社区物业管理中的政府责任

社区物业管理中的政府责任公管Q1241,12040089王婷摘要：1981年，深圳市第一家专业性的物业管理公司——深圳市物业管理公司挂牌，至此，我国社区物业管理发展迅猛，现在已经成为社区建设、城市管理不可缺少的重要组成部分。但是,我国现阶段的物业管理行业仍属新兴行业,还存在着许多问题和弊端,如物业纠纷多和物业缴费率较低，物业服务企业运行不规范，业主维权行为不成熟等等。本文将在物业管理相关内容的基础上，分析现今我国物业管理的不足之处，并提出社区物业管理中政府应该承担的责任。关键词：社区物业管理，政府责任，政府指导。一、物业管理及政府责任的必要性（一）社区物业管理概述1、社区物业管理的含义《物业管理条例》（国务院颁布）第二条规定：“物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”具体来讲是专业管理机构运用现代管理学、环境生态学、社会学和先进的维修养护技术，按合同要求对物业及其附属设施和整体环境进行全方位的统一经营和专业化管理，并为物业所有人和使用人提供全方位服务，以提高物业的使用价值和经济效益。2、社区物业管理的内容物业管理公司提供的服务内容有四个方面:一是主体服务，即物业服务企业提供的特定的专业性服务，如物业服务企业对各类房屋及建筑物的保养、维修，高层大楼电梯的日常养护，供电、供水设施的管理维修，环境绿化，垃圾清运等；二是委托性服务，即物业服务企业提供的具有专项性的特约服务，收费标准由物业服务企业与物业所有人或使用人共同协商确定，不以营利为目的，如代订送牛奶、代收邮件、照顾区域内孤寡老人等；三是经营性服务，即物业服务企业提供的具有多种经营性的有偿服务，此类服务具有营利性，为业主或物业使用人提供设备安装服务、建立饮食小吃店等；四是无偿性服务，即物业服务企业提供的带有福利性的无偿服务，此类服务有利于增进物业服务企业与业主的沟通、改善物业服务企业的形象，如免费修理水龙头、地漏等各种小设备。3、社区物业管理的意义第一，住宅小区物业管理是社区管理的重要载体。实践证明；第二，住宅小区物业管理有利于社区精神文明建设；第三，住宅小区物业管理有利于房地产管理健康发展；第四，住宅小区物业管理有利于实现社会治安综合治理；第五，住宅小区物业管理有利于城市市容管理。总之，住宅小区物业管理的发展，不仅有利于改善人居和工作环境、维护社区稳定、提高城市管理水平，并且在全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会中也有不可替代的作用。（二）物业管理中的政府责任的必然性1、从公共治理角度来看，政府应是社区物业管理多元治理体系中的引导者，有责任引导物业管理企业、业主、业主委员会等其他物业管理主体共同管理住宅小区，共同构建和谐社区。2、从委托与代理理论、公共规制理论来讲，政府是住宅小区物业管理法律规范体系的制定者和执行者，有责任规范物业管理公司的经营行为和保障业主及其委员会的维权行为。3、从公共产品理论来讲，物业管理公司提供的服务在某种程度上是准共公共产品，具有公益性，因此政府有责任扶持物业管理公司（物业管理行业协会）的发展。二、我国物业管理中的问题（一）物业纠纷多和物业缴费率较低近些年来，物业管理活动过程中产生的矛盾纠纷呈上升趋势。“据建设部住宅与房地产业司的一项不完全调查显示，仅天津、武汉、南京、呼和浩特四个城市两年内发生的物业管理纠纷近2000起。”据调查来看，物业管理的纠纷主要集中在以下几个方面：开发建设遗留问题造成的纠纷；因共用部位、共用设旅设备产权不明晰产生的纠纷；相邻关系处理不当带来的纠纷；部分业主借故拖欠物业理费引发的纠纷。另外，我国住宅小区物业管理缴费率普遍较低。“2002年中国社会调查事务所用计算机辅助电话进行的市场调查资料显示在遇到物业管理纠纷时，有20.2%的消费者采取拒交物业管理费的行为。建设部住宅与房地产业司的一项调查显示不少城市住宅小区物业管理的欠费率超过了15%。业主欠费，不仅影响到物业管理的正常运作，也侵害了交费业主的利益”。（二）物业管理企业运行不规范1、信息不对称，侵害广大业主利益。物业公司作为提供住宅社区物业服务的主体，比居民更了解我国社区物业服务的游戏规则。因此有些物业服务企业便利用其熟知物业法律法规的优势拟定格式合同，侵害广大业主的利益。例如，有的物业服务企业在与业主签订物业合同时故意不写明公共区域的归属问题，这为物业服务公司占用住宅区域共用部位制造了机会。2、物业服务企业收取与支出费用的措施不科学。其一表现为部分物业服务企业收取物业服务费用的措施不科学；其二表现为某些物业服务企业支出费用的方式不合理；再有，物业服务企业侵占业主的公共利益。据调查，在社区中，90%都存在着物业公司利用小区共用部位和设施设备谋取私利的问题”。业主维权行为不成熟。（三）业主维权行为不成熟首先，我国居民还没有形成正确的物业管理观念，缺乏理性的物业消费关，缺乏公共精神。大部分业主认为物业管理费太高而拒交，没有意识到业主大会存在的意义与作用，不在乎公共设施的好坏。然后，业主没有对业主委员缺乏监督。有的业主委员会委员违反规定，将业主委员会作为生财之地，串通物业管理公司侵害业主的公共利益。三、政府的责任如下图所示，在我国的社区管理组织体系中，政府（街道办事处）主要发挥指导作用，指导社区党组织、居民会议、居民委员会、物业公司、业主委员会、社会组织体系等绝大部分社区组织开展工作。由此可见，政府对于社区中的物业管理的发展，必然承担着重要的责任。下面，本文将就物业管理的相关问题，从政府的责任角度，提出几点意见。我国的社区管理组织体系街道办事处居民会议社区党组织居民委员会物业公司业主委员会社区社会组织指导指导指导指导指导领导领导协调合同负责产生（一）、完善物业管理法律规范体系作为社区物业服务企业和业主大会或业主委员会的行为的规范者，政府应该制定并执行社区物业管理法律规范。1、规范业主委员会选举程序。我国的《物业管理条例》对业主委员会的选举程序存在不足之处，为了规范业主委员会的选举程序，从源头上尽量避免将动机不纯、素质不合格、能力不强的业主选为业主委员会委员，政府应该出台相关办法2、完善对社区物业公司的相关机制。具体表现为:第一，完善住宅小区物业服务企业准入规定;第二，完善物业服务公司签订物业服务合同的规定;第三，规范物业服务标准与改善定价方式。（二）、扶持物业管理企业发展我国物业管理虽发展迅速，但相对而言，他的整体服务水平较低，专业化、规模化有待提高；同时，物业管理人才匮乏，整体素质偏低。所以，政府对物业管理企业的扶持主要从以下两个方面来展开。1、培育物业管理人才。政府相关部门可以通过发展物业管理教育和完善物业管理师制度两个途径培养物业管理人才。2、扶持物业管理行业协会发展。政府相关部门一方面要通过与其合作宣传物业法律法规、给其政策、财力、人力等方面的支持的方式促进其发展，另一方面要适时地增强物业管理协会的自主性和独立性，从而令其健康发展。（三）、加强政府对物业管理的监督与管理物业管理企业作为一个以盈利为目的的经济组织，其在运行过程中必然受到政府的监督与管理。主要包括以下方面：1、招投标管理。2、制定专项维修资金收取、使用、管理的办法。3、制定业主大会规程。4、对违法行为的查处。（四）、加强对公众的物业管理观念的引导当前，我国多数业主没有形成正确的物业管理观念，表现为缺乏理性的物业消费观念和公共精神两方面。从根本上看，这与我们人文精神和公民意识的缺失有很大关系，因此，政府相关部门应重视加强对公众物业消费观念的正确引导。1、大力宣传物业管理知识理论和法律法规，发布物业管理行业发展中的正面信息。2、规范住宅小区物业服务市场，尤其是严厉惩处造成恶劣社会影响的违法违规行为，从而减少物业服务企业违法经营的行为，改变公众对物业管理行业的认知。3、是加强与物业管理协会的协作，支持物业管理协会宣传行业内的杰人物和品牌公司。综上所述，政府在物业管理中应积极发挥其指导作用，完善物业管理法律体系，扶持物业管理企业的发展，加强对物业管理行业的监督与管理，并引导业主形成正确的物业消费观念，最终，促进物业管理的健康可持续发展。参考文献：[1]王丹.政府在住宅小区物业管理中角色与行为研究[D].广西：广西民族大学,2007[2]中国人民政府国务院.物业管理条例[M].北京：中国法制出版社，2007[3]谢家瑾.关于构建和谐物业管理的思考[J].中国物业管理.