第3章_资产评估途径与方法.

东北财经大学出版社普通高等教育“十五”国家级规划教材高等院校本科财务管理专业教材新系本章的教学目的与重点、难点•教学目的–理解掌握市场途径的含义、要素、具体方法–理解掌握收益途径的含义、基本参数、具体方法–理解掌握成本途径的含义、基本前提、具体方法–掌握如何根据评估需要选择合适的评估途径和方法•重点、难点–各种途径的含义和经济学基础；–各种途径的程序–各种途径的参数确定–各种途径的具体方法问题思考购买物品时如何判断价格的高低？目录3.1市场途径3.2收益途径3.3成本途径3.4评估途径及其方法的选择3.1市场途径•3.1.1市场途径的基本含义与经济学基础–利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的经济技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。–替代原则•3.1.2市场途径的基本前提–活跃的公开市场–公开市场上要有可比的资产及其交易活动•功能•市场条件•时间因素3.1市场途径•3.1.3市场途径的基本程序–1)选择参照物–2)在评估对象与参照物之间选择比较因素–3)指标对比、量化差异–4)在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异–5)综合分析确定评估结果3.1市场途径3.1市场途径–单项资产应考虑的可比因素•资产的功能•资产的实体特征和质量•市场条件•交易条件•3.1.4市场途径中涉及的相关因素–参照物–可比指标•3.1.5市场途径中的具体方法3.1市场途径直接比较法现行市价法市价折扣法功能价值类比法价格指数调整法成新率调整法市场售价类比法价值比率法间接比较法–1）直接比较法•评估对象价值=参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×...×修正系数n或=参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2…±基本特征差额n•优缺点3.1市场途径1、现行市价法：可上市流动的股票和债券、批量生产的汽车3.1市场途径2、市价折扣法：交易条件方面差异、适用于清算假设前提下资产评估价值＝参照物成交价格×(1－价格折扣率)3、功能价值类比法：功能差异资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)x3.1市场途径4、成新率价格调整法：新旧程度资产评估价值＝参照物成交价格×(评估对象成新率÷参照物成新率)5、价格指数法：时间间隔资产评估价值＝参照物成交价格×(1+物价变动指数)=参照物成交价格×价格指数3.1市场途径[例3-1]评估某拟快速变现资产,在评估时点与其完全相同的正常变现价为10万元,经评估师综合分析,认为快速变现的折扣率应为40%,因此,拟快速变现资产价值接近于6万元。资产评估价值=10×(1-40%)=6(万元)3.1市场途径3.1市场途径[例3-2]被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,该类资产的功能价值指数为0.7由此确定被评估资产价值接近于8.18万元。资产评估价值=10×(90/120)0.7=8.18(万元)例3-3：与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元,半年间该类资产的价格上升了5%,则：资产评估价值=10×(1+5%)=10.5(万元)3.1市场途径例3-4：被评估房地产于2008年6月30日进行评估，该类房地产2008年上半年各月月末的价格同2007年年底相比，分别上涨了2.5%、5％、7％、7.3％、9％10％。其中参照房地产在2008年3月底的价格为p，则评估对象在评估基准日的评估价值为？3.1市场途径例3-5：被评估房地产于2008年6月30日进行评估，该类房地产2008年上半年各月月末的价格同上月月末相比，分别上涨了2.5%、5％、7％、7.3％、9％、10％。其中参照房地产在2008年3月底的价格为p，则评估对象在评估基准日的评估价值为？3.1市场途径6、市场售价类比法。资产评估价值=参照物售价＋功能差异值＋时间差异值＋……+交易情况差异值=参照物售价×功能差异修正系数×……×时间差异修正系数3.1市场途径〔例题3-6〕估价对象概况：待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。评估要求：评估该地块2003年10月的公平市场交易价格。评估过程：(1)选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。(2)搜集有关的评估资料。①搜集待估土地资料。(略)②搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见下表：3.1市场途径3.1市场途径(3)进行交易情况修正。经分析，交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2％；交易实例C较正常买卖价格偏低3％。则各交易实例的交易情况修正率为：交易实例A：0％；交易实例B：2％；交易实例C：3％；交易实例D：0％。(4)进行交易日期修正。根据调查，2002年10月以来土地价格平均每月上涨1％，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：交易实例A：6％；交易实例B：7％；交易实例C：12％；交易实例D：10％。3.1市场途径(5)进行区域因素修正。交易实例A和D与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。交易实例B、C的区域因素修正情况。假定待估地块的区域因素值为100，则交易实例B为88，交易实例C为108。（6）进行个别因素修正①经过比较，待估地块面积较大便于利用，且外部环境较好，其价格比其他交易实例高2％。②土地使用年限修正。交易实例B、D与待估地块相同，无需修正。假定折现率为8％，则交易实例A、C的调整系数如下：年限修正系数=[1-1/（1+8%）30]÷[1-1/（1+8%）35]=（1-0.0994）÷（1-0.0676）=0.9006÷0.9324=0.96593.1市场途径（7）计算待估土地的价格交易实例A修正后单价：870××0.9659=909(元/平方米)交易实例B修正后单价：820×=1038(元/平方米)交易实例C修正后单价：855××0.9659=901(元/平方米)交易实例D修正后单价：840×=942(元/平方米)简单平均后的待估土地价格：单价为(909＋1038＋901＋942)/4＝948(元/平方米)土地总价为：600×948＝568800（元）3.1市场途径100102100100100106100100100102881001001079810010010210810010011297100100102100100100110100100具体方法一览表与参照物的差距适用范围基本思想调整方法优点缺点直接比较法现行市价法相同无参照物成交价格-直观简单可比性要求高市价折扣法基本相同交易条件差异参照物成交价格×(评估对象ａ特征÷参照物ａ特征)1-价格折扣率功能价值类比法功能差异功能之比价格指数调整法时间差异价格指数成新率价格调整法新旧程度差异成新率之比市场售价类比法大方面相同或类似多因素差异逐项调整参照物售价×功能差异修正系数×……×时间差异修正系数适用性强信息、专业水平要求高7、价值比率法–经济指数或经济指标（1）成本市价法资产评估价值＝评估对象现行合理成本×(参照物成交价格÷参照物现行合理成本)[例3-5]评估时点某市商品住宅的成本市价率为150%,已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元,则其市价接近于30万元。资产评估价值=20×150%=30(万元)3.1市场途径（2）市盈率倍数法资产评估价值＝评估对象(企业)收益额×参照物(企业)市盈率[例3-6]某被估企业的年净利润为1000万元,评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍,则：该企业的评估价值=1000×20=20000(万元)3.1市场途径•间接比较法–间接比较法也是市场法中最基本的评估方法。该法是利用资产的国家标准、行业标准或市场标准（标准可以是综合标准，也可以是分项标准）作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值，再利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的一类评估方法。–只要求参照物和评估对象在大的方面基本相同或一致3.1市场途径3.2收益途径•3.2.1收益途径的基本含义--指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。--将利求本的思路--收益途径的三个基本要素：–被评估资产的预期收益–折线率或资本化率–被评估资产取得预期收益的持续时间•3.2.2收益途径的基本前提(1)被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；(2)资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量;(3)被评估资产预期获利年限可以预测。3.2收益途径•3.2.3收益途径的基本程序1)收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料,包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等；2)分析测算被评估对象未来预期收益;3)确定折现率或资本化率；4)用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值；5)分析确定评估结果。3.2收益途径•3.2.4收益途径的基本参数–1）收益额•资产未来预期收益额•资产的客观收益或正常收益–2）折现率•期望投资报酬率•无风险报酬率＋风险报酬率•折现率与资本化率的区别–3）收益期限•资产自身效能及相关条件,以及有关法律、法规、契约、合同3.2收益途径•3.2.5收益途径中的具体方法–有限期和无限期–等额收益评估方法、非等额收益方法3.2收益途径3.2收益途径P——评估值；i——年序号；Pi——未来第i年的评估值；Ri——未来第i年的预期收益；r——折现率或资本化率；ri——第i年的折现率或资本化率；t——收益年期；n——收益年期；A——年金。1)纯收益不变(1)在收益永续,各因素不变的条件下,有以下计算式：P＝A/r(3-13)其成立条件是：①纯收益每年不变；②资本化率固定且大于零；③收益年期无限。3.2收益途径(2)在收益年期有限,资本化率大于零的条件下,有以下计算式：这是一个在估价实务中经常运用的计算公式,其成立条件是：①纯收益每年不变；②资本化率固定且大于零；③收益年期有限为n。3.2收益途径)143(])111[nrrAP（(3)在收益年期有限,资本化率等于零的条件下,有以下计算式：P＝A×n(3-15)其成立条件是：①纯收益每年不变；②收益年期有限为n；③资本化率为零。3.2收益途径2)纯收益在若干年后保持不变(1)无限年期收益。其基本公式为:其成立条件是：①纯收益在n年(含第n年)以前有变化;②纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变;③收益年期无限;④r大于零。3.2收益途径)163()1()1(1nniiirrArRP(2)有限年期收益。其计算公式为:其成立条件是：①纯收益在t年(含第t年)以前有变化；②纯收益在t年(不含第t年)以后保持不变；③收益年期有限为n；④r大于零。这里要注意的是,纯收益A的收益年期是(n-t)而不是n。3.2收益途径)173(])1(11[)1()1(1tnttiiirrrArRP3)纯收益按等差级数变化(1)在纯收益按等差级数递增,收益年期无限的条件下,有以下计算式：其成立条件是：①纯收益按等差级数递增；②纯收益逐年递增额为B；③收益年期无限；④r大于零。若按等差级数递减？3.2收益途径)183(2rBrAP(2)在纯收益按等差级数递增,收益年期有限的条件下,有以下计算式:其成立条件是：①纯收益按等差级数递增；②纯收益逐年递增额为B；③收益年期有限为n；④r大于零。若按等差级数递减？3.2收益途径)193()1(])1(11[2nnrnrBrrBrAP）（(3)在纯收益按等差级数递减,收益年期无限的条件下,有以下计算式：其成立条件是：①纯收益按等差级数递减；②纯收益逐年递减额为B；③收益递减到零为止；④r大于零。3.2收益途径)203(2rBrAP(4)在纯收益按等差级数递减,收益年期有限的条件下,有以下计算式：其成立条件是：①纯收益