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案例一、上海市三林世博家园案例二、长春市万科蓝山案例三、北京市二棉厂职工宿舍改造案例四、北京市东方太阳城目录Byoverper案例一、上海市三林世博家园一、背景上海市世博园区的建设，需要相当数量的居民进行房屋动、拆迁，但很多动迁居民在原住宅生活了多年，对原来的房屋有着深深的情感，而且动迁基地又远离市中心城区，生活与原先相比有诸多不便。为了体现世博会提出的“城市，让生活更美好”的理念，上海市政府决定在三林镇域内建设体现以人为本的民心工程——三林世博家园，使之成为浦东现代化新型社区的一个新亮点和展示浦东形象的窗口，目前已经安置了来自上钢街道、南码头街道、周家渡街道和三林镇世博动迁居民。上海三林世博家园二、基本概况三林世博家园是上海历史上规模最大的动迁房基地，它位于中环线内的中心城区，地处上海市浦东新区三林镇境内。东至春塘河及三林镇域边界，南至华夏西路，西至浦三路，北至新浦路，总用地面积约133公顷，总建筑面积119万㎡，居民约4万人。盛世天地万科新里程环球翡翠湾三林世博家园区位图三林世博家园四至范围示意图三林世博家园上海三林世博家园三、规划设计1.设计理念贯彻“以人为本、绿色环保的理念，营造一个人与自然和谐相处的生态社区”。2.规划结构以景观框架通灵全局，利用景观轴线串联九大居住组团，形成“一轴、两心、三片、四带”的总体布局结构，将学校、医院、商业、银行、邮局、公交、文化、休闲、娱乐等公共设施优化组合，融为一体。一轴：以南北向的规划一路为主，结合道路两侧的景观绿化带、沿街商铺、服务设施等构成社区结构主轴两心：结合南北向结构主轴，在规划一路东侧设置南北两个公共服务中心,它是生活、购物、休闲娱乐的理想场所三片：居住区分为北、中、南三片，通过不同的高层、多层搭配比例以及建筑色彩与形式的变化，形成不同的区域特色四带：是四条绿化景观带，串联各居住组团和公共服务组团，增加地块内部的整体性和协调性。上海三林世博家园三、规划设计3.功能分区共划分成13片街坊小区，其中8个住宅区，3个公建配套和1个商业设施区。其中居住用地面积约101.2公顷，商业及其他共建配套用地面积约17公顷。上海三林世博家园住宅区公共配套区公共绿地商业区中学小学商业中心市民中心主题公园四、社区管理方式——复合治理模式概念：政府行政和市场自由化的基础上，政府将社区公共事务通过转包、招标等形式移交给社区，通过社区内各类组织通力合作、相互促进、良好运行来弥补政府失灵、市场失灵，从而达到社区建设的和谐发展。其特点是具有多个治理主体，能及时解决问题。三林世博家园的治理模式包含了社区自治、共治和镇管社区三种。上海三林世博家园四、社区管理方式——复合治理模式1.镇管社区（1）管理对象主要针对三林镇域内介于农村和城市间的特殊地区，即由农村社区管理专项城市社区管理。（2）组织架构“两委一中心”，即社区党委、社区委员会和社区市民中心。（3）特点镇政府作为社区管理的主体，具有独立的一级财政，是一级管理机构。可以在镇域范围内充分合理的调配各类资源，合理配置、整合和利用资源，推动社区的快速、高质、高效发展。上海三林世博家园三林镇政府社区党委社区委员会居委会社区组织社区居民社区中心名称社区党委社区委员会市民中心职责镇党委领导下的基层党组织，是社区领导核心，切实发挥统揽全局、协调各方的作用，对社区事务的全局工作总负责。由社区代表组成，在社区党委的领导下，按议事规章开展工作。参与协商社区事务，监督评议社区工作，促进社区成员参与社区公共事务的组织策划，担负着“上行下达”的重要任务。是镇政府社会管理和公共服务的延伸,是为社区居民提供便捷的政务服务和文化服务的物理空间。四、社区管理方式——复合治理模式2.社区共治即社区多元主体共同参与与治理。通过将社区服务分包给其他非政府组织、单位甚至居民，由其为社区提供公共产品。上海三林世博家园3.社区自治社区居民和社区组织采用共商、共议、共决的民主协商方式，利用社区资源，开展社区居民的自主学习、管理、服务和监督。截止到目前，三林世博家园里有由15家社区单位组成的“园区联席会议”以及聘任的19位“老顾问”（包括来自周家渡、上钢、南码头路街道及三林镇的老书记、老主任、老村长），共同谋划社区发展事项。三林世博家园现阶段自治主体主要有居委会（3个）和居民群众为主，通过居民签订文明公约、党员当好“三大员”（宣传员、信息员、示范员），居民志愿者服务、家园论坛等形式，实现自我管理居委会名称二居委会三居委会负责事项、服务人群或分工计生、科普、青保、团委、卫生、治保、调解、社区服务、信息、档案、社区捐献、问题、宣传、创建工作、卫生、门责、民政、精防、就业援助信访、调解、治保、安全、环境卫生、门责、环保、物业、宣传、文体、公共卫生、科普、青保、计生、团委、居家养老、捐赠、便民服务、信息、档案管理、救助、精防、武装、双拥、工会服务对象妇女、青少年、老年人、离休老干部、独居老人、下岗职工青少年、妇女、老年人、老干部五、市民中心1.基本概况位于三林世博家园中心位置，内部共设置五层，总建筑面积1.2万㎡，集社区事务服务、社区文化服务、社区关爱服务等三大服务功能为一体，共设置了70多个涵盖政府、社会、民间的许多服务项目，解决市民的急、难、愁，满足他们的物质、精神需求。中心可同时接纳3000多人活动，现有80％以上的项目对外开放，是2011年为止，上海市规模最大、设施最全、功能最多的社区服务平台。2.内设项目及其分类市民中心设置的项目主要分为四类，一是政府主管项目，例如事务受理中心、人力公司等；二是条线运作项目，如图书阅览室、卫生服务站等；三为社团运作项目，包括排练厅、团队活动室等；四是市场化运作项目。上海三林世博家园楼层项目管理部门1社区事务受理中心政府主管市民食堂市场化运作项目上海浦东三林职业介绍所政府主管安保办公室（监控室）东浦人力第六分公司政府主管三林爱博慈善超市音像书店（新华书店）政府主管604车辆调度室隧道一线车辆调度室2市民会堂市场化运作项目物业办公室市场化运作项目接待室市场化运作项目书场茶室市场化运作项目影视厅市场化运作项目棋牌室市场化运作项目视唱房（一）、（二）市场化运作项目市民舞厅市场化运作项目乒乓球房市场化运作项目桌球房（一）、（二）市场化运作项目跳操房市场化运作项目教练室市场化运作项目瑜伽房市场化运作项目健身指导站市场化运作项目急速单车房市场化运作项目设备房市场化运作项目储藏室市场化运作项目楼层项目管理部门3排练厅社团运作项目摄影沙龙社团运作项目图书办公室书画苑社团运作项目图书阅览室条线运作项目民俗文化苑社团运作项目少儿天地社团运作项目艺趣苑社团运作项目琴房多媒体教室钢琴房市民学校办公室设备房市民学校教室（3个）政府主管中央机房东方信息苑政府主管楼层项目管理部门5社区党委书记办公室主任办公室操作间社区党委办公室市民食堂办公室多功能厅（工程部）接待室（阳光屋）市场化运作项目会议室（一、二）市民中心办公室楼层项目管理部门4展览厅政府主管文化团队之家社团运作项目团队活动室社团运作项目阳光驿站政府主管科普活动室条线运作项目社区之家（家政、法律咨询、社工）条线运作项目青年之家条线运作项目智障人士阳光之家培训教室政府主管多功能厅卫生服务站条线运作项目社区议事室设备房卫生室老年人日托所办公室阳光之家康复站政府主管老年人日托所政府主管助浴房老年人日托所休息室政府主管智障人士阳光之家政府主管五、市民中心3.管理与运作（1）政府主导管理（2006.7-2008）成立之初由政府主导运营，虽然为居民提供了先进的活动场馆及其他条件优越的硬件设施，但再服务组织、服务成效等方面并不理想，出现社区中心设施利用率偏低，居民参与社区服务积极性不高，管理成本过高等现象。（2）上海浦东非营利组织发展中心托管政府通过公开招标模式将市民中心部分职能交由非政府组织管理，浦东公益组织发展中心通过竞标获得市民中心二楼、三楼的托管权，开启“政社合作”的社区服务模式。（3）社会运作除了浦东公益组织发展中心外，还引入了社会上知名品牌的社团、社会组织，如红十字会、职介所、妇女就业指导机构等一同参与运作。上海三林世博家园上海三林世博家园五、市民中心4.管理特点（1）以社区为本，开展服务项目化、市场化运作开设了一些切合社区本身需要的服务项目，经过既有服务评估、需求调查、项目策划、包装，组织在保留原有市民中心一些优势服务项目继续运行的基础上，开展一些新的服务项目，其项目的服务费用低于市场价格，服务对象也基本涵盖了整个社区的居民。（2）协调合作，合理整合资源组织在托管过程中充分整合了来自各种渠道的资源，包括市民中心本身的场馆设施、服务体系，社区内存在的文化团队以及各种文化活动积极分子，社区居委会的管理人员和工作机制，物业管委会所具有的独特资源等，与社区内学校、基层服务组织开展了多种形式的合作，结合自身在专业工作方法、组织管理资源、服务推广与对外宣传机制等方面的优势，确保托管项目取得了显著成效。项目服务对象主要服务内容合作团队彩虹乐园0-12岁儿童提供亲子早教、校外托管服务，还开展双休日社区儿童融合活动上海睿新社区服务中心和东方青少年教育服务中心等专业服务机构编织希望工坊低收入家庭提供手工产品生产技能培训，完成培训进行正常产品制作后，将产品销售所返还给制作者的收入补贴项目平台绒绣社乐活社区高收入白领提供传统文化学习、绿色环保共享、社区义工体验等服务，搭建社区乐活生活的体验平台，促进社区健康可持续发展，成立了阅趣读书会，与乐活家族和新闻晨报悦读周刊合作在社区开展读书分享以及心灵提升课程，并且与社区中的物业部门联合开展了针对社区白领人群的知识讲座，极大提升了社区白领人群参与社区活动的积极性乐活家族、新闻晨报悦读周刊老来客会馆老年人为社区内体质较好的老年人提供一个兼休闲、学习、娱乐于一体的日间服务平台，采取会员制管理方法，通过一系列小组活动的开展并依托社工专业服务，帮助老年人善用闲暇时间，开拓社交网络、学习发展潜能，使老年人老有所学、老有所乐。服务过程中项目组建立了老年志愿者团队，通过培训和服务实践激发潜能，组织他们定期为普通会员提供一些力所能及的服务，例如探访服务、信息传递、活动登记、活动设计等，从而逐渐建立一个老年人自我管理、自我服务的运行机制，目前会馆主要围绕文化共享、健乐堂、夕阳论坛、主题活动等四个板块提供服务案例二、长春市万科蓝山长春万科蓝山一、基本概况长春万科蓝山位于长春市东部二道区内，西起东盛大街，东至发电设备总厂，北起四通路，南至长电紫盈花园，总占地面积约25公顷，其中，住宅用地占地面积大约20公顷。长电紫盈花园发电设备总厂二道热力公司长春万科蓝山蔚蓝国际景观广场长春万科蓝山二、小区中心位于小区南侧，东盛商圈的中心地带（其前身是老吉柴厂一片近2万㎡的工业旧址），总建筑面积约4万平方米。内部以餐饮服务、娱乐休闲和文化创意三大功能为主形成了东北地区最具特色的餐饮美食聚集区和文化创意产业体验基地。服务功能业态餐饮服务酒吧、茶座、咖啡厅、高档餐厅、主体餐厅、特色美食园娱乐休闲俱乐部、高级商务会馆文化创意工业设计园、创意生活馆、时尚风情街、新中国工业发展历史博物馆案例三、北京市二棉厂职工宿舍改造北京棉纺二厂职工宿舍改造一、基本概况现八里庄东里社区，位于北京市朝阳区，西起八里庄路，东至石佛营路，北起二道沟河（公园分支水系），南至朝阳路，占地面积约24ha，内部住户以京棉厂退休职工为主。京棉二厂职工宿舍朝阳路朝佛营路八里庄路原京棉二厂慈云寺北里幼儿园娱乐中心社区服务菜站八里庄小学北京棉纺二厂职工宿舍改造二、改造前情况1.建筑情况区内住宅套型居住功能老化，部分建筑存在大量人去楼空和私搭乱建现象，并存在不同程度的损坏，但主体结构尚稳固，有可利用价值。2.庭院环境缺乏维护和管理，没有交流和活动的空间。3.生活服务设施配建有理发室、浴室、幼儿园、小学、中学、职工医院、俱乐部、食堂、招待所等生活服务设施，基本能够满足职工日常工作和生活的需要。生活区内部的生活服务设施在空间形态，权属及服务的供给者和使用者均发生了显著的变化，厂办教育设施已脱离了单位