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课时授课计划课次序号：9一、课题：第三章房地产开发用地4二、课型：课堂讲授三、目的要求：通过本节课的学习，要求学生了解土地征收的概况，掌握土地征收程序，熟悉土地征收补偿。四、重点、难点：重点:土地征收程序难点:土地征收补偿五、教学方法及手段：课堂讲授师生互动六、参考资料：高富平黄武汉《房地产法学》，高等教育出版社，2006年版。符启林著《房地产法》，法律出版社2009年版。符启林著《房地产法实例点评》，法律出版社2005年版房绍坤主编《房地产》，北京大学出版社2009年版七、作业：我国房屋拆迁管理体制八、授课记录：九、授课效果分析：授课日期班次十、教学进程（教学内容、教学环节及时间分配等）1、课前复习（5分钟）我国建设用地使用权划拨制度2、导入课题（5分钟）本章主要介绍国家征收法律制度。3、教学内容（85分钟）第三章房地产开发用地第七节国家征收法律制度4、课堂总结（3分钟）本堂课共讲述了一个问题：1国家征收法律制度5、布置作业（2分钟）我国房屋拆迁管理体制第七节国家征收法律制度一、土地征收概述土地征收作为一种基本的土地法律制度，普遍存在于各国的法律之中。综观各国法律，土地征收制度的内容基本上是一致的，即：国家或政府为了公共目的而强制将私有土地收为国有并给予补偿的法律制度。一般认为，土地征收具有以下几个特点：征收权主体特定性、强制性、补偿性、公共目的性、权属变更性。笔者认为，上述特点中，补偿性、公共目的性这两个特点是最核心的，因为这是土地征收制度里保护被征收人、防止政府滥用征收权力的最重要两项安排。（一）2004年宪法修正案对土地征收制度的完善1、宪法修正案对土地征收、土地征用的区分土地征收和土地征用这两个概念具有一定的联系。两者都属于通过运用国家强制力而对公民的土地权利进行限制的形式，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。但这两个概念的区别也是明显的。首先，二者的法律效果不同。土地征收是土地所有权的改变，土地征用则是土地使用权的改变。这是两者最主要、也是最本质的区别。其次，二者的补偿不同。在土地征用的情况下，如果标的物没有毁损灭失，就应当返还原物；而在土地征收的情况下，不存在返还的问题。由于土地征收是所有权的移转，对其作出的补偿也相对更高一些。第三，二者的适用条件不同。土地征用一般适用于临时性的紧急状态，也适用于临时性的公共用途。而即使不存在紧急状态，为了共同利益的需要也可以实施土地征收。第四，二者适用的法律不同。土地征收主要适用土地法和城市规划法。土地征用适用的多是调整紧急状态的法律。最后，二者适用的程序不同。由于土地征收要发生所有权的移转，所以土地征收的程序比土地征用更为严格。1919年德国的魏玛宪法扬弃了古典征收的理念，改采扩张征收的概念，认为对所有权的限制导致发生特别牺牲时，也属于公用征收的一种。土地征用由于利用了土地使用权，也属于对土地所有权的限制并使所有权人发生特别牺牲，也可以包含在扩张后的土地征收概念之中。因此，在扩张征收的概念下，土地征收和土地征用的区别变得不是十分明显。在我国，土地立法和学术界却长期没有分清土地征收和土地征用这两个概念。《土地管理法》规定“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。”《土地管理法实施条例》规定，“国家依法征用的土地”属于国家所有。由此可见，我国土地被征用以后，土地的集体所有权转变为国家所有权，土地权属发生了转变，因此，我国立法上所说的“土地征用”是指“土地征收”。同时，《土地管理法》规定，建设项目施工和地质勘查可以临时使用国有土地或者农民集体所有的土地，同时应支付临时使用土地补偿费。临时建设用地制度利用的是土地的使用权，也需要具备“公共目的性”和“补偿性”的条件，因此，我国的临时建设用地制度本质上就是土地征用。在我国2004年最新通过的宪法修正案里，区分了“土地征收”和“土地征用”两个概念。宪法第10条第3款修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”宪法修正案区分土地征收与土地征用具有重要的理论意义和实践意义。从理论上看，宪法修正案对土地征收与土地征用的区分使我国的立法更规范和严谨，而且为我国的土地法和物权法进一步具体规范土地征收和土地征用制度奠定了宪法基础。从实践上看，不是所有的公共建设都需要进行转移土地所有权的土地征收，一些临时性的项目可能只需取得土地使用权即可满足需要。土地征用可以填补这方面的制度空白。这样有利于对被征用人的权利保护。2、宪法修正案对土地征收补偿条款的补充西方发达国家有关现代财产权的宪法保障规范大都蕴含了三重结构，即：不可侵犯条款、制约条款和征用补偿条款。不可侵犯条款即宣称财产权受法律保护、不可侵犯的条款。制约条款即规定对财产权进行公共制约的条款。征用补偿条款即规定国家根据公共的需要而对私人财产进行征用时必须予以正当补偿的条款。这三层结构，彼此具有特定的内涵和功能，是相对严密、相对自足的复合机构。我国宪法长期以来只有不可侵犯条款以及制约条款，征收（征用）补偿条款一直处于缺位状态，这是我国宪法的一个重大缺陷。2004年宪法修正案对此作了重大修改，增加了征收（征用）补偿条款，规定了对私有财产征收、征用应给予补偿。与此相适应，土地征收、征用的补偿条款也被补充进宪法中。宪法增加征收补偿条款表明我国更注重对私有财产的保护，而且为我国土地征收、征用补偿制度的完善奠定了坚实的宪法基础。（二）土地征收的法律经济学分析法律经济学研究的基本方法在于分析财产制度是否以及怎样有助于私人谈判从而促进资源向效率更高的使用方式转移。征收制度作为财产法中一种十分特殊的制度，引起了法律经济学者极大的兴趣。法律经济学对征收制度的分析至少需要回答两个问题：第一，征收制度是否具有效率性；第二，假如征收制度是有效率的，如何用经济学的理论分析征收制度的两个必要条件-为了公共利益的需要和给予公平合理的补偿。对于第一个问题，法律经济学者认为，征收制度的潜在无效率是可以被潜在效率抵消的。法律经济学者对此的解释是，政府征收所涉及的项目一般都是巨大的，牵涉到与许多私人财产所有者的交易，这些复合交易的谈判成本是很高的，原因有二：一是因为政府在规划确定以后放弃原来的购买计划而购买其他土地的成本巨大，私人所有者知道这点后会提出高昂的收购价格；二是因为每一位所有者都希望自己成为最后一个出售者以获得最大的利益，势必影响收购的进度。如果征收者承担了如此巨大的成本，只能提高服务价格，把成本转嫁到消费者身上，这样消费者和征收者双方都不能获益。此外，鉴于征收成本巨大征收者也可能会采取其他措施替代征收他们计划内的土地，结果，这些土地就不能转到使用效率更高的征收者手中。在解决第一个问题以后，如何理解要符合“公共利益需要”呢？法律经济学者运用有关公共产品的理论予以回答。根据该理论，对抗性和排他性的私人产品应由私人所有和提供，具有非对抗性和排他性的公共产品（如国防）则应该由公共所有，政府提供这些公共产品是更有效率的。由于政府提供公共产品时的高效率，因此，政府在供应公共产品时征收私人财产才是正当的，反之，政府为了供应私人产品而征收私人财产则是不正当的。供应公共产品也就要求政府的征收符合“公共利益需要”的要求。至于为什么要“给予公平合理的补偿”，法律经济学者给予的最简单的解释是，它能预防政府过度使用征收权。如果不存在公平赔偿规定，政府很可能就会积极的征收更多的土地以降低自己的投入成本，而这种做法对整个社会来讲往往是浪费资源和低效的。（三）土地征收制度与所有权观念的演进征收制度自所有权制度产生时起就作为对所有权的一种限制一直存在，它与所有权制度一起发展，并在社会所有权的观念下觅得其存在的合理性。征收制度是一种剥夺所有权的制度，但征收制度除了限制所有权的一面以外，也具有保护所有权的一面，两方面的特性在不同历史时期、不同所有权观念之下有不同的表现。上述特点我们分为若干时期考察。1、罗马法时期古罗马的所有权观念具有浓厚的个人主义色彩。作为对所有权的限制，土地征收制度在罗马法中也已经出现。罗马法规定，傍河的公路被洪水冲毁或因其他原因崩坍时，则傍河修筑的新公路的土地即可无偿的被征收。由此可见，虽然罗马法奉行个人主义色彩明显的所有权制度，但由于社会经济情况的限制，所有权绝对性的观念还未如后世一样强大，所以征收制度更多的还是体现了对所有权的限制，对所有权的保护还不充分。2、近代个人所有权观念主导时期依据“个人所有权”的观念，所有权被认为是与生俱来的、上天赋予所有人对财货予以绝对支配的权利。这种学说被称为“天赋说”。即使在个人所有权思想最为兴盛的时期，有关征收制度的限制性条款还是紧紧的跟在了所有权绝对性条款之后，法国《人权宣言》17条规定，“（所有权）非经合理证明确为公共需要并履行正当补偿，不得加以剥夺”，但此时征收制度里“公共利益需要”和“公平合理补偿”两个必要条件已经体现除了对所有权进行保护的强烈要求。但是，对于所有权的绝对性与征收制度对所有权的限制两者之间的联系，个人所有权的观念在理论上还不能给予完美的解释。3、社会所有权观念主导时期“社会所有权”的观念认为所有权虽宜由个人把握和拥有，但个人行使所有权时，则必须合于国家社会的公共利益，因此，社会基于公共利益，可以限制或剥夺个人的所有权。依据社会所有权的理论，“所有权何以成为本质上附有条件而可以限制之权利，终于在其本身觅得理论上之正当根据。”所有权绝对性与征收制度对所有权的限制性此两者的关系也可以得到合理的解释。在所有权社会化的观念下，土地所有权由于具有高度的社会公共性格，在社会化的浪潮中更是首当其冲。二、我国土地征收制度概述（一）我国土地国家所有权和集体所有权的平等性建国以来，我国逐渐形成土地的国家所有权和集体所有权两种所有权形式，本文论述的我国土地征收制度主要是指国家对集体所有土地的征收。从我国土地所有权发展的过程来看，国家和集体土地所有权都是历史形成的，不存在隶属和派生的关系，是两种具有独立性的民事权利。两者在地位上是平等的。这一点是我们研究中国土地征收制度时应把握的基本理念。但从我国土地征收制度的发展历史看，这一理念没有得到很好的贯彻，集体土地所有权并没有得到平等对待和充分保护，这是我们在改革土地征收制度时必须加以注意的。（二）我国土地征收制度应遵循的基本原则-可持续发展原则1、可持续发展的理念传统发展观引发了环境恶化、人口膨胀、资源匮乏等严重的问题。人们痛定思痛，开始寻求新的发展理念。可持续发展的理念由此产生。可持续发展概念的发展经历了以下几个阶段。（1）人和自然协调发展阶段。1987年，当时挪威首相布伦特兰夫人领导的世界环境与发展委员会提出“可持续发展”较为准确的定义，即：既满足当代人的需求，又不对后代人满足其自身的能力构成危害。此时提出的可持续发展主要是针对人与环境、资源的关系，呼吁人与自然的协调发展，合理利用资源。（2）经济、社会和环境综合发展阶段。1992年，联合国环境与发展大会通过的《21世纪议程》系统地论及了经济可持续发展和社会可持续发展的问题，将经济、社会和资源、环境不可分割的结合在一起。可持续发展概念所包含的范围大为扩大，对可持续发展的研究也逐渐深入到经济、社会等多个领域。（3）经济社会和人的全面发展阶段。1995年的联合国社会发展世界首脑会议通过了《宣言》和《行动纲领》。这两个文件提出：可持续发展的中心课题是人民，社会发展以人为中心，社会发展的最终目标是改善和提高全体人民的生活质量。会议呼吁致力于建立一个以人为中心的社会发展框架。上述思想主张以人为本，同时注重经济社会的全面发展，为可持续发展注入了新的内容。可持续发展战略在我国受到高度的重视。一直以来，我国所提出的可持续发展主要是指社会、经济和环境资源的可持续发展，基本符合可持续发展第二阶段的理念。2003年中共十六届三中全会通过的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》除了再次强调我国原有的可持续发展观点外，还特别提出：“坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促进经济社会和人的全面发展”。“以人为本”即社会发展必须以