第六章租赁管理

第六章租赁管理第一节物业租赁概述1、简述物业租赁的概念？答：房屋租赁，是指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有所有权的房屋，出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。2、简述物业租赁的含义？答：房屋租赁的含义有以下两点：（1）出租人必须是房屋所有权人。这个所有权人可以是自然人，也可以是法人；可以是所有权自己，也可以是共有人；也可以是经所有权人委托的代理人，或按照法定程序指定的代管人。需要指出的是，转租不等于出租，转租人也不等于出租人。转租人只是附属于出租的非独立的活动。（2）出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。3、房屋租赁的特点？答：（1）不转移房屋的所有权。房屋租赁只转移房屋权属中的使用权，不转移房屋的所有权。因此，承租人在租期内拥有房屋的占有权、使用权和部分收益权。(2)房屋租赁的标的是作为特定物的房屋。房屋租赁的标的是特定物而不是同类物。租赁合同中应对标的房屋作详细描述。（3）房屋租赁关系是一种经济要式契约（书面合同）关系。在我国，房屋租赁合同必须采用书面形式。（4）房屋租赁关系不因所有权的转移而终止。（5）租赁双方都必须是符合法律规定的主体。租赁双方必须具有民事行为能力；出租人必须是房屋所有权人或其指定的法定代管人。4、简述物业租赁的分类方式？答：根据不同的分类标准，物业租赁可作为如下分类：（一）按房屋所有权的性质划分（１）公房租赁公房租赁分为直管公房租赁（房地产行政主管部门作为所有权人代表）和自管公房的租赁（由国家授权的国有企业事业单位自行管理）。（２）私房租赁私房租赁，私房租赁是除公有房屋外的其他所有房屋。（二）按房屋租赁期限划分按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁。（１）定期租赁。定期租赁是物业管理中最常见的租赁形式。期限届满，租约效力终止，租户应将物业交还给业主。定期租赁不因业主或租户的死亡而失去法律效力。（２）自动延期租赁。自动延期租赁又称周期性租赁，是租赁期限已满或租约中未指明租赁期限，租户依旧按原来的方式占有物业，并照常按期交纳租金的租赁行为，除非租约一方提出终止合约，否则视为自动续约。自动延期的延长期限最好在最初的租约中明确规定，如按月自动延续。该形式的租赁不因租约一方的死亡而失效。（３）意愿租赁意愿租赁就是给主义时期不确定的物业租赁权，其延续依赖双方的意愿。意愿租赁可以未经提前通知而随意中止，但通常提前以书面形式提出终止租赁的通知。与定期租赁不同的是，意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动中止。（三）按物业租金的内涵划分物业使用过程中所发生的费用，主要由税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出，通常将物业租金分为毛租、净租和百分比租金三种形式。（１）毛租。只出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分费用，承租人在使用物业的过程中，不需要再另行缴纳任何费用。（２）净租。净租指出租人收取的租金中，不包含上述费用中的部分或全部，而不包含的费用，需要由承租人另行缴纳。净租通常在长期租赁中采用，租赁时间可达１０年以上。净租金有三种形式。第一种形式，租户除向业主支付租金外，还要负担水电热煤气等能源使用费。第二种形式，租户除了负担第一种中所提及的各项费用外，还要支付物业管理费用。第三种形式，租户除需要支付第二种形式中费用外，还要负责支付房产税、保险费等固定费用，承担物业维护和修缮等一切开销。（３）百分比租金百分比租金通常也称为超出性租金，常用于零售商业物业。承租人除向出租人定期支付固定租金外，还要将其营业额中超出预定数额的部分，按一个百分比交给出租人，作为出租人的百分比租金收入。大型购物中心或超市常常采用百分比租金。（四）其他划分方式（１）按照房屋的使用用途，将房屋租赁分为居住用房租赁和非居住用房租赁。其中，非居住用房租赁又分为办公用房、零售商业用房和生产经营用房的租赁。（２）按照承租人的性质，可分为国内租赁与涉外租赁。（３）按照租赁期限的长短，将租赁划分为短期租赁、中短期租赁和长期租赁。短期租赁是指租期在２年和２年以内的租赁；长期租赁，通常指租期为５年或５年以上的租赁；中短期租赁的租期一般为３～４年，通常由短期租赁延期而来。5、简述物业租赁管理模式的类型？答：常见的物业租赁管理模式主要有：（1）包租转租模式。物业管理企业在接受业主物业管理委托时，将出租物业全部或部分包租下来；然后负责转租，及物业服务企业在零星出租。（2）出租代理模式。业主全权委托物业服务企业负责租赁活动以及租赁中的管理和服务。物业服务企业只获得代理佣金，代理佣金以租金收入的一定比例收取。（3）委托管理模式。业主自己直接负责租赁活动，不让物业服务企业介入。业主只将物业管理服务工作委托物业服务企业负责。第二节租赁管理和租赁方案1、简述租赁管理的概念、租赁管理的三个阶段及各阶段的主要内容？答：（1）租赁管理的概念租赁管理是针对包括写字楼零售商业物业、出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的管理。（2）租赁管理的三个阶段及各阶段的主要内容包括租约签订前、租约执行中和租约期满时三个阶段。租赁管理过程中，始终贯穿着市场营销工作。①租约签订前，主要工作内容包括：制定租赁方案与策略、租户选择、租金确定和租约谈判与签约管理。②租约执行中，主要工作内容是：房屋空间交付、收取租金、租金调整和租户关系管理。③租约期满时，租赁管理工作则主要集中在租金结算、租约续期或房屋空间收回管理。2、简述租赁方案与策略涉及的主要工作内容？答：租赁方案与策略主要涉及到如下内容：（1）确定可出租面积和租赁方式在指定租赁方案时，需要首先确定物业中能够对外出租的面积和租赁方式。（2）编制租赁经营预算预算是租赁管理中租赁方案的核心，是物业经营管理中财务控制和财务计划的重要工具。预算中包括详细的预期收益估算、允许的空置率水平和经营费用。（3）定位目标市场物业租赁所面向的目标市场群体，主要由该物业所处子市场的供求关系决定。①物业的档次决定了其在物业类型市场中所处的位置；②该物业所处区域的商业特征也会影响到租赁对象的构成；③业主的要求也会影响到对目标租户群体的定位。（4）确定租金方案从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。租金方案还受到出租策略的影响。影响租金水平的因素有：租期长短和承租面积的大小；租户的资信状况；为租户提供服务的水平；附属设施的收费水平，是否带家具等。（5）明确吸引租户的策略吸引租户的策略可谓多种多样，主要有宣传手段和租约条款优惠等。宣传一般围绕着物业的特殊性来进行，如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方便性等，很少通过强调租金低廉来吸引租户。租约条款优惠也是吸引租户的好办法。3、简述在租赁管理中如何进行租户选择？答：租户选择是租赁管理的核心内容。形成最佳租户组合，对于保证经营性物业的现金流收入，从而实现物业价值最大化的目标，是非常关键的。在租户选择中考虑的主要准则是（针对写字楼物业）：潜在租户所经营业务的类型及其声誉、财务稳定和长期盈利的能力、所需要的面积大小及空间组合，其需要提供的特殊物业管理服务的内容。零售商业物业选择租户时应考虑的因素有：①声誉；②财务能力；③租户组合有位置分配；④租户需要的服务。）4、简述在租赁管理中租金的确定与调整的方法？答：对于不同类型的经营性物业，租金确定和调整方法的共同之处主要有：（1）毛租金和净租金毛租金：所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付。净租金：一些物业的经营费用由租户直接支付，采用净租金时，业主需要明确具体费用项目、哪些是代收代缴费用、哪些费用按租户所承租的面积占整个物业总面积的比例收取、哪些费用主要取决于租户对设备设施和能源使用的程度。通常都以每平方米可出租面积为计算基础。（2）基础租金和附加租金经营性物业的租金水平，主要取决与当地房地产市场的状况。在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定一个基础租金。对于写字楼物业，建筑内某一具体出租单元的租金依其在整栋建筑内所处的位置有一定差异。位置较好的出租单元租金高，用以平衡位置不好的出租单元较低的租金收入。对于零售商业物业，租约中载明的租金通常为基础租金，租户可能还要按营业额的一定比例支付附加的百分比租金，这种百分比租金将业主和租户的利益联系在一起，使之共同为物业经营效益最大化而努力。（3）租金的调整短期租赁的租金水平在租期中一般保持不变，如果租户需要续租，则按照续租时的市场租金水平重新签订租约。对于租期较长的租户（如3~5年以上），为保护双方的利益，租约中应对如何调整租金作出明确的规定。5简述租赁管理中的市场营销？答：市场营销的目的是为了吸引潜在的租户，以获取一个理想的出租率。市场营销人员通常从以下四个方面来宣传其所推广的物业：（1）价格优势。（2）物业本身素质。（3）良好的声誉。（4）经济实用。第三节房屋租赁合同1、简述房屋租赁合同的概念？答：房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。租赁是一种民事法律关系，在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。2、简述房屋租赁合同的法律特征？答：（1）房屋租赁合同是双务合同双务合同是指合同当事人都享有权利和负有义务的合同。（2）房屋租赁合同是有偿合同有偿合同是指当事人享有合同规定的权力时必须付出代价的合同。（3）房屋租赁合同是诺成合同所谓诺成合同是指当事人意思表示一致即告成立的合同。房屋租赁合同一旦签署，就告成立，而无需出租人腾出空房子或承租人占有房子才算成立。（4）房屋租赁合同是要式合同要式合同是相对不要式合同而言的，凡要求有特定形式和履行一定手续的合同称为要是合同，房屋租赁合同是法定要是合同。合同签订后要到当地行政部门登记备案，否则，租赁行为法律不予保护。（5）房屋租赁合同是继续性合同房屋租赁当事人双方的权利义务，均与合同的存续期间相关，时间是合同的基本元素，因而房屋租赁合同属于继续性合同。3、简述房屋租赁合同的基本条款？请参看《商品房屋租赁管理办法》商品房屋租赁管理办法第一条为加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，制定本办法。第二条城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁（以下简称房屋租赁）及其监督管理，适用本办法。第三条房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。第四条国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋租赁的指导和监督工作。县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门负责本行政区域内房屋租赁的监督管理。第五条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。第六条有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。第七条房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；（三）租金和押金数额、支付方式；（四）租赁用途和房屋使用要求；（五）房屋和室内设施的安全性能；（六）租赁期限；（七）房屋维修责任；（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；（九）争议解决办法和违约责任；（十）其他约定。房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。建设（房地产）管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用。第八条出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于