。一、2009--2016年南京市区年度成交同比分析2016年，南京市区的新房成交量（不含高淳、溧水）突破12.6万套，创下了自2009年起8年来的新高。2016年南京市区全年新房成交量较2015年上涨的9.5%、较2014年和2013年更是分别上涨了70.9%和42.7%！相当于2011年与2012年两年成交量的总和。从2009年开始的历年成交数据中可以看出，南京楼市在经历过2010年与2011年的相对低潮期后，从2012年开始，楼市成交量的上涨势头愈加明显，到2016年达到了又一个新高。2016年上半年南京楼市火爆，6个月的成交量达7.5万套！下半年随着多项楼市调控政策的出台，楼市总体有所降温,但成交量仍超过5万套。二、2016年度南京市区月度成交分析1009005380242312731568870374039115535126559200920102011201220132014201520162009--2016年南京市区住宅新房各年度成交量成交量（套）除去受春节影响的2月份来看，2016年前9个月的新房成交量基本都保持在1万套左右，前三季度的南京楼市始终保持着火爆状态：成交量居高不下、上市量未有大增，导致南京市区的新房库存量逐月下降，到2016年三季度末，南京市区的新房库存仅为2.1万套，去化周期不足两个月。南京楼市的持续火热触发了相关调控政策的出台：9月25日的“主城区住房限购政策”与10月国庆期间的“限购+限贷”的“双限”政策，这些调控政策的相继出台表明了南京市政府稳定市区楼市的决心。“双限”政策的调控力度之大导致南京楼市没有了前三季度的火爆转而走向平稳。有“双限”政策加持的第四季度，南京市区的新房成交量开始逐月下降，楼市降温迹象明显。三、2016年度南京市区各板块成交分析12387731514869149351542710752118829975132236595586946770200040006000800010000120001400016000180002016年度南京市区住宅新房各月成交情况一览成交量（套）江宁,36006,28%江北,42454,34%城北,14416,11%城南,10167,8%河西,10244,8%仙林,4849,4%城东,4997,4%城中,3426,3%其他,13272,11%2016年度南京市区各板块成交情况一览（单位：套）2016年，“两江”板块的成交量依旧坚挺，占比超过了市区成交量的60%。其中，江北板块成交量突破4.2万套，占市区成交量的34%，创下历年新高。江宁板块以3.6万套的成交量紧随其后，占比为28%。值得注意的是，2016年河西的新房成交量仅为1万多套，占市区成交量的8%。这一成交数据在一定程度上受限于河西板块的新房上市量。由于河西板块的房价依然高居南京前列，河西依旧是南京市区最抢手的区域之一。城北板块2016年度成交1.4万套，排名仅次于“两江”板块，占比为11%。城南板块成交1万套，占比8%。其余的3个板块的成交量均未突破5000套：城东板块成交4997套，占比4%；仙林板块成交4849套，占比4%；城中板块成交3426套，占比3%。四、2016年度南京市区成交排行榜TOP102016年度的成交金额排行榜中，城北的中海玄武公馆以66.25亿元位居榜首，河西板块的鲁能公馆以63.07亿元的成交金额紧随其后。排名3至5位均是“两江”板块的楼盘，成交金额共计144.3亿元。在年度成交金额TOP10中，河西占据了3个席位，足见其在南京楼市中的重要地位。江北和江宁板块各有2家楼盘入围。在2016年度成交套数排行榜中，前7位中除去排名第1的碧桂园和排名第5位的万达茂外，其余5个席位均被江北板块的楼盘占据，共计成交12823套。值得注意的是，两个TOP比较起来看，河西的鲁能公馆在成交套数榜上仅位居第10位，而在成交金额榜上却高居第2位，每套均价达863.9万元！足见河西板块的房价就南京市区而言仍旧处于高位。五、2016年度南京市区月度房价走势2016年南京市区房价的上涨势头从开年便出现，5月是全年月成交套数最多的一个月（15427套），也是在这个月，南京市区的均价真正突破了2万元大关。9月份的均价较8月份略有下跌，但10月与11月又迎来了均价连续上涨的两个月，分别上涨了5.6%和4.5%，增长幅度在逐月收窄的同时，南京市区均价在11月底突破了2.4万元/平。作为2016年度楼市收官月的12月，南京市区均价出现了较为明显的下跌，较11月相比下跌了13.9%，但仍旧维持在2万/平以上。就2016年全年房价走势图来看，上涨是2016年度的主趋势，仅有9月与12月市区新房均价较上一月出现了下跌。9月底与10月初南京市出台了多项楼市调控政策以稳定楼市，南京市区新房的成交量在最后3个月逐月下跌，12月甚至跌破了5000套。然而，市区新房均价不降反涨，一方面是因为坐拥南京市区最高单价的河西板块有多个楼盘开盘，另一方面也反映出市区房价并未出现较大幅度的下跌，只是略有松动，但仍旧处于高位。六、2016年度南京市区楼市总结与展望1、政策加持效果显现，楼市降温显著以“双限”为代表的在2016年9月底与10月初相继出台的南京楼市调控政策，已经对原先火爆的南京楼市起到的降温效果，最明显的就是体现在月成交量上。政策出台后的第四季度的3个月中，南京市区新房月成交量逐月下跌，分别为10月份的6595套、11月份的5869套和12月份的4677套。楼市成交量的下跌是楼市已经出现降温的明显标志，可见强有力的调控政策对稳定南京房地产市场的作用显著。2017年的南京楼市也将继续伴随的“双限”政策等一系列的楼市调控政策，随着相关调控政策落地时间的延长，其对楼市的影响也将逐渐加深。可以预见，2017年的南京楼市成交量，不会如2016年政策刚出台时那般出现骤降，或将延续2016年年末那种稳中略降的状态。1741717626186821989120729210902128122340219642319924241208650500010000150002000025000300002016年度南京市区房价走势（单位：元/平）2、月成交量跌破万套，新房库存回升“双限”政策加持下的2016年第四季度的南京楼市瞬间跌破了1万套的关卡，随之而来的是不少楼盘纷纷开盘，但成交量却不尽如人意，最终使得到2016年年终时，南京市区的新房库存量已经回升至2.5万套，超过了2016年5月份的新房库存量。新房库存量的回升在一定程度上缓解了此前购房者焦急的心态，更加有利于南京楼市的平稳推进。3、继续增加土地供应，双管齐下稳市南京市政府为配合“双限”政策，在土地市场上不断加大供应量，直接通过增加源头来稳定楼市。2016年的最后一个工作日，南京市国土局一口气发布两个公告，共计推出6宗住宅类用地，进一步表明南京政府力求通过加大土地市场供应量，从供给端入手稳定南京楼市的目的。可以预见，2017年的南京楼市或将不会再出现如2016年上半年那般热火朝天的景象，逐步回升的新房库存量以及已经出现略微松动的房价都表明南京将迎来一个在平稳中不断推进的楼市前景，让我们一起期待2017年的南京楼市吧。