租赁土地使用权评估的探讨

租赁土地使用权评估的探讨孙颖（辽宁金融职业学院辽宁沈阳110122）【摘要】相对于国有划拨和出让的土地使用权评估来讲，对于以租赁方式获得的土地使用权评估，其评估技术途径和思路还不是很统一，在具体的实践操作中大家有着各自不同的思路和方法，问题主要集中在对租赁期的确定和对租赁土地使用权权属的理解以及具体评估方法的应用上。下面就这几个问题提出具体的解决方案，供大家探讨。【关键词】租赁土地使用权评估一、租赁土地的租赁期确定租赁土地的租赁期限直接决定了租赁土地剩余租赁年限，而租赁土地的剩余租赁年限是租赁土地使用权评估中的重要参考之一。一般情况下，租赁土地的租赁期限应该以承租双方签订的土地租赁合同为准。而租赁合同受到《中华人民共和国合同法》的约束。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。由此可见，租赁合同中约定的租赁期限不应超过二十年。但实际上当事双方在签订土地租赁合同中经常出现租赁年限超过二十年的情况，有的甚至达到了土地使用权的的最高期限。对于这种情况，有不同的两种观点。赞成的观点认为，土地使用权租赁有别于普通的租赁，首先土地本身的自然属性决定了其租赁期应长于普通的租赁合同。国土资源部（一九九九年八月一日国土资发（1999）222号）《规范国有土地租赁若干意见》（以下简称意见）中第四条提到：“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过五年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”按照国务院的有关规定，土地使用权出让中各类土地的出让期限均在四十年以上，土地使用权人可在使用权的剩余年限内将其出租，农村土地的承包经营期限则由《土地管理法》明确规定为三十年。这些年限均长于二十年，由此可以作为租赁土地的租赁期可以长于普通的租赁合同的法律依据。其次，合同法属于债权法，而土地使用权属于物权，其出租期限应由物权法来调整，不能适用租赁合同的有关规定；反对的观点则认为，土地租赁合同也属于租赁合同，除法律另有特殊规定外，租赁土地使用权出租期限也不应超过二十年。笔者认为，两种观点都有一定的道理，在估价过程中，应区别土地一级市场的租赁和二级市场的租赁两种情况进行分析。对于土地一级市场的租赁行为属于国家或政府行为，可以不受合同法的约束；而对于土地二级市场的租赁行为，则属于民事行为，应该受合同法的约束。对于《意见》中提到的长期租赁，是针对国有土地租赁而言的。《意见》对国有土地租赁进行了明确的定义：“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。”由此看来，意见中规定的长期租赁虽然可能超过了合同法规定的租赁期的限制，但这项规定规范的是国家对土地一级市场的租赁行为。因此只有在一级市场中以租赁方式取得的国有土地使用权，其租赁使用年限才可能超过二十年。对于土地二级市场的租赁，更确切的应该称为土地使用权的出租。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）中对土地使用权出租规定如下：第二十八条土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。第二十九条土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。因此，对于在二级市场上的土地使用权出租，当事双方所签订的租赁合同还应该以《合同法》的规定为准，即土地使用权出租的期限不得超过二十年，超过的部分是无效的。综上所述，在确定租赁土地使用年限时，应该分两种情况区别对待。对于从一级市场上以租赁方式取得的土地使用权期限的认定，应以承租方与土地行政主管部门签订的租赁合同为准，土地使用权的期限可以超过二十年，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期；对于从二级市场上以租赁方式取得的土地使用权期限的认定，应首先以双方签订的租赁合同为准，但根据合同法的规定，租赁期最高不得超过二十年。对于超过的部分，应该在评估报告中进行披露。二、几种土地使用权的权利特征分析通常获得土地使用权主要有出让、转让、划拨以及租赁方式。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》各种国有土地使用权的定义如下：第八条土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第十九条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。第二十八条土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。第四十三条划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。几种方式取得的土地使用权的权利特征不尽相同。对于出让和转让方式取得的土地使用权来讲，其使用权的权利内涵是最完整的，土地使用权人在土地使用权出让期限内，拥有使用、抵押、收益、处分的权利；对于划拨土地使用权来讲，其权利内涵是小于出让方式和转让方式的土地使用权的。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”由此看来，划拨土地使用权人只有使用的权利。但《条例》中又同时规定了划拨土地使用权是可以通过一定的方式转化为出让土地使用权的。第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；领有国有土地使用证；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金因此，对于划拨土地使用权人不仅包括了使用的权利而且还包括了转换土地使用权形式的权利。划拨土地使用权人可以通过补交出让金的方式将划拨用地使用权转化为出让土地作用权，从而使划拨土地使用权中包括了隐性的或不完全的收益、抵押、处分的权利；对于国有租赁用地的使用权来讲，其使用权人只拥有有限的使用、抵押的权利。而且国有租赁土地使用权是没有可以转换成出让用地使用权的途径的。因此租赁土地使用权的权利内涵是最小的。与此相同，在土地二级市场上取得的出租土地使用权的权利内涵也只包括了有限的使用和抵押的权利。三、确定租赁土地使用权价值的具体方法租赁土地使用权的具体评估方法可以参照《意见》中的相关规定采用收益法，具体模型如下：（1）其中：V为租赁土地使用权价值；i为租赁土地使用权的剩余租赁年限；Ri为租赁土地使用权市场租金(Rmi)与合同租金(Rci)的差额，Ri＝Rmi－Rci；r为租赁土地使用权折现率将Ri＝Rmi－Rci带入上式得：（2）由公式（2）可知，租赁土地使用权模型的实质内容是用以相应期限的出让方式宗地价值减去合同租金的现值的余额作为租赁土地使用权的价值。该公式对于一二级土地市场均是适用的。1、一级土地市场上获得的租赁土地使用权的评估在土地一级市场上，国家作土地使用权的所有权人，可以通过一次性收取土地出让金的方式和逐年收取土地租金的方式让渡土地使用权。而国家作为土地所有权人，是以土地出让金与土地收益率的乘积计算正常市场年租金水平的。因此从价值的角度来看，对于国有租赁土地的使用权价值是介于零和土地纯收益价值之间的数值。当租赁土地的使用权人每年交纳的租金少于正常市场年租金时，其差额的折现值即为租赁土地使用权的价值。在此种情况下，公式中的剩余使用年限按租赁合同中规定的租赁年限减实际已使用年限确定，由于是一级土地市场的租赁行为，其土地使用权的剩余使用年限可不受合同法中20年的约束；租赁土地使用权市场租金的确定，可以参考当地基准地价中的市场年租金水平；租赁土地使用权折现率可以参考当地基准地价体系中的出让土地的年收益率，并应该进行适当的年限修正。应该提醒的是，此种情况下，评估的假设前提应包括土地租赁合同的履约假设，并可以按上述模型进行估算。在对租赁土地使用权进行估价之后，还应该将承租方交纳的土地租金按摊销后的余额确定评估值。2、二级土地市场上获得的租赁土地使用权的评估在土地二级市场上，假设国有租赁土地的使用者将土地以相同的租赁期出租，那么，前者从土地获得的收益就只有租金收益。从使用价值角度分析，无论是对于土地使用权人还是承租人来讲，同一块土地在同一时间内所产生的价值应该是相同的。因此，在合同租金为正常的市场租金的情况下，出让土地使用权价值与以租赁方式获得的土地使用权价值是相等的。作为国有租赁用地的使用权人，与出让用地的使用权人相比，在土地使用权的权利上缺少了土地使用权转让变现的权利，抵押担保等其他权利也受到相应的限制。权利上的差异表现在价值的巨大差异上。在此种情况下，公式中的折现率应选取土地收益率，公式中的剩余使用年限按租赁合同中规定的租赁年限减实际已使用年限确定，但根据合同法的规定，其合同租赁年限不应超过20年；租赁土地使用权市场租金的确定，可以参考当地基准地价中的市场年租金水平；租赁土地使用权折现率可以参考当地基准地价体系中的出让土地的年收益率，并应该进行适当的年限修正。应该提醒的是，对于承租方在土地二级市场通过租赁方式获得的土地使用权，一般情况下，其土地使用权的租金水平应该与市场租金相当，在这种情况下，不存在租赁土地使用权的价值。对于承租方一次性交纳的土地租赁费，应该作为长期待摊费用按租赁合同期限摊销后的余额确定评估值，并在报告中披露租赁合同中超出合法期限的事项。对于承租方以按年方式交纳的土地租赁费的情况，将交纳的土地年租金按月摊销的余额确定评估值较为合适；只有当在二级市场上获得的租赁土地使用权的租金水平低于市场租金水平时，对于承租方来讲，才存在着租赁土地使用权价值。此时评估的假设前提应包括土地租赁合同的履约假设，并可以按上述模型进行估算。在对租赁土地使用权进行估价之后，还应该将承租方交纳的土地租金按摊销后的余额确定评估值。如何评估承租土地使用权价格国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁，由承租人取得承租土地使用权，并按规定支付土地租金及完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同的约定，可以转租、转让或抵押，但必须依法登记。承租人在租期内有优先受让权，可以在办理土地使用权出让手续后，终止租赁关系，转变成出让土地使用权。涉及承租土地使用权的各种经济活动，尤其是转让、抵押、出资等，需要对其进行估价。承租土地使用权的估价尚在探索之中。估价思路承租土地使用权的价格实际上是土地租赁权益的价格。土地租赁权益是在承租期内，承租人占有和使用承租土地所获得的收益现值高于合同土地租金现值的部分。从价格构成上看，包括已付土地费用和合同权益两部分。因此，估价的基本思路，首要的就是求取承租期内土地纯收益扣除合同土地租金后的余额的现值，相应的估价方法为收益法；其次，当承租人在承租土地之前已支付有关土地费用时，亦可从成本途径进行估价；再次，因为承租土地可补交使用权出让金转变成出让土地，可以以出让后地价减去应补交的出让金作为承租土地使用权的价格。因其取得前提不同，权益内涵各异，可比性不大，市场交易资料极少，目前还难于应用市场法估价。估价方法租金差额还原法。租金差额还原法是从土地市场租金与合同租金的差额出发，求取未来租期内租金差额现值的一种方法。具体可根据市场租金和合同租金各自的变化规律，以一定的数学模型加以拟合，选用适当的数学模