第十章投资估算与资金筹措

第十章投资估算与资金筹措10.1投资估算10.1.1估算范围金桥大型农贸市场市场建设工程各建筑物、总图运输及各项配套的公用设施，工程建设的其他费用。10.1.2估算依据a）建筑工程参照省内类似工程造价及金桥现行建筑工程造价进行估算；b）设备价格采用厂价及询价，并以此为基价按规定计算运杂费等设备附属费用；c）安装工程费按单项工程安装费率进行估算。d）其他费用除征地费外均以单项工程费用总额为基数按如下比例估算：建设单位管理费1%工程勘察设计费1.5%工程监理费1.1%联合试运转费0.5%办公及生产家具购置费0.3%e）预备费预备费率6%，以工程费用和其他费用的总额为基数。10.1.3建设投资估算建设项目建设投资额为24901.22万元（详见“建设投资估算表”），其中：建筑工程费15122.97万元设备购置费2191.00万元安装工程费350.00万元其他费用5043.22万元预备费1362.43万元建设期利息831.60万元10.1.4流动资金本项目所需流动资金按同类规模项目进行测算为300万元。10.1.5总投资项目总投资为25201.22万元，其中：建设投资24901.22万元，流动资金300万元。10.2资金筹措建设项目所需24901.22万元建设投资资金，拟定来源如下：a）资本金10901.22万元，由项目建设单位自筹解决；b）其他资金14000万元暂拟通过银行贷款解决，年利率5.94%。本项目所需流动资金300万元，由企业自筹解决。第十一章财务评价11.1评价依据与参数选取本项目财务评价根据，主要依据《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)，国家及地方有关财政政策，项目现场调查搜集到的有关资料和工程技术及经营方案。财务评价采用现行市价，项目计算期12年，建设期2年，正常经营期10年。11.2营业收入及营业税金估算11.2.1营业收入估算a）交易服务费收入：按预测交易量120万吨（实物量60万吨），按每吨收取30元计算，全年收取3600万元。b）可供出租经营门面：42479㎡，月租22元/㎡•月，经营期从建设经营期的第3年开始，当年出租率60%，次年80%，正常年90%，年收入达1009.30万元。c）冷库收入：按每月每吨80元，冷库80%的利用率4800吨计算，全年可收取费用460.80万元。d）农产品加工承包收入：估列300万元/年。e）综合商务服务收入：估列250万元/年。f）物流配送收入：估列700万元/年。按上述原则估算项目正常年收入达6320.10万元，详见“营业收入与营业税金及附加估算表”。11.2.2营业税金及附加估算根据现行财税制度，项目需缴纳5%的营业税，城市维护和教育费附加分别按营业收入的7%和3%征收。出租门面按租金收入的12%缴纳房产税。项目年营业税金及附加为396.71万元。11.3总成本费用估算项目成本费用主要有工资福利及保险金、动力消耗费用、其他管理费用、固定资产折旧费、无形资产摊销费、修理费、财务费用等。a）工资福利及保险金项目的劳动定员200人，工资福利及保险金按15000元／人•年计。b）动力消耗费用根据电价0.7元／度，水价2.2元/吨及前述章节提供的与项目经营有关的水电消耗量计算，物流运输的燃料消耗按物流配送收入的40%计算，项目正常年动力消耗费用为599.05万元。c）其他管理费用其他管理费用包括管理用易耗品费用、工会经费、保险费、经营广告费以及进入成本的各项税费等，按营业收入的7%左右估列。d）折旧费固定资产折旧采用综合折旧法，综合折旧率按4%计算。e）摊销费土地使用权按使用年限20年进行摊销，其他无形资产及递延资产按5年摊销。f）修理费修理费按折旧费的30%估算。g）财务费用主要是利息支出，建设期利息计入固定资产投资,经营期计入财务费用。h）项目总成本费用上述7项之和即为项目总成本费用，项目年均总成本费用为2996.89万元，年经营成本1696.90万元，各年成本费用详见“总成本费用估算表”。11.4财务效益分析11.4.1利润估算项目逐年的营业收入扣除总成本费用与营业税金及附加即得利润总额，弥补上年度亏损后缴纳所得税，所得税率按25%计算，本项目农产品加工承包收入为纯收入，不缴纳所得税。年均利润总额为2887.03万元，年均缴纳所得税646.76万元，税后利润2240.27万元。各年利润及分配情况详见“损益表”。以年为例分析计算下列指标:总投资收益率=年均息税前利润总额/总投资×100%=3149.11/25201.22×100%=12.50%项目资本金净利润率=年均项目净利润/项目资本金×100%=2240.27/11201.22×100%=20.00%11.4.2财务盈利能力分析财务现金流量计算详见“项目投资现金流量表”，其主要指标如下：指标税前税后财务内部收益率（%）13.349.01财务内部净现值（万元）11373.674512.20投资回收期（年）7.869.79a）本项目全部投资税后的财务净现值大于零，说明本项目可按预期的贴现率获利，在所研究的经济寿命期内发生投资净收益，项目可行。b）基准折现率按略高于同期银行的长期贷款利率取Ic=6%。c）项目全投资税后财务内部收益率为9.01%，财务净现值为4512.20万元，说明本项目具有盈利能力，在财务上是可行的。11.5偿还能力分析本项目拟向银行借款14000万元，利率为5.94%。通过还本付息计算，项目利息备付率最小为3.50，最大为231.50，偿债备付率最小为1.08，最大为14.28，说明项目具有较好的偿还能力。详见“借款还本付息计划表”。11.6敏感性分析该项目作了所得税后全部投资的敏感性分析，分别就营业收入、经营成本、投资等单因素变化对内部收益率和投资回收期影响的敏感性分析。敏感性分析表序号项目财务内部收益率投资回收期1正常情况13.34%7.862销售收入+10%15.81%7.10+5%14.58%7.45-5%12.07%8.32-10%10.78%8.873建设投资+10%11.81%8.43+5%12.54%8.14-5%14.21%7.57-10%15.16%7.294经营成本+10%12.65%8.10+5%13.00%7.98-5%13.68%7.74-10%14.02%7.63计算结果表明，项目财务效益对营业收入和投资因素对财务内部收益率影响都较敏感，特别是营业收入。11.7盈亏平衡分析本项目收入源较多，有交易服务费收入、出租经营门面收入、冷库收入、农产品加工承包收入、综合商务服务收入、物流配送收入，但基本上各类收入都与交易数量相关，当交易数量上升时，各类收入增加，当交易数量下降时，各类收入减少，因此在一定范围内可近似认为收入与交易数量呈线性关系。盈亏平衡点=固定成本/（营业收入-营业税金及附加-可变成本）=1903.50/（6275.24-391.33-1093.39）=39.73%年交易数量达到计划的39.73%，即营业收入达2493.15万元，就可保本经营。11.8财务评价结论本项目的建设将使金桥大型农贸市场在农产品产销衔接方面的潜力得到充分发挥，进一步提升其在农产品物流领域内的地位，同时项目实施可促进周边及跨区域各类农产品的发展。本期工程建成投入图15-1盈亏平衡图01200240036004800600072000100生产能力%固定成本总成本营业收入39.73万元BEP使用后，各项财务评价指标见下表：表15－1财务评价指标汇总表序号项目单位数值备注1总投资万元25201.222营业收入万元6275.24年均3营业税金及附加万元391.33年均4总成本费用万元2996.89年均5利润总额万元2887.03年均6总投资收益率%12.507项目资本金净利润率%20.008财务内部收益率%9.01所得税后9财务净现值万元4512.20Ic=6%10投资回收期年9.79所得税后11盈亏平衡点%39.73第十二章结论及建议12.1结论12.1.1该项目建设总方向1、金桥农贸市场的建设对于稳定和发展各类农产品生产，促进南宁市农业经济结构调整，促进农业产业化的进程，促进农业经济的可持续发展，提高农民收入等方面都具有重要的意义。2、本项目建设条件优越，广西省是优质农产品生产的大省，为物流中心的经营提供了充足货源。项目建设场地宽阔，交通、水、电条件由市政配套统一解决，为项目建设奠定了良好的基础。3、项目建设选址符合南宁市建设总体规划。4、本项目总投资25201.22万元，总投资收益率、项目资本金净利润率、全部投资财务内部收益率分别为12.50%、20.00%和9.01%，全部投资回收期为9.79年。项目具有较好的经济效益。5、本项目建设有利于优质农产品的推广种植和农民增产增收，同时可直接解决超过4000人的就业，有利于缓解就业矛盾，促进社会稳定，项目具有较好的社会效益。6、大型农贸市场建成后，预计农产品吞吐量可达120万吨，年交易额10亿元以上，大量的交易商入场交易，物流中心经营年收入6300万元，年缴纳各类税金1100万元左右，为地方政府可带来约2000万元的税收收入，有力的促进地方经济发展。12.1.2有利条件该项目无论在区位、交通，还是市场和资源及其他建设条件等方面都具有较好的优势。1、强烈的市场需求。随着市场经济的发展，农产品的物流资源通日益频繁，市场呼唤一个高档次，大规模的农产品集散中心，该项目顺应市场经济的需求，拟建成一个占地322亩的大型现代化、高标准服务全面的农产品集散中心。2、颇具实力的项目承建单位。广西省对物流及农副产品加工交易，有着丰富生产经营和管理经验。该企业资金雄厚，组织机构完善，社会信誉好，有足够的能力建好该项目。3、区位优势与政府支持。南宁市有着得天独厚的区位优势。作为该省的政治中心、金融中心，并且拥有东盟博览会的有事，所以市政府对建立这个大型农贸市场中心寄予很大期望，支持在金桥建立有规模、有档次、有前景的现代大型农贸市场中心。4、业务和资源优势。业务资源是物流中心最主要的优势，也是物流中心建设的立足点。该市自古以来是农业大市，积蓄着丰富的农产品资源，辽阔的土地，丰富的农产品资源，金桥大型农贸市场的建设为农副产品加工及市场的流通提供了广阔的舞台。5、交通优势。南宁市具有密集的交通网络，交通运输十分便利。铁路，公路四通八达。12.2建议1、鉴于本项目建设规模和投资都较大，建议按“一次规划、分期实施、滚动发展、逐步完善”的原则建设。2、搞好农贸市场的关键是要打造品牌，好的品牌是一个区域性物流中心得以生存和发展的原动力，它是一种巨大的无形资产。因此，本农贸市场一开始就要在打造品牌上做文章，使之成为业内公认的“信誉卓著、质量一流、管理规范、服务周到”的市场。3、农产品是的质量关系到千万居民的身体健康，因此，在市场经营中必须贯彻“市场准入制”，严格执行国家技术监督局等部门颁布的各类农产品质量标准、卫生标准，大力提倡绿色农产品入场交易，并以此作为办好市场的基本宗旨之一。