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物业管理实务2019年12月20日星期五第2章物业企业的管理2.1物业管理企业组建及机构设置2.2物业管理企业财务管理2.3物业档案管理本章小结学习目标资料链接实训题复习思考题物业管理实务2019年12月20日星期五〔学习目标〕通过本章的学习，要求学生认识物业管理企业管理的基本内容，了解企业财务管理的内容，学习物业管理企业主要机构的岗位职责与人员安排，掌握物业管理企业的组建程序，掌握物业管理企业的档案管理的方法，掌握物业企业专项维修基础管理和使用的方法以及费用收缴管理的内容。物业管理实务2019年12月20日星期五2.1物业管理企业组建及机构设置2.1.1物业管理企业组建流程无论哪种类型的物业管理企业，其组建流程大致相同，包括筹建准备→制定章程→资质审批→注册登记四个环节。1）筹建准备：（1）可行性研究：主要论证将组建的物业管理企业是否具备现实的必要性，财务上的可行性，以及法律上的允许。（2）订立发起人协议：是发起人在企业设立过程中约定各自的权利和义务，规定企业基本情况的书面文件，是份合伙协议。物业管理实务2019年12月20日星期五2）制定章程：制定公司章程，应包括以下几方面内容：①公司的名称全称、确切的办公地址；②公司的经营宗旨、服务方向和契约关系；③公司的经营范围、管理范围、服务范围；④公司的经济性质和组织形式；⑤注册资金。3）资质审批：根据《物业管理企业资质审批管理办法》规定，物业管理企业在设立时，应具备以下条件：①注册资金50万元以上；物业管理实务2019年12月20日星期五②拥有不少于10人的物业管理专业人员以及工程、管理和经济等相关专业类的专职管理和技术人员；③物业管理专业人员按国家规定已取得职业资格证书；④有委托的物业管理项目；⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。4）注册登记。物业管理实务2019年12月20日星期五2.1.2物业管理企业主要机构及职责设置机构时要把握住以下原则：统一领导，分级管理的原则；精干、高效的原则；服从管理、服务、经营需要的原则；权责对等的原则。物业管理企业组织机构的形式，可以是直线制、职能制、直线职能制、事业部制、矩阵制。物业管理企业各主要职能机构的职责是：（1）总经理室：是物业管理公司的最高决策机构。（2）办公室：是物业管理企业的综合管理部门。物业管理实务2019年12月20日星期五（3）财务部：负责公司财务收支计划的制定、负责会计出纳、经济核算、租金、统管费、有偿服务费和其他经费的管理。（4）工程部：负责物业机电设备的维修保养；对物业正常的供水、供电；业主的特约上门维修服务；新建物业的接管验收；较大工程的质量监督和验收；房屋及配套设施的日常维护、修缮和施工管理；与供水、供电、市政等部门的业务接洽和相关事务的处理；维修、施工外包合同的起草等。物业管理实务2019年12月20日星期五（5）安保部：负责管辖区域内的治安防范、消防工作。（6）环卫部：负责辖区内的清洁卫生、辖区内绿化植物定期护养等工作。（7）管理处：是物业管理公司对业主服务的执行与反馈并提供多种形式服务的部门。（8）经营部：负责公司的商业经营活动。物业管理实务2019年12月20日星期五2.1.3物业管理企业人员安排及要求物业管理企业的人员安排，要根据企业的现状和未来的发展、管理物业的规模、类型要求、业主的需要等因素而定。物业管理企业招聘人员，一般流程是：职位空缺的产生→人事部门组织、实施人员招聘工作→内部选聘（组织内部人员调整）或外部选聘（发布招聘信息及广告）→甄选测试与面试→上岗任用→试用期满进行任期考核→试用期考察→录用人员岗前培训。物业管理实务2019年12月20日星期五2.2物业管理企业财务管理2.2.1物业管理企业财务管理的主要内容和主要任务物业管理公司的财务管理有三项基本内容：一是筹资决策，二是投资决策，三是利润分配决策。根据上述三项基本内容，物业管理企业财务管理日常工作的主要内容有：①资金筹集、物业服务费用收取、运作的管理；②经营租赁房产和代租房产租金的管理；③物业有偿服务费用的管理；④流动资金和专项资金的管理；物业管理实务2019年12月20日星期五⑤资金分配的管理；⑥企业固定资产的管理；⑦财务收支汇总平衡；⑧企业的应税管理。针对物业管理企业财务管理的主要内容，其管理的主要任务是：（1）根据物业管理的需要，做好租金收入和物业管理费的收费工作。（2）一业为主，多种经营，积极筹措组织资金。（3）加强经济核算。（4）实行财务监督，维护财经纪律。物业管理实务2019年12月20日星期五2.2.2物业管理企业财务管理制度的建立物业管理企业的财务管理制度是物业管理公司组织财务活动的规范、处理财务关系的准则，进行财务监督的依据。物业管理企业主要财务管理制度有：1）会计核算方法及凭证帐册制度：2）货币资金管理制度；3）费用报销制度；4）往来帐目清理制度；5）会计报表制度；6）固定资产管理制度。物业管理实务2019年12月20日星期五2.2.3物业管理资金的筹集与管理物业管理资金主要包括前期投入资金、物业管理经营收入、留存资金以及向银行贷款、发行股票债券、吸引外资等方式筹措的资金。1）物业管理企业前期投入资金：（1）启动资金：也称“开办费”，它包含：①注册资金②前期介入服务费（2）质量保证金：是房地产开发公司在向物业管理企业移交物业时提供的一笔用于被管物业交房后两年内因质量问题发生的修缮经费。物业管理实务2019年12月20日星期五（3）物业接管验收费：是指用于物业管理企业参与验收新建的物业或接管原有物业时，对组织水、电、泥、材、管道等专业技术人员与管理人员所支付的人工费、办公费、交通费、资料费、零星杂费等费用。（4）维修基金：专项用于住宅共用部位、共用部位设施、设备保修期满后的大修、更新、改造。2）物业管理的营业收入该项收入是指物业管理企业从事市场物业管理服务活动和其经营活动所取得的各项收入。（1）物业管理收入：是物业管理的主营业务收入。物业管理实务2019年12月20日星期五物业管理费的构成主要包括：①管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；②公共设施、设备日常运行、维修及保养费；③绿化管理费；④清洁卫生费；⑤保安费；⑥办公费；⑦物业管理企业固定资产折旧费；⑧物业管理企业酬金（企业合理利润）；⑨法定税费。上述费用由业主按合同约定支付给物业管理企业。物业管理实务2019年12月20日星期五（2）特约服务费收入：根据向业主或使用人所提供服务的不同性质种类等，分别收取。（3）各种营业收入：来源范围非常广泛，是物业管理企业一项非常重要的收入来源。3）留存资金：又称保留盈余，是物业管理企业累积利润在支付了公司所得税和分配了利润之后的余额，它是企业长期投资的重要来源之一。4）借贷资金：（1）银行贷款（2）发行债券5）发行股票：这类资金是股份制物业管理企业以股份形式集资，发行股权凭证而筹得，它可用做企业的长期资金。物业管理实务2019年12月20日星期五2.2.4物业专项维修基金的管理以上海市商品房物业专项维修基金的缴纳和管理为例，说明物业专项维修基金的管理方法：1）新建商品房专项维修基金的管理办法：（1）首期维修基金的缴纳①房地产开发企业的缴纳②购房人的缴纳物业管理实务2019年12月20日星期五（2）维修基金专户的开立：维修基金应开立专户，应当以一个物业管理区域为单位，按每幢住宅立帐，并分列每套住宅单元的分户帐；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，按门号立帐，并分列每套住宅单元的分户帐。物业管理实务2019年12月20日星期五（3）维修基金的管理：①在业主委员会成立之前的管理②业主委员会成立以后的管理（4）维修基金的收益：应当存入维修基金帐户。（5）维修基金的用途：①住宅共用部位，共用设施设备的维修、更新；②共用部位，共用设施设备的属人为损坏的，维修费用由责任人承担；③经业主大会决定，业主委员会的活动经费可以在维修基金中列支。物业管理实务2019年12月20日星期五（6）物业维修和更新的实施：应当在物业管理服务合同中的约定物业日常维修，更新的范围、标准和实施程序等事项。（7）维修基金列支的范围和方式：①共用部位、共用设备：费用由该幢住宅业主按拥有住宅建筑面积的比例共同承担；一幢住宅有两个或两个以上门号的，每个门号内发生的费用由该门号内的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担；物业管理实务2019年12月20日星期五②物业管理区域公共设施：费用由全体业主按拥有住宅建筑面积的比例共同承担；属于两个或两个以上物业管理区域的，费用由各物业管理区域的全体业主按拥有住宅建筑面积的比例共同承担；③业主委员会活动经费在维修基金中列支的，由全体业主按拥有住宅建筑面积的比例共同承担。物业管理实务2019年12月20日星期五（8）维修基金的支取：①物业管理企业经同意可以从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金；除物业管理服务含另有约定外，实际发生费用按月结算；②住宅需要大修或者专项维修、更新的，施工承包合同中可以约定预付款，但预付款最高不得超过工程总额的30%；③业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金；实际发生的经费，除业主大会另有规定的，按月结算；物业管理实务2019年12月20日星期五（9）维修基金的分摊：物业的日常维修、更新费用和业主委员会活动经费由物业管理企业按季度按户分摊；住宅大修和专项维修、更新费用，应当单项即时按户分摊；业主分户帐外设立单独帐目的，可以在该帐目列支。（10）法律对于挪用物业专项维修基金的行为，国务院《物业管理条例》第六十三条作出处罚规定。2）售后公房维修基金的缴纳物业管理实务2019年12月20日星期五[小知识2-1]根据上海市公积金发（1995）字第25号，沪房地改（1995）415号等文件规定，公有住宅出售后形成三项基金：维修基金、电梯水泵基金，街坊养护基金，通常称为“三项基金）。在“三项基金”中，维修基金由购房人和出售人分别交付而组成。（1）根据上海市政府发布的1994、1995、1996、1998、1999公有住房出售方案规定：计算公式=每平方米建筑面积成本价×比例面积，其中“比例”的界定为：多层房屋、购房人付1.5%，出售人付6%；高屋房屋，购房人付1.5%，出售人付12%。（2）2001年方案规定，购房人按每平方米建筑面积18元（多、高层相同）缴纳；出售人按多层每平方米建筑面积71.88元，高层每平方米建筑面积143.76元缴纳。物业管理实务2019年12月20日星期五2.2.5物业管理费的收费管理1）合理确定物业管理费：（1）政府部门审定（2）业主商定（3）对于专项和特约服务的费用，可由委托人与物业管理企业双方议定。物业管理实务2019年12月20日星期五2）物业管理费的收缴物业管理企业每月要及时将收费通知单达业主或用户的手中，并由业主或使用人签收。若业主成使用人不能按期缴纳物业管理费，物业管理企业要进行催缴：（1）一般性催缴（2）针对性催缴（3）区别性催缴物业管理实务2019年12月20日星期五2.3物业档案管理物业档案是指在住宅区、工业区、商住楼、写字楼等物业管理过程中形成的具有查考利用价值的各种文字、图表、声像、实物、电子文件等不同形式的历史记录。物业档案管理，是指物业管理企业在物业管理活动中，对物业的原始记录进行收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，为物业管理提供客观依据和参考资料。物业管理实务2019年12月20日星期五2.3.1物业档案的内容：物业档案的内容主要由物业设计施工图、物业产权档案和物业卡片三部分组成（简称图、档、卡）。此外，根据物业管理工作需要所编制的各种帐册和表格也属于物业档案资料的内容。2.3.2物业档案管理的要求：物业档案管理要求做到规范化、科学化、经常化。具体的要求是：（1）收集资料要全面（2）整理资料要规范（3）保管资料要科学物业管理实务2019年12月20日星期五（4）变更资料要及时（5）使用资料要得当（6）统计资料要准确2.3.3做好物业档案管理工作的注意事项（1）