第四章习题

某投资者以10000元／平方米的价格购买了一栋建筑面积为27000平方米的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4％的契税、0.5％的手续费、0.5％的律师费用和0.3％的其他费用。其中，相当于楼价30％的购买投资和各种税费均由投资者的资本金(股本金)支付，相当于楼价70％的购买投资来自期限为15年、固定利率为7.5％、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持160元／平方米，前三年的出租率分别为65％、75％、和85％，从第4年开始出租率达到95％，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的运营成本为毛租金收入的28％。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者项目投资和资本金的目标收益率为分别为10％和14％。试计算该项目投资财务内部收益率、项目财务净现值和项目资本金财务内部收益率，并判断该投资项目的经济可行性。解：(1)写字楼购买总价：27000平方米×10000元/平方米=27000万元（2）写字楼购买过程中的税费：27000万元×（4%+0.5%+0.5%+0.3%）=1431万元（3）投资者投入的资本金：27000万元×30%+1431万元=9531万元（4）抵押贷款金额：27000万元×70%=18900万元（5）抵押贷款年还本付息额：A=P(A/P,i,n)=P(1)(1)1nniii=18900(A/P,7.5%,15)=1890015157.5%(17.5%)(17.5%)1=2141.13万元（6）现金流量表：年份01234-1516-48可出租面积（平方米）2700027000270002700027000出租率65%75%85%95%95%月租金收入（元/平方米）160160160160160年毛租金收入（万元）3369.63888.04406.44924.84924.8年运营成本（万元）943.51088.61233.81378.91378.9年净经营收入（万元）2426.12799.43172.63545.93545.9全部投资（万元）-28431.0资本金投入（万元）-9531.0抵押贷款还本利息（万元）-2141.1-2141.1-2141.1-2141.1项目投资净现金流量（万元）-28431.02426.12799.43172.63545.93545.9项目资本金净现金流量（万元）-9531.0285.0658.21031.51404.73545.9(7)项目投资财务内部收益率和财务净现值①项目投资的净现值涵数()284312426.1(/,,1)2799.4(/,,2)FNPViPFiPFi投资[3172.63545.9(/,,45)](/,,3)PAiPFi=211284312426.12799.41(1)ii+45453(1)11[3172.63545.9](1)(1)iiii②求FNPV因为ic=10%，故FNPV投资=211284312426.12799.4110%(110%)+45453(110%)11[3172.63545.9]10%(110%)(110%)=4747.1(万元)③求FIRRa.因为i1=11%时，FNPV1=1701.6万元b.设i2=12%时，则可算出FNPV2=-870.7万元c.112112()FNPVFIRRiiiFNPVFNPV所以FIRR投资=11%+1%×1701.6/(1701.6+870.7)=11.66%(8)资本金财务内部收益率①资本金的净现值涵数()9531285(/,,1)658.2(/,,2)FNPViPFiPFi资[1031.51404.7(/,,12)](/,,3)3545.9(/,,33)(/,,15)PAiPFiPAiPFi=2119531285658.21(1)ii[phone](1)11(1)11[1031.51404.7]3545.9(1)(1)(1)(1)iiiiiiii②求FIRR资。a.因为i1＝14%时，FNPV1＝789.8万元b.设i2＝15%，则可算出FNPV2==-224.3万元c.所以FIRR资＝14％+1％×789.8/(789.8+224.3)＝14.78％(9)因为FNPV投资＝4747.1万元0，FIRR投资=11.66%10%，故该项目从项目投资的角度是可行的。因为FIRR资＝14.78%14%，故该项目从资本金投资的角度是可行的。