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渤海租赁公司融资租赁案例天津渤海租赁有限公司(以下简称“渤海租赁”)成立于2007年，注册资本超过62亿元人民币。2008年获得由商务部和税务总局批准的第五批内资融资租赁试点企业资质。是海航集团在天津金融创新“先试先行”和国家加强基础设施建设的大背景下与天津市政府合作，共同出资组建的目前国内唯一一家专业从事市政工程等基础设施租赁服务的租赁公司。天津市委、市政府对租赁业的发展非常关心、支持，渤海租赁是天津租赁业创新发展的试验田，自创立起就得到了股东方的强力支持，拥有操作基础设施租赁业务得天独厚的资源优势。公司充分利用融资租赁在基础设施建设和大型设备引进方面的优势，不断开拓思路加强金融创新，与各级政府、大型企业及银行开展紧密合作，为天津的城市基础设施建设、航空装配、机场建设和港口建设服务。目前，天津渤海租赁有限公司注册资本为人民币626085万元，是国内最大的基础设施租赁服务供应商之一，也是国内唯一一家拥有金融租赁和非金融租赁两块牌照的租赁公司。目前，渤海租赁持有天津渤海租赁，皖江金融租赁、香港航空租赁、横琴国际融资租赁、SEACO集装箱租赁，基本实现了租赁行业的全方位布局。渤海租赁公司“天津项目”概况渤海租赁主要采用直接融资租赁、售后回租等业务模式，通过盘活政府及大型集团公司固化资产满足政府及企业融资需求。近年来，渤海租赁已与天津市保税区、东丽区、北辰区、蓟县、宁河县等多个区县政府及天津市城投集团、天津地下铁道集团公司、天津保税区投资有限公司等多个大型企业集团展开合作，陆续操作完成保税区8亿元基础设施租赁项目、空客厂房36.3亿元融资租赁项目、蓟县1.875亿元基础设施租赁项目等。此三个项目均为售后回租项目。项目名称项目总金额（亿元）租赁公司资金（亿元）银行借款（亿元）A．天津保税区办公大楼租赁项目8.003.005.00B．空客A320飞机厂房租赁项目36.302.0034.30C．天津蓟县道路租赁项目1.8750.3751.50（a）天津保税区办公大楼租赁项目概况该项目系渤海租赁向天保投资购买位于天津空港物流加工区西三道166号的天津保税区空港物流加工区投资服务中心大楼，后将天津保税区空港物流加工区投资服务中心大楼按协议约定出租给天津港保税区管理委员会及天保投资（第二承租方），租赁期限为20年，协议期满后，承租方具有优先承租权。该项目租赁协议的主要内容如下：项目金额为8亿元，租期20年。每期租金计算公式为：当期租金=剩余本金×租赁内含利率×当期天数/360天。该项目20年80期可确认的租金为14.14亿元，可确认的收入为10.26亿元。（b）空客A320飞机厂房租赁项目概况该项目系渤海租赁向天保投资购买位于天津空港物流加工区京津塘高速公路南侧的空客A320项目总装线厂房及所属土地使用权，后将该总装线厂房按协议约定出租给天津港保税区管理委员会，租赁期限为15年，承租期内或承租期满后由承租方购买厂房。该项目租赁协议的主要内容：项目金额为36.3亿元，租期15年。每期租金计算公式为：当期租金=剩余本金×租赁内含利率×当期天数/360天该项目15年60期可确认的租金为57.46亿元，可确认的收入为25.22亿元。（c）天津蓟县道路租赁项目概况该项目系渤海租赁向天津广成宏凯园区开发有限公司购买位于天津市蓟县滨河大街弯线段（中昌路-四中路口）道路中部分路段（起于中昌北路，向四中路口方向前行3.329公里止，路线全长3.329公里，路宽50米），后将天津市蓟县滨河大街弯线段道路按协议约定出租给蓟县人民政府，在租赁期届满后，由承租方按协议约定名义价格购买租赁物，租赁期限为7年。该项目租赁协议的主要内容：项目金额为1.875亿元，租期7年。每期租金计算公式为：当期租金=剩余本金×租赁内含利率×当期天数/360天该项目7年28期可确认的租金为2.46亿元，可确认收入为5,803万元。渤海租赁特色业务具体操作模式A——天津保税区空港物流投资服务中心大楼售后回租项目一、基本信息（1）出租方：渤海租赁有限公司。承租方：天津港保税区管理委员会第二承租方：天津保税区投资有限公司。（2）租赁标的物：“天津保税区空港物流投资服务中心”大楼。（3）项目总金额：8亿元人民币。（4）租赁期限：20年。（5）租金收取方式：按季先付租金。（6）租赁利率：五年期以上基准利率+上浮。（7）贷款利率：五年期以上基准利率。（8）保证金：两期租金。（9）担保方式：渤海租赁将该房产抵押给融资行。（10）租赁期结束：不回购。二、项目概述渤海租赁采用银行融资的方式，用8亿元人民币购买天津保税区投资有限公司名下的空港物流加工区投资服务中心大楼，并回租给天津保税区管委会与第二承租人天津保税区投资有限公司，租期20年。租赁期结束后，天津保税区投资有限公司不回购，但享有优先承租权。天津保税区管委会以保税区财政收入作为还款来源，保税区将操作该笔业务每年的租金纳入其财政预算。同时，保税区将该项目所设计的所有税收的地方留成部分进行全额返还。三、操作流程天津保税区空港物流投资服务中心大楼售后回租项目操作流程如图所示。具体操作流程描述如下：（1）渤海租赁与天津保税区投资有限公司（以下简称“天保投资”）签署办公大楼买卖合同，办公大楼产权过户到渤海租赁名下。（2）渤海租赁与保税区签署租赁合同，办公大楼出租给保税区使用。（3）渤海租赁与银行签署贷款协议、办公大楼抵押给银行。（4）渤海租赁与银行签署保险权益转让协议和租赁合同项下有关权利的转让协议。（5）渤海租赁在银行开立租金专户，并与银行签订账户管理协议，保税区按租赁合同支付租金至该专用账户，银行在扣除当期贷款本息后再将余额转至渤海租赁的一般银行账户。（6）贷款期满，渤海租赁结清银行所有贷款后，银行出具解除办公大楼抵押的函。（7）租赁期满，保税区不回购，但享有优先承租权。B——空客A320项目总装线厂房售后回租项目付款出售办公大楼抵押租赁期满按租赁合同处理天津保税区管委会支付租金出售渤海租赁贷款银行支付本息保险权益转让贷款天保投资第二承租方一、基本信息（1）出租房：渤海租赁有限公司；（2）承租方：天津保税区管理委员会。（3）租赁标的物：空客A320项目总装线厂房在建工程。（4）项目总金额：36.3亿元。（5）租赁支付方式：按季预付租金。（6）租赁期限：15年。（7）租赁利率：五年期以上人民币基准利率+上浮。（8）贷款利率：五年期以上人民币基准利率。（9）担保方式：天保投资向贷款银行提供过渡担保，直至空客A320项目总装线厂房房地产证办理至渤海租赁名下，并抵押给贷款银行。（10）租赁期结束：名义价格1元回购。二、项目概述渤海租赁以36.3亿元人民币购买天津保税区投资有限公司名下的空客A320项目总装线厂房在建工程，并回租于天津保税区管委会，租期15年。租赁期结束后，天津保税区管委会将以名义价格回购。天津保税区财政收入作为还款来源，每期租金列入地方财政预算，并在以后规定年度中按期陆续拨付偿还。天保投资向贷款银行提供过渡担保，直至空客A320项目总装线厂房房地产证办理至渤海租赁名下，并抵押给贷款银行。三、操作流程具体操作流程描述如下：（1）渤海租赁与天津保税区投资有限公司（以下简称“天保投资”）签署空回购出租支付租金购买出售抵押贷款贷款银行渤海租赁天津保税区管委会天保投资担保过渡担保客A320项目总装线厂房资产出让协议，天保投资将空客A320项目总装线厂房在建工程权属及该项目所占全部土地过户到渤海租赁名下。（2）渤海租赁与管委会签署租赁协议，空客A320项目总装线厂房出租给管委会使用。（3）渤海租赁与银行签署贷款协议，空客A320项目总装线厂房在建工程权属及全部土地抵押给银行；同时天保投资向贷款银行提供过渡担保，直至空客A320项目总装线厂房房地产证办理至渤海租赁名下，并抵押给贷款银行。（4）渤海租赁在银行开立租金专户，并与银行签订账户管理协议，管委会按租赁合同支付租金至该专用账户，银行在扣除当期贷款本息后再将余额转至渤海租赁的一般银行账户。（5）在租赁期内，天保投资与渤海租赁签署担保协议，天保投资为管委会向渤海租赁支付租金提供全程担保。（6）贷款期满，渤海租赁结清银行所有贷款后，银行出具解除空客A320项目总装线厂房抵押的函。（7）租赁期满，管委会将回购空客A320项目总装线厂房，回购价为1元人民币。C——天津市蓟县滨河大街弯线段道路售后回租项目一、基本信息（1）出租房：渤海租赁有限公司。承租方：天津市蓟县人民政府。（2）租赁标的物：天津市蓟县滨河大街弯线段道路。（3）项目总金额：1.875亿元人民币。（4）租赁期限：7年。（5）租金收取方式：按季先付租金。（6）租赁利率：五年期以上基准利率+上浮。（7）贷款利率：五年期以上基准利率。（10）担保方式：某集团提供全程担保。（11）租赁期结束：名义价格1元回购。二、项目概述渤海租赁购买天津市蓟县滨河大街弯线段道路，并回租给蓟县人民政府使用。该项目总金额1.875亿元人民币，租赁期限为7年。租赁期结束后，蓟县政府将以名义价格回购。蓟县财政收入作为还款来源，每期租金由蓟县政府列入地方财政预算，由蓟县人大审议通过，并在以后规定年度中按期陆续拨付偿还；某集团提供租金偿还担保。三、操作流程天津市蓟县滨河大街弯线段道路售后回租项目操作流程如图所示。具体操作流程描述如下：（1）渤海租赁与道路产权所有人天津广成宏凯园区开发有限公司签署买卖合同，1.875亿元购买天津市蓟县滨河大街弯线段道路，在产权交易中心挂牌交易完成后，同时在国有资产管理部门登记备案，道路资产转移至渤海租赁名下。（2）渤海租赁与蓟县政府签署租赁合同，将道路租赁给县政府使用，县政府下属国资企业某投资集团有限公司提供租金偿还担保。（3）渤海租赁向银行申请融资，银行下款后租赁将购买道路资金支付给天津广成宏凯园区开发有限公司，天津广成宏凯园区开发有限公司支付融资顾问费付款出售应收账款转让支付本金提供租金偿还担保某集团贷款银行贷款道路产权所有方租赁期满按租赁合同处理蓟县人民政府支付租金出售渤海租赁用给渤海租赁。同时，渤海租赁将此道路租赁予蓟县人民政府使用，蓟县人民政府支付租赁保证金。（4）蓟县政府按期将租金支付给银行，银行扣除贷款本息后支付给渤海租赁。（5）租赁到期后，蓟县人民政府按名义价格回购原道路资产，同时渤海租赁将保证金返还给蓟县人民政府。渤海租赁天津项目政策基础天津市政府要求市商务委、市金融办、市工商局、市财政局（市地税局）、市国税局、人民银行天津分行、天津银监局等有关部门，加强组织协调，搞好调查研究，做到全程服务，研究制定有针对性的政策制度措施，集中力量解决影响租赁业发展的突出问题，创造良好的商务环境。在上述天津地区发布的有关融资租赁的政策中，2010年10月21日天津市人民政府公布的《关于促进我市租赁业发展的意见》（津政发[2010]39号）成为最具代表性的指导性文件，其中包括了涉及基础设施融资租赁相关操作细节的政策指导和支持，成为天津地区开展融资租赁，尤其是基础设施融资租赁的重要政策依照文件。其中具体相关的政策至少包括下列内容：有关方面政策原文发展基础设施租赁业务“政府主管部门和特定目的公司要研究新建供水、供气、供热、污水处理等设施及其所需机器设备的融资方式，积极采用租赁方式融资，降低项目总投资及所需资本金。已建成并特许经营的基础设施项目要进行经营权售后回租回购，进一步盘活存量资产和沉淀资金。要组织负债率高的特定目的公司通过售后回租回购方式减少负债，实现资产轻量化经营，改善生产经营状况。”有关方面政策原文推行资产轻量化生产经营方式“政府经济管理部门、企业集团公司和企业要更新观念，制定和实施‘轻资产’发展战略，鼓励企业使用租赁公司产品，发展资产轻量化生产经营方式。要组织负债率高的企业通过售后回租回购方式减少负债，实现资产轻量化经营，改善生产经营状况。”国有资产售后回租回购定价和权属转让程序“国有企业、行政机关和事业单位办理国有资产售后回租回购业务，原则上要按照评估价格确定资产售价、回租价或回购价。非国有企业可以参照国有资产售后回租回购定价确定价