第六章房屋建筑物与在建工程的评估

第五章房屋建筑物与在建工程的评估第一节房地产评估概述一、房地产的概念房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。（一）土地（二）建筑物（三）土地与建筑物合一的“房产”二、房地产的特征1、土地的自然特性主要表现在：（1）数量的固定性（2）位置的不可移动性（3）效用的持久性2、土地的人文特性主要表现：（1）土地用途的广泛性（2）土地数量的稀缺性（3）土地社会经济位置的可变性（4）土地的可垄断性3、房屋建筑物的特点（1）不可位移性（2）产权边界的复杂性（3）功能变异性4、房地产的特性（1）位置的固定性房地产位置的固定性，派生出了房地产的地区性和个别性（2）使用的长期性土地使用权的剩余年限是影响房地产评估价值的一个重要因素（3）影响因素的多样性（4）投资大量性房地产投资的大量性使房地产变现比较困难，变现风险较大（5）保值增值趋势三、房地产价格及其决定因素（一）房地产价格房地产价格是指房地产交易双方的实际成交价格。主要包括：1、土地价格2、建筑物价格，指纯建筑物部分的价格，不包括其占用的土地价格建筑物价格的分类（1）根据流通形式的不同，建筑物价格可分为出售价格与出租价格。出租价格现值之和要高于出售价格（2）根据计算单位的不同建筑物价格可以分为总价格与单位价格。在确定出售价格与出租价格时一般以单位建筑面积价格表示（3）根据交房时间的不同，建筑物价格可为现房价格与期房价格，其房价格中应扣除预付房款利息，一般低于现房价格▲房地价是指建筑物连同其占用的土地在一起的价格（二）影响房地产价格的因素1、基本因素（1）建筑成本（2）开发商利润（3）税金（4）其他配套费用2、一般因素：指对房地产价格及其变化具有普通性和共同性影响因素（1）土地因素（2）经济地理因素（3）市场因素（4）行政因素3、个别因素（1）物理因素（位置、地形地质、面积、地块形状、土地用途、容积率和使用年限等）（2）房屋装修标准（3）设备完善状况（4）房屋附属设备状况（5）楼层、朝向因素（6）房屋折旧和完损程度四、房地产评估的原则和程序（一）房地产评估的原则1、合法原则2、房地分估合一原则3、区域及地段原则4、最有效使用原则（二）房地产评估程序1、明确评估基本事项2、拟定评估工作计划3、实地勘察（重要步骤）4、收集整理资料5、选用评估方法评定估算房地产评估的基本方法有：成本法、市场法、收益法6、确定评估结果，撰写评估报告第二节建筑物评估一、建筑物及其分类建筑物是是指人工建筑而成的东西，包括房屋和构筑物两大类。（一）按用途分类分为商用建筑、工业建筑、民用建筑、公共建筑、公用设施等（二）按结构分类分为钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、其他结构二、建筑物评估应考虑的因素（一）坐落位置（二）面积（三）结构（四）用途（五）附属设施（六）装修质量和水平（七）楼层、朝向（八）建成时间、平面格局、权利状况（九）其他三、建筑物评估特点（一）房地合一评估与房地分估（二）建筑物产权受土地使用权制约四、建筑物评估的成本法（一）建筑物重置成本的构成及估算方法1、重置成本的构成（1）土地取得费；（2）开发成本；（3）管理费用；（4）投资利息；（5）销售税费，包括销售税金及附加、销售费用，其他销售税费；（6）开发利润待估建筑物的价格=建筑物重置全价×实体成新率—功能性贬值—经济性贬值2、重置成本的估算方法（1）重编预算法重置成本=∑[（实际工程量×现行单价或定额）×（1+工程费率）±材料差价]+按现行标准计算的各项间接成本准确性相对较高，但所需工程技术资料多，工作量大。（2）预决算调整法：是指已拟评估建筑物决算中的工程量为基础，按现行预算价格和费率计算建安工程造价，再加上间接成本，从而估算出重置成本。重置成本=建筑综合造价+前期费用+其他费用+资金成本▲一般适用于评估用途和结构大致相同或相似、数量较多的建筑物以及因缺乏参照物无法运用类比法的情形。（3）价格指数调整法，适用于单位价值小、结构简单、运用其他方法有困难的建筑物重置成本评估（二）建筑物有形损耗率及成新率的估算1、使用年限法有形损耗率=实际已使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%成新率=尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%2、打分法。五个等级：（1）完好房，成新率在80%以上（2）基本完好房，成新率在60%—79%之间（3）一般损坏房，成新率在40%—59%之间（4）严重损坏房，成新率在39%以下（5）危房▲P142表6-1（三）建筑物功能性贬值的分析估算（1）建筑物用途及使用强度，与其占用土地的最佳使用不一致的时候，土地的最佳效用没有发挥出来产生了土地的功能性贬值。建筑物的功能性贬值等于建筑物占地的实际用途与最佳用途之间的价差。（2）建筑物有效使用面积与其建筑面积的比例低于正常建筑物有效使用面积与其建筑面积的比例，所形成的价值损失，也是一种功能性贬值。（3）建筑物的装修和设备的配置水平过高或过低，与其总体功能不协调，也会造成建筑物的功能性贬值。（四）建筑物经济性贬值的分析估算经济性贬值=（建筑物年收益净损失额/建筑物还原利率）×[1-1/(1+r)∧n]经济性贬值=∑Ri（1+r）∧—i其中：Ri—第I年建筑物收益损失额；r—折现率；n—收益损失预计年限。评估步骤：第一，确定评估基准日。第二，估算重置成本。第三，估算成新率。第四，估算功能性贬值。第五，计算评估值。例：某市一幢八层出租写字楼，位于该市较繁华地段，占地面积800平方米，建筑面积3500平方米，其结构为钢筋混凝土结构。该写字楼于2002年5月竣工投入使用，投入时其账面成本为350万元。已知采用市场比较法评定的该地产的单位价格为1500元/平方米，现要求评估该房地产在2007年5月的价格，其中房产的评估使用重置成本法（假定重置成本法所需的技术经济资料均可获得）。该房地产评估的估算过程如下：1.评估确定该建筑物的重置全价。根据收集的资料表明，该建筑物重新建造的工程量及相关费率与原建筑物决算情况相同且有比较可靠的建筑业价格指数体系，因此可以根据价格指数调整法确定待估建筑物的重置全价。假设2002年建筑业定基价格指数为112.5，2007年建筑业定基价格指数为128.5，故该待估建筑物的重置全价为：350×（128.5/112.5）=399.78（万元）2.确定建筑物的实体成新率。经专家评定打分，该建筑物结构部分得分为81分，装修部分得分为65分，设备部分得分为75分，则该建筑物的实体成新率为：实体成新率＝（81×0.8＋65×0.1＋75×0.1）/100×100％＝78.8％3.计算功能性贬值。经专家分析测算，该建筑物由于结构设计不合理，为达到其应有的理想状态需一次性花费20万元进行内部改造，该建筑物功能性贬值仅此一项，则应扣除的建筑物功能性贬值额为20万元。4.计算经济性贬值。由于该建筑物附近正进行该市重点交通建设项目，使得该地区交通条件及环境质量严重下降，从而有些租户退客导致每年4万元的净收益损失，该损失额持续的时间将是3年，已知建筑物收益率为10%，则该建筑物经济性贬值为：（4/10%）×[1—1/（1+10%）∧3]=9.95（万元）5.计算建筑物的价格：建筑物的价格＝（建筑物重置全价×实体成新率－功能性贬值－经济性贬值）＝399.78×78.8％－20－9.95=285.08（万元）6.确定待估房地产的价格。由现有资料可知土地总价格为：800×1500＝120（万元）故该待估房地产的评估价格为：285.08＋120＝405.08（万元）五、建筑物评估的收益还原法原理与土地使用权的收益法评估基本相同，主要适用于收益性房产的评估，并且能够合理地分解房产和地产各自归属的收益。基本思路：1.当只需评估房地产的整体价格时，可计算出房地产的整体收益，再用房地产的综合还原利率进行还原可得到房地产的价格。2.当需要单独估算房产（建筑物）的价格，则需要从房地产整体收益中分离出属于房产的纯收益，可用建筑物残余法进行建筑物的估价建筑物评估的残余法：是土地与地上建筑物合并产生收益，而依收益法以外的方法确定土地的价格，并根据其还原利率计算出土地的纯收益。再根据从房地产纯收益总额中扣除土地的纯收益。在净收益每年不变，可获收益无限期的情况下，建筑物残余法的计算公式如下：（P144）（折旧后收益）其中：B——建筑物的收益价格；A——建筑物及其基地所产生的纯收益；L——土地价格；——土地的还原利率；——建筑物的还原利率。12ALrBr1r2r[1—](1+)∧n2r1例题：P145某物业公司经营一座综合商用大厦，用地总面积1万平方米，建筑总面积60000平方米。建筑物为钢筋混凝土结构，地上层高12层。自1999年1月1日，土地使用年限为50年，用其他方法评估的土地使用权价格为2000元/平方米。评估基准日为2008年12月21日。要求根据以下资料确定该大厦的评估值：大厦可供经营出租的净使用面积占总建筑面积的70％，即42000平方米，其余部分为建筑墙体、公用楼道和公司自用房。月租金按使用面积算，每平方米为80元。根据资料统计，常年平均空房率为15％。大厦总造价为7500万元，设备与家具总投资为600万，可按10年折旧。建筑物寿命受土地使用权所限，按50年折旧。因钢筋混凝土结构清理费用高，不计建筑物残值，设备与家具净残值率为5％，经营期间，每月的经营性支出为12万元，房产税按建筑物造价的70％计征，税率为每月0.5％。其他税率按每月总收入的8％交纳，所得税按25％计征。假设建筑物适用的还原利率为12％，土地适用的还原利率为10％。该建筑物价格的评估过程如下：（1）计算总收入年总收入＝42000×（1－15％）×80×12＝34272000（元）＝3427.2（万元）（2）计算年总费用家具设备年折旧费＝[600×（1－5％）]/10＝57（万元）年经常性支出＝12×12＝144（万元）年房产税＝7500×70％×0.5％×12＝315（万元）年其他税费＝42000×（1－15％）×80×8％×12＝274.176（万元）年总费用＝①＋②＋③＋④＝790.176（万元）（3）计算年纯收益年纯收益＝（年总收益－年总费用）×（1－所得税税率）＝（3427.2－790.176）×（1－25％）＝2637.024×0.75=1977.768（万元）（4）计算土地年纯收益土地年纯收益＝2000×10000×10％＝200（万元）（5）计算建筑物年纯收益（折旧前）建筑物年纯收益＝1977.768－200＝1777.768（万元）（6）计算大厦的评估值因该大厦的土地使用年限只有50年，自1999年1月1日算起至评估日已有10年，故剩余有效期为40年。由于建筑物的耐用年限大于土地使用权年限，故折旧年限只能以土地使用权年限为准，折旧率d=1/40＝2.5%，在折现率为12％的情况下，建筑物的评估值为：（计算过程简略）＝10833.28（万元）该建筑物在2008年12月31日的评估值为10833.28万元。六、建筑物评估的市场法与土地使用权的市场法基本相同（一）市场房价对照法关键在准确获取与待评估建筑物相同或相似的建筑物的市场价格（二）单位造价调整法第三节在建工程评估一、在建工程及特点在建工程资产指在资产评估时尚未完工的建设项目，或者虽已完工但尚未交付使用的建设项目，以及建设项目备用的材料、设备等物资。评估在建工程有许多特点：（一）在建工程资产种类多，情况复杂。（二）在建工程资产的形象进度以及资产功能差别很大。（三）在建工程资产的会计核算投资数与在建工程实际完成工作量较难一致。（四）在建工程的建设周期长短差别较大。二、在建工程评估所需资料第一，在建工程的详细资料；第二，有关在建工程批准文件、工程图纸、预算书，施工合同等第三，有关在建工程预算定额、建筑工程间接费标准、地方建筑材料价差、建筑工程预备费用及其他费用等数据资料。三、在建工程的评估方法在建工程的评估方法主要是重