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明天花园开盘方案第一、开盘时间：开盘时间：为确保今年项目一期房款的顺利回收，并扩大销售声势，为第三标段销售创造条件；同时规避竞争项目的强势推广冲击，规避施工人员秋收回家、工地冷场的情况，开盘时间暂定为九月二十八日前(待定)。此日期以实际取得销售许可证为准。第二、开盘必备的条件：销售许可证取得；施工现场包装完毕；同时要求在开盘前完成以下工作内容：部门工作内容营销部楼书设计制作完成；售房合同及两书准备；售房广告计划的执行；引导广告安装完毕；销售累计量80﹪；财务部确定按揭银行、中介公司及其服务内容、费用标准工程部确定最终1、2、16、17号楼户型面积（总面积、套内面积、建筑及公摊面积）向销售部下达开盘后详细工程进度、户型及面积确认函（最终确认）提供分户户型图；工程室内建材设施标准确认；确定本项目交房日期；工地卫生保持；安装工地工程安全标志牌；建材道具提供安装；完成1、17#楼门前区外广场的施工工作；完成小区标志树的栽植工作；区外人行道石及绿化景观、灯等作出形象；进入各单元道路修整完毕，并建好看房通道；楼周边景观作出形象；规范现场施工管理；施工现场开盘前通往看房现场道路引导旗到位工地简单的基础绿化做好（工地包装）五证；确定物业内容及收费标准；开盘sp活动形式确定；公司开盘内容形式安排；邀请领导及嘉宾的确定；开盘优惠额度及优惠形式；看房客户的礼品形式；第三、开盘计划2004年明天花园开盘活动计划开盘内容：1、2、16、17号楼签约交款及3、4、15号楼推出开盘日期：2004.9.26日—2004.9.28(待定)开盘邀请嘉宾：房地产专业人士：李晓峰、刘社主要相关嘉宾：郑州市房管局、土地局、规划局、建委、金水区政府主要嘉宾客人数待定开盘邀请媒体记者：大河报，张尚、程泽运郑州晚报，张铭柱、魏东开盘邀请电视台：郑州电视台一台，孔宇峰河南电视台8台开盘邀请业主及客户：已经认购的客户、第三标段排号客户开盘活动的礼品：分三类：一类：领导、官员：红包800元二类：主要嘉宾、业内人士：红包600元三类：客户：购房500问开盘活动安排：嘉宾签到、礼品派送（礼仪小姐）在销售现场举行开盘仪式现场签约仪式案场加设三个咨询台（工程项目、物业、法律）开盘时间安排：9月26日上午9：45文艺表演节目（舞狮）9：55公司领导讲话10：00政府官员讲话10：05明天花园销售代表讲话10：15开盘仪式（剪彩）10：20开盘仪式结束（舞狮）10：30领导及主要嘉宾至售楼处10：45现场客户签约仪式观摩10：55现场1、2、16、17号楼签约客户赠送1年物业管理费及有线电视初装费现场3、4、15号楼签约客户参加抽奖：一等奖：2名，昆明3日游；二等奖，6名，34寸电视；三等奖，8名，2匹空调11：15楼盘信息发布会11：55邀请主要领导、嘉宾及业内人士宴会（地点待定）开盘内容的时间划分：上午第一、二标段签约，下午第三标段选房。第四、现场准备：（1）布景搭台（充气拱门、热气球，由礼仪公司负责）。（2）包装1、17号楼朝南面竖幅“庆贺明天花园隆重开盘”等。沿丰庆路售楼中心门前“彩旗布置”。（3）人员—礼仪小姐由礼仪公司负责，保安由物业公司负责。（4）工地内迎风旗布置、整洁，工地围墙包装（5）售楼处现场包装：i.售楼处内部装饰A墙面布置B花木布置C签约台布置ii.售楼处外部布置：A横幅、竖幅---正式开盘标语、恭祝胜利开幕B指示牌---引导旗、路牌C花篮---相关单位恭贺及公司庆贺。iii.其它准备工作：A签约合同-----待定B礼品-----待定C水果、茶水、点心----供客户嘉宾享用。D销售人员：负责引导嘉宾客户参观本项目并观摩客户签约仪式，在此过程中为其认真介绍本项目情况。（6）协调工作：A对外联络相关部门（交通、公安）。B物业公司安排人员负责安全保障及车辆停放（进出）。C公司相关部门每周一次工作会议，汇总工作问题及进度。第五、促销活动：《购房500问》大派送（一）策划思路编辑出版一本《购房500问》的书(书中对公司及明天花园做8个彩色页码的系统介绍，在书的封面打出由开发商主编字样)，可以替代”明天花园”楼书。共24P，印刷1万册，在楼盘现场免费大派发。缘由:房地产是个新型产业，据调查资料显示:86%以上的购房者不熟悉购房知识。他们平时的知识来源是从传媒零星获得，看过之后就忘了，缺乏整合性、系统性。到真正购房时仍然不知从何做起。由此可见，广大市民非常渴望得到系统性的购房知识。不少购房者在购房前，为了掌握购房知识而专门上书城查找有关购房知识和技巧的书籍，结果，到目新为止，市场上仍然没有可供购房者阅读的专业指导书籍。所以编辑一本《购房500问》证好满足了广大购房者的热切需求。如果大量免费派发，将会吸引数以千万计的购房者蜂拥而至，并将引起轰动效应。其次，在购房者看来，开发商始终是购房者的对立面，因为双方的利益是冲突的。在此观念的指导下，购房者认为开发商是不可能会为置业者着想的，更不可能指导购房者购房。为此，如果开发商编辑一本《购房500问》的专业指导书，并且大量免费派送给购房者，且不说这一行为本身是史无前例的，对购房者来说，会引起购房者的高度关注，购房会产生这样一种设想，能亲自手把手指导市民购房，说明这个发展商是真正为消费者服务的，更说明其开发的楼盘综合素质高，可以经得起消费者的挑剔。再次，因为由开发商免费派送大量图书的做法，在国内尚无先例，所以这一行动本身，就具有极大的新闻价值，届时将会引起新闻界的普遍关注，会有电视、报纸、杂志、电台自动免费报道这一举措。所以，免费派送《购房500问》一旦实施，将会在郑州房地产界甚至制造一场空前的轰动性效应。（二）操作方法1．为了将本次活动形成组合效果，一步一步推向高潮。须配以广告支持。在《郑州晚报》《大河报》《东方今报》及电视台刊发系列广告，一是将本次特别行动传播给市民，让渴求购房知识的购房者届时亲临楼盘现场领取《购房500问》；二是利用广告设置悬念，吸引市民到楼盘现场来。2．派发《购房500问》时，开盘前一天在楼盘现场举办一个免费讲座，由知名房地产专家讲授购房知识和技巧；开盘当天在楼盘现场举行一次别开生面的演出活动。3．召开新闻发布会，制造新闻轰动效应。（3）实施时间：开盘当天的前后3天（4）效果评估1．瞬间塑造企业文化品牌：大量派送图书的行动本身，就是一种文化效应，通过这一活动，可以瞬间建立出企业文化体系。2．在业内外留下一个长时间的话题，引起轰动效应。3.为第三标段热销及提价奠定基础。4．建立一个庞大的客户数据库：凡是来现场领书者，均要留下电话。（三）《购房500问》目录纲要一、购房知识购房程序；购房信息收集；购房信息筛；购房定位；购房前的准备看楼项目（看证件、层高、装修、通风采光、平面图、设施、结构、样板房、广告、面积、环境、管理等）看楼方法（看房时机的选择）、收楼程序、收楼方法、哪种房最好？（高层与多层、公寓与洋房、复式与别墅、期楼与现楼、毛坯房与装修房、市区与市郊）、购房费用（税）一览二．购房技巧审查发展商的技巧；看楼时机的选择；购房时机的选择；房型选择方法；比较方法；破解售楼员骗术技巧；破解广告骗局技巧；破解合同骗局技巧；选择付款方式方法；砍价方法；防宰方法；签约方法三．投资技巧四．物业管理五．购房个案：购房陷阱大公开；常见纠纷大公开；工薪阶层购房案例选；中收入层购房案例选；高收入层购房案例选；最失败购房案例选；最成功购房案例选六．政策法规汇编（收入国家及省市最新政策法规）七．购房投诉（收入郑州市购房投诉及相关单位及电话50个）八．名词解释（收入100个房地产专业名词）九．购房信息（收入100个楼盘信息，并附有专家评析）十．装修公司、装饰材料、家具家电、床上用品名录第六、推广配合（一）、推广回顾及分析“明天花园”项目自2004年6月26日公开面世后，已经有75天，在前期项目形象对外推广阶段，仅安排了如下广告：广告种类车体广告电视广告杂志广告地图广告网络广告发布费用32000元001000元0发布时间6月26日---9月26日7月12日---8月10日8月28日4月15日7月22日至今在各种广告媒介的传播支撑下，销售中心的客户来量一直保持在20组/天左右，来电量保持在平均3组/天。以下是来电、来访比例的广告分析：媒介种类车体广告电视广告杂志广告地图广告网络广告口碑自然流量来访比例5%3%3%6%10%37%36%来电比例40%2%12%11%22%13%0从上表格可以看到一个奇怪现象：1、在“来访”类别中，通过“口碑”、“自然流量”到访的客户占到总量的七成，相比硬件媒介广告更加有效。2、“车体广告”和“网络广告”占“来电”总量的六成，是“口碑”、“自然流量”两种媒介的六倍。我们可以对以上四种媒介特性进行分析：媒介种类车体广告网络广告口碑自然流量认知途径流动的公交车车贴网络连接、点击朋友、亲戚相互介绍路过现场及售楼中心传播特征经过的区域大，覆盖面宽。无针对性。针对年轻的客户群体。覆盖面大。群体数量较小。无。表现主动传播项目概况，吸引客户主动传播项目概况，吸引客户被项目打动，被动传播被项目打动媒介属性硬件载体硬件载体软性载体软性载体由此我们可以得出：在以后的媒介选用问题上，可以通过硬件媒介来吸引客户群体，并通过包装，展示项目之独特形象和综合品质来扩大软性媒介的作用。（二）、项目包装回顾及分析1、本案之包装如下表所示：销售现场包装销售通道包装施工现场包装现场装修销售人员销售道具媒体广告户外引导道路、景观、出入口、施工人员、临时建筑、材料用品及放置、现场管理、工程概况明示门头、灯箱、室内水景、展板、灯光、LOGO墙、办公桌椅、办公室、盥洗间集体培训、考核上岗、统一着装项目沙盘、户型模型、项目印刷品资料、办公用品仅车体广告及小媒体广告少量投放无无由上表可以看出，销售现场的包装已经基本到位，而对销售通道和施工现场的包装是迫在眉睫的事情。2、周边的项目均已完成项目包装。如：四月天、大河春天、林荫大道、中方园、瑞祥花园、美好时光。（三）、销售现场包装需完善部分及时间要求1、配置办公电脑，9月15日前；2、室内背景音乐，9月18日前；3、门前看板，9月18日前；4、门前花卉，定期更换；5、门前停车位分隔线，9月18日前；6、楼书、单张制作，9月25日前；7、样本合同审定，9月17日前；样本合同考核，9月24日前；8、销售面积核算，9月18日前；9、销售人员秋季服装，9月25日前；10、看房车，开盘之前。（四）、销售通道包装及时间要求1、拖厂路引导旗帜，9月22日前；2、丰庆路引导旗帜，开盘前；3、拖厂路路口过街广告牌，开盘前；拖厂路在开盘阶段时间内，设置全街彩虹门作为引导、造势使用；4、与市政协调，改“拖厂路”为“明天路”，同时设置道路指示牌；5、媒体安排，见原第三标段方案，日期顺延（以开盘前后10天为准，共计20天），具体广告将以开盘通知、卖点诉求为主，将以4次黑白半版大河报、2次彩色半版郑州晚报为主。（五）、施工现场包装要求1、施工人员：佩带安全帽，带胸卡，服装要求整洁，禁止穿拖鞋上岗作业；2、各标段施工场地划分要求有分隔线，分隔围墙的砌筑以及粉刷要求统一形式和尺寸；3、施工人员生活区：要求每天打扫，作到清洁卫生，整齐有序；4、施工人员办公区域要求同上；现场指挥部要求挂牌，并悬挂项目广告标语；5、工地内部临时建筑外墙要粉刷项目广告语，色彩统一；6、工地拖厂路入口即：文雅与我项目边界位置，做6*5米的广告牌两块，面向拖厂路，内容分别为项目鸟瞰、项目及施工合作单位概况；7、拖厂路要求在开盘之前完工，路北侧要求铺设彩色道砖，并栽植景观树木；路南侧用广告墙遮挡或直接绿化到位；8、拖厂路从项目东边界起，到西边界止，路北侧施工围墙全部用广告看板围护，形成景观大道；西头围墙设置公示牌，告知拖厂路与南阳路连接情况及后期施工情况，提前造势；9、由工地的北入口处起，到工地止，路两侧插设彩旗；在靠近第三标段位置，设置广告牌，明示二期项目土地原有树木的后期保护情况，突出项目的“纯生态社区”概念，为提高二期销售价格做好准备；10、一期工程的主要施工通道要