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花园洋房产品解析洋房特性分析花园洋房的起源与定义目前市场上流行的广义花园洋房情景式花园洋房解析花园洋房发展趋势参考案例——逸品香山产品分析洋房特性分析花园洋房的起源与定义源于上海，自１９世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。从现在房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅。目前市场上的花园洋房一般有狭义和广义之分。狭义的花园洋房就是Gardenvilla（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的Townhouse，户型较大，居住舒适程度高。广义的花园洋房是指6层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，小区容积率一般较低（0.8-1.2）。强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台。洋房特性分析目前市场上流行的广义的花园洋房普通花园洋房多层住宅（6F)的改良，多数只是开发商的概念美化。首层带有私家花园，顶层复式，送大露台。借助楼宇间一定规模的绿化，实现户型的景观视野。户型面积集中在130㎡左右的三房，多阳台、飘窗、部分引入入户花园或者内庭院的设计，较之普通多层居住舒适度要强，价位有明显的提升。情景式花园洋房以退台为主要产品特征，建筑物的向阳面有层层退台的台阶状结构将住宅单元逐层错位叠加、层层退台,使每户都有独用的大面积平台,外形形成台阶形或金字塔形。它的特点在于每户都有独用的花园平台。对居住者来说，是一种心理的缓冲，不会感觉到建筑对人的压抑。洋房特性分析情景花园洋房解析立面解析洋房特性分析洋房特性分析洋房特性分析平面解析一层空间：由于排除了从楼梯间进出的方式，直接南面入户，跟公共楼道再没关系了，一层采用台阶——大门——庭院——阳光室——门厅这种方式进门，增加了首层的独立感受，以阳光室作为客厅和庭院的沟通也非常和谐。一层平面——开间：24米；进深13.4米，160㎡三房二层空间：情景洋房的二层希望让人感觉到住在一层的感觉，通过两个方向的室外楼梯，上到一层的一个平台，再往上从自家的露台进户。洋房特性分析二层平面——开间：24米；进深11.9米，140㎡三房洋房特性分析三层从南面楼梯进户，四层从北面楼梯通道进户，通过露台提升居住舒适度。露台没有顶盖区别于阳台更有花园感,露台与客厅相连并有较大的进深便于安排活动。三层平面——开间：24米；进深11.9米，130㎡三房洋房特性分析四楼和五楼有楼盘作成复式，也有全部采用平层的。图示是采用复式房，楼下三房，楼上两房，楼上在南北都有大露台。通透性良好；近些年比较流行作成平层；这样五楼将只有两个房间，却有两个露台，面积一般在100平方米左右，适合年轻人居住。四、五层平面——开间：24米；进深11.9米、10.21米，170㎡五房洋房特性分析平面特性：大面宽短进深层层退台，多样入户立面结构多变，户型多样层层露台——“有天、有地”超大宽厅，户型功能齐全；洋房特性分析花园洋房发展趋势第一个趋势：楼层逐渐降低，外观更像个别墅，空间宽度和层高都有放大的趋势。重庆金科天湖美镇容积率1.2自然山水景观结合内部景观万科天津水晶城容积率1.06对原有文化的改良与美化第二个趋势：原本“U”字型的五层，变成了一个合院式的。基本的特征还在，但出现了合院式组团。洋房特性分析利海·托斯卡纳第三个趋势：采用特定的建筑风格，比如说西班牙风格或地中海风格，采用质朴的外立面材料，加入很多欧式的建筑符号，增强洋房的感受。洋房特性分析深圳万科四季花城容积率1.45外立面采用涂料洋房特性分析第四个趋势：户型走小，走向大众化，更适合年青的初次置业者；万科MINI洋房户型面积从99㎡到66㎡情景式花园洋房的特点：2.产品方面：容积率较低、层层退台、结构复杂、景观要求高、造价高、户型偏大；3.目标群体方面：高端客群、都市白领阶层；1.属性定位：介于别墅与普通多层之间的经济性豪宅.中高端产品的代表；4.均价水平：要远远高于普通多层售价；情景式花园洋房存在的问题：1、间距小——一般间距在20—25米之间；2、排列密集——多采用兵营式布局；3、绿化有限——目前的花园洋房小区基本没有大面积集中绿化，只是在单体间有少量绿化；参考案例：【鑫苑·逸品香山】位置：惠济区花园路与英才街交会处西800米；占地规模：约63亩；产品形态：电梯洋房（5F,8F);总建筑面积：56772.58㎡；容积率：1.62区位因素的影响下的产品路线，整体楼盘趋向于首次置业和多次置业的中高端楼盘；5层电梯洋房——梯户比1：2；剪力墙结构；层层退台9层电梯洋房——梯户比1:3,1:4,1:6剪力强墙构（局部框剪）80㎡左右两房、一房立面赏析户型空间——五层简墅一层：3/2/2144.98㎡、138.47㎡；双向入户；前后花园；超大宽厅；全明户型；二层：125.6㎡，3/2/2双向阳台；超大宽厅；全明户型；南向露台三层：131.77㎡，3/2/2双向阳台；超大宽厅；全明户型；四层：129.63㎡，3/2/2双向阳台；超大宽厅；全明户型；南向露台；五层：173.03㎡，5/2/2双向露台；超大宽厅；全明户型；顶层超大双向露台D1型标准层面积统计表D1-1178.839.5388.36D1-2178.639.5188.14D1-3169.038.3477.37合计3226.4927.38253.8789.21%总建筑面积（m2）实用率户型户数(户)套内建筑面积（m2）分摊公共面积（m2）户型空间——八层电梯洋房，一梯三户B-1276.7611.7888.54B-2270.9510.8981.84合计4295.4245.34340.7686.69%B1型标准层面积统计表（奇数层）户型户数(户)套内建筑面积（m2）分摊公共面积（m2）总建筑面积（m2）实用率户型空间——八层电梯洋房，一梯四户户型空间——八层电梯洋房，1梯四户B2型标准层面积统计表B-1230.393.6534.04B-2276.179.1585.32B-3265.737.9073.63合计6344.5841.41385.9989.27%户型户数(户)套内建筑面积（m2）分摊公共面积（m2）总建筑面积（m2）实用率户型空间——八层电梯洋房，一梯六户项目分析目标客户：中高端客户（改善型需求），初次置业者（刚性需求），投资客；产品价值体系建筑结构：剪力墙结构（局部框剪）立面：退台，用材讲究，色彩搭配合理户型：面积控制合理，整体均好，相对成熟；形象关键词：品质，时尚，稀缺，舒适，优雅，奢华；配套：电梯，地下停车场；园林：水系+“香山枫树”主题园林THANKSYouSeeyoutomorrow