第05章城镇土地分等.

第五章城镇土地分等第一节概述一.基本概念城镇土地分等：通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。城镇土地定级：根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级。二.城镇土地分等(定级)的对象分等对象：城市市区、建制镇镇区土地。土地等反映城镇之间土地质量的地域差异。定级对象：土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地，可同时评定城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地。土地级反映城镇内部土地质量的差异。三.城镇土地分等(定级)的目的城镇土地质量及利用状况：科学管理和合理利用城镇土地；价格动态监测体系：基准地价更新；城镇土地利用规划、土地市场管理（土地税费征收）、土地政策制定与调整（宏观调控）。四.城镇土地分等(定级)的原则综合分析原则主导因素原则地域分异原则土地收益差异原则定量与定性分析相结合原则五.分等技术程序建立影响城镇间土地等的因素体系确定各因素的权重分析因素的影响方式，建立评价标准对各城镇因素的评价指标值进行标准化处理，加权计算各城镇总分值，并初步划分城镇土地等验证分等初步结果，制定分等基本方案，开展意见征求，对城镇土地等进行调整并定案编制城镇土地分等成果图件、报告和基础资料汇编第二节分等因素选择一.影响城镇土地等的主要因素(因子)城镇区位条件城镇集聚规模城镇基础设施城镇用地投入产出水平区域经济发展水平区域综合服务能力区域土地供应潜力因素要求因子评价指标要求城镇区位必选交通区位城镇交通条件指数必选城镇对外辐射能力城镇对外辐射能力指数备选城镇集聚规模必选城镇人口规模城镇人口规模必选城镇人口密度城镇人口密度备选城镇非农产业规模城镇二三产业增加值备选城镇工业经济规模城镇工业销售收入备选城镇基础设施必选道路状况城镇人均铺装道路面积必选供水状况城镇人均生活用水量备选供气状况城镇气化率备选排水状况城镇排水管道密度备选城镇用地投入产出水平备选城镇非农产业产出效果单位用地二三产业增加值备选城镇商业活动强度单位用地批发零售贸易业商品销售总额备选城镇固定资产投资强度单位用地建设固定资产投资备选城镇劳动力投入强度单位用地从业人员数备选区域经济发展水平必选国内生产总值国内生产总值综合指数必选财政状况地方财政收入综合指数必选固定资产投资状况全社会固定资产投资综合指数必选商业活动社会消费品零售总额综合指数必选外贸活动外贸出口额综合指数备选区域综合服务能力必选金融状况人均年末银行储蓄存款余额必选邮电服务能力人均邮电业务量备选科技水平专业技术人员比备选区域土地供应潜力备选区域农业人口人均耕地区域农业人口人均耕地备选区域人口密度区域人口密度备选城镇土地分等因素因子二.分等因素因子选择原则主导因素原则：影响城镇土地等级差异性原则：因素，分等对象土地利用原则：土地利用发展趋势可行性原则：易获取、易量化三.分等因素(因子)选择与权重确定方法原则：必选因素与备选因素，权重值与因素对土地质量影响的大小成正比(0-1)方法：特尔菲法，主成分分析法，层次分析法因素或因子因素(因子)A因素(因子)B因素(因子)C因素(因子)D因素(因子)E因素(因子)F因素(因子)G上一轮平均分上轮方差重要性排序权重值注：打分按百分制进行。第三节分等资料调查与整理：城镇区位因素编号城镇名称交通方式1交通方式2交通方式…交通条件指数数量评分标准得分值数量评分标准得分值数量评分标准得分值1…n一.因子1：城镇交通条件指数铁路站点国家干线区域干线支线铁路一等客运站二等客运站三等客运站加分654432公路站点跨省高速省内高速国家干线公路省级干线公路县级公路其他公路加分5421.510.5港口吞吐量(万吨)6000以上3000-60001000-3000500-1000100-500100以下加分1086421航空机场5条(含5条)以上国际航行5条以下国际航线国内干线国内支线加分10863反映城镇交通区位的优劣，即城镇对外交通方式及其便捷程度。按各种运输方式的效率和在区域经济联系中的作用进行综合评分。二.因子2：城镇对外辐射能力指数编号城镇名称货运总量客运总量城镇对外辐射能力指数原始值标准化值权重值原始值标准化值权重值1…n标准化方法(采用特尔菲法等方法确定权重，加权计算城镇对外辐射能力指数)编号城镇名称交通区位(城镇交通条件指数)城镇对外辐射能力(城镇对外辐射能力指数)城镇区位因素分值原始值标准化值原始值标准化值1…n因子权重值标准化方法三.因子到因素：城镇区位因素(因子)分值第四节分等对象分值计算与等别划分一.分等对象的因子分值采用标准化方法，分别计算各分等对象的因子分值（0-100）与土地质量呈负相关的因子只有区域农业人口人均耕地，其他因子呈正相关。位序标准化极值标准化100/ijijYXnmaxmin100()()/()ijijjYajXXXX二.分等对象的因素分值1()nikkjijiFWY1()nikikkSWY三.分等对象的综合分值编号城镇名称因素A因素B因素C因素D因素E因素F因素G综合分值123…n因子权重值标准化方法例：计算分等对象的总分值因素权重因子评价指标权重合肥市分值芜湖市分值黄山市分值城镇区位0.20交通区位城镇交通条件指数0.60907050城镇对外辐射能力城镇对外辐射能力指数0.401006070城镇集聚规模0.15城镇人口规模城镇人口规模958060城镇基础设施0.15道路状况城镇人均铺装道路面积957080城镇用地投入产出水平0.08城镇非农产业产出效果单位用地二三产业增加值809070区域经济发展水平0.25国内生产总值国内生产总值综合指数0.351007050财政状况地方财政收入综合指数0.20906080固定资产投资状况全社会固定资产投资综合指数0.251008090商业活动社会消费品零售总额综合指数0.20908050区域综合服务能力0.12金融状况人均年末银行储蓄存款余额809070区域土地供应潜力0.05区域农业人口人均耕地区域农业人口人均耕地908085四.土地等的初步划分1.初步划分原则按照综合分值分布状况划分，从优到劣的顺序对应于1,2,3...n个等别值；土地等的数目，依不同区域的行政级别、所包含的城镇数量、差异复杂程度而定。一般确定：省(自治区)3-8等；直辖市3-5等；省级以下区域2-5等；全国和跨省级区域依实际情况而定；按综合分值和区域状况确定2-3个不同的分等初步方案。2.初步划分方法：数轴法，总分频率曲线法中国城市等别划分（1﹣15等）[国土资发(2008)308]一等：•上海：长宁区虹口区黄浦区静安区卢湾区普陀区徐汇区杨浦区闸北区二等：•北京：长宁区虹口区黄浦区静安区卢湾区普陀区徐汇区杨浦区闸北区•上海：浦东新区五等：•安徽：合肥市（包河区庐阳区蜀山区瑶海区）六等：•安徽：马鞍山市（花山区金家庄区雨山区）芜湖市（镜湖区鸠江区弋江区）七等：•安徽：淮南市（大通区田家庵区）淮北市（相山区烈山区）铜陵市（郊区狮子山区铜官山区）第五节分等成果验证与确定一.市场资料验证城镇土地等应保证参与验证的城镇数量占参加分等的城镇总数50%以上采用以下一种或多种方法：城镇基准地价：最高级别商业或住宅用地的基准地价城镇主城区土地市场交易资料：涉及城镇数量最多的相应类型土地的总平均价格城镇商品住宅交易资料：商品住宅的总平均价格标准宗地资料验证：标准宗地的总平均价格二.聚类分析验证城镇土地等应保证参与验证的械镇数量占参加分等的城镇总数90%以上聚类过程：因素(因子)分值及权重处理，计算任意两个分等对象之间的加权欧式距离1/22()ijkikjkDWFF四.城镇土地等的调整与确定基本方案：以多因素综合评价初步划分的城镇土地等为主要依据，并结合市场资料分析和聚类分析等方法对城镇土地初步分等结果进行验证最终方案：专家咨询，向下级土地行政主管部门征求意见五.城镇土地分等(定级)成果的应用为新增建设用地土地有偿使用费的征收提供依据；为确定城镇土地使用税的标准提供依据；为调整城镇基准地价提供依据。复习思考题名词：城镇土地分等/定级城镇土地分等定级的目的与意义？为什么城镇土地等别具有全国可比性？城镇土地分等有哪些关键的技术环节？哪些因素影响城镇土地的等别？如何验证城镇土地等别？如何计算城镇土地分等对象的综合分值？