盈江县房地产

盈江县房地产市场调查报告及评估2012年9月07日目录一、前言……………………………………………………3二、盈江县概况………………………………………………3-4三、盈江县房地产市场现状………………………………………4-11四、商业环境分析…………………………………………12五、投资前景预测…………………………………………14-16六、评估结论………………………………………………16-18前言调查内容：本次市场调查主要针对盈江县房地产市场，并将当地经济状况、商业环境及投资前景做一一分析，供投资者参考。调查时间：调查时间紧迫，调查历时仅为2天（2012年9月5日至9月6日），本次市场调查以走谈的形式进行。调查目的：1、主要征对房地产商业行情的调查，住宅作为辅助调查内容，过程中主要了解在售商铺的价格、客户的组成及当前盈江县房地产政策和走势；为确保做好保障性住房的商业实施可行性方案打好基础。2、调查现有经营商铺的租金；从铺主的出租情况、租金等方面了解商业发展前景及未来商业区走势。更好的了解市场经济状况、商业环境。3、调查房地产开发商的销售模式及营销理念，学习并创新，为销售做一些好的借鉴。二、盈江县基本概况地理位置：盈江县地处祖国西南边陲，是中国—东盟自由贸易区的南大门，是通往缅甸、印度枢纽要塞，国家二级口岸。“盈八”、“盈密”公路的建筑，将大大开拓滇西南乃至大西南广阔的商贸前景。县城平原镇，又名象城，距省会昆明864公里，距州府芒市151公里（潞盈路）；距缅甸密支那197公里、八莫131公里。从秦代开始，这一地区就是中国内地通往缅甸、印巴各国的主要商道。县城被列为省级开放口岸，是滇西南各省区对外进行经贸活动的重要枢纽。行政区划:盈江县位于云南省西部，德宏傣族景颇族自治州西北部，居东经97°31′—98°16′，北纬24°24′—20°20′之间，总面积4429平方公里，占德宏州总面积的三分之一。其东北面与腾冲县为邻，东南面与梁河县接壤，南面与陇川县相连，其西、西南和西北三方与缅甸为界，国境线长214.6公里。人口民族：全县辖8镇7乡，共99个行政村。全县总人口27万人，世居少数民族为傣族、景颇族、傈僳族和德昂族，占总人口的59.71%。人口密度每平方公里61人。盈江城市建成区面积45平方公里，预期人口规模达到12.57万人左右（现有3.72多万人，据2011年最近了解到约6-8万人）区域城镇化水平为51.4％左右。三、房地产市场现状我们通过对盈江县整个房地产市场的供需对比，从产品形态，销售价格，供给量及销售率等分析得出盈江县房地产目前的基本供需态势。盈江县部分楼盘的基本情况（以下内容调查表附后）：1.金色旺角-风尚国际购物城项目地址：永盛路与象城路黄金交叉口，售楼部位置：盈江县赏建路126号开发商：云南邦实房地产开发经营有限公司楼盘属性：商住一体项目概况：项目总占地面积46000平方米，总建筑面积67000平方米，商铺面积25㎡-200㎡，层高3.9米，首创“天街+内街+外街“街庭式消费模式，集购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店、住宅为多功能业体的小型城市综合体。位置正处盈江城市核心区域，必将成为引领未来盈江财富趋势的贵胄之地。业态定位：一层外街、内街：风尚品牌街，二层1-3号：女人淘宝街，二层2号花园休闲驿站，2号三、四层铂金酒店（酒店式公寓、快捷酒店）参考价格：商铺一层8000元/㎡-2.6万元/㎡，现有商铺均价约19000元/㎡，二层4000元/㎡-5000元/㎡，住宅：2700元/㎡。优惠措施：开盘时享1-5%累计优惠，现销售率已达95%，没优惠政策啦！2.盈江财富中心项目地址：盈江县永盛路与阔时路交汇处（原老客运站），售楼部地址：盈江县赏建路126号财富中心，开发商：云南邦实房地产开发有限公司。楼盘属性：商业，部分商住项目概况：项目总占地110000㎡，总建筑面积36138.3㎡，主体由一万四千多平方米，3层核心商业、两栋小高层住宅及1栋15层标志性酒店公寓组成。参考价格：商铺：一层商业最高价格40200元/㎡，最低26000元/㎡，内商最高23000元/㎡，最低于4500元/㎡住宅：均价：2700元/㎡销售策略：（1）招商引资（引进沃尔玛、品牌服饰、高档餐饮等）（2）招租,形成气候,统一经营,统一管理。3.乾朝-盛世商都项目地址：盈江县平原镇目瑙纵歌路100号，售偻部地址：盈江县平原镇目瑙歌路五洲商贸城A-4栋，开发商：德宏州乾朝房地产开发有限公司盈江公司。项目概况：项目总建筑面积22450.99㎡，用地积为4489.5㎡，户型面积从112㎡-239㎡，总户数为108户。小区的规划布局采用的是围合式向景设计，围而不合的设计布局组成。整体建筑风格属新现代主义简约风格的薄板建筑，具有“景颇族”的民族风格。参考价格：商铺：最高16000元/㎡，最低13000元/㎡住宅：2800元/㎡优惠政策：一次性付款优惠3个点，按揭2个点优惠4.翡翠湾-国际翡翠城项目地址：盈江县勐腊路拉贺练大桥旁。售楼部地址：盈江县花园广场，发展商：盈江阿诗玛文化产业开发有限公司。项目概况：项目建筑面积约190000平方米，业态分区：翡翠园、大盈江万象城、娱乐城、翡翠成品交易中心，毛料公盘交易中心、翡翠湾、缅甸公寓、交易中心、大盈江酒店、民族团结广场。参考价格：开盘时四层商住一体：3300元/㎡-3800元/㎡，现销售价格商住最高4898元/㎡，最低价格4000元/㎡，纯商业6万平米左右，还未对外销售，估计均价约1万元/㎡，纯住宅：开盘时2100元/㎡-2800元/㎡，现售价格约2700元/㎡。优惠政策及营销策略：（1）卖卡8000元开盘时可抵现金15000元购房款。（2）返租，三年21%的返租率！三年的返租金可抵减首付款。（3）以翡翠园、大盈江万象城、娱乐城、翡翠成品交易中心，毛料公盘交易中心、翡翠湾、缅甸公寓、交易中心、大盈江酒店、民族团结广场为项目的宣传卖点。5.明成时代广场项目地址：盈江永盛路107号，售楼部：盈江永达娱乐城内开发商：盈江易宸房地产开发有限公司项目概况：项目总建筑面积88959㎡，共15种户型29.3㎡-227.5㎡，充分满足不同的购房需求，时尚与舒适的完美结合，居高生活，智见千里。参考价格：开盘时商铺：1.3万元/㎡-2.8万元/㎡，住宅：2100元/㎡-2800元/㎡。至今项目已完工投入使用营销策略：（1）统一招商、招租，统一经营，统一管理！（2）黄金地段的优势。6.欧风俪墅项目地址：盈江县南部新开发区售楼部位置：盈江县赏建路126号，开发商：云南邦实房地产开发经营有限公司项目概况：项目容积率仅0.89，绿地率高达42%，别墅级花园洋房，赠送18㎡-34㎡超大面积入户花园阳台，7400平方米环岛水岸，廊桥、浅湖、汀步、木栈、雕塑、喷泉南亚园林景观。参考价格：开盘时别墅2160元/㎡起价，均价3700元/㎡-6800元/㎡。销售率：98%。现在处于封盘状态，项目预计均价4000元/㎡-4500元/㎡。营销策略：(1)一期主要推出项目的品牌.(2)价格\地段优势吸引客户(3)封盘根据市场契机调整7．盈江花园项目地址：云南省德宏州盈江县平原镇槟江路北侧售楼部：盈湖公园湖畔开发商：云南光洋房地产开展有限公司项目概况：项目总建筑面积约3万多平方米，商铺41套，住宅200多套，主要是以多层住宅为主，外围是商住房，商铺为底铺，还有一栋两层的独立商铺。离盈江中心广场步行10多分钟，身处都市，又可享受幽静与闲适，繁华与安逸，尽可同时掌握。户型设计合适，增送超大景观阳光。参考价格：底商均价7000元/㎡，住宅均价2600元/㎡营销策略：此项目打破盈江捆邦销售的方式，以底商销售为主，面积、价格合理，所以商业销售相对较好。四、商业现状（1）目前，盈江县商业较为集中的区域是永盛路与赏建路交叉点周围（以盈江花园广场为中心），主要经营的是服装、酒店、休闲娱乐、餐馆、药业、超市、网吧、家用电器、日用品、发廊以及一些小商店；商品较为集中，每天晚上这里休闲娱乐的人聚集于此，逛街的人也会集中与这附近。生意相对要比其它街道相对好得多。盈江县城中心最高的临街商铺租金80元/㎡-120元/㎡，出租率达100%。城二环约30元/㎡-60元/㎡，出租率达40%，其他绝大多数商铺每月更低至10元/㎡-20元/㎡，出租率20%左右，因为盈江县人口相对较少，人们购物比较集中，可以看出生意集中于市中心，其它的位置还是比较冷清，生意比较淡，外围市场并不可观。因为县城中清一色都是纯商业和商住楼，所以几乎所有街道两旁都由独立的商铺和底商组成，商铺总数估计2000个左右，供应量远远大于这个仅有6万多人口的小县城对商铺的需求量，这些商铺经营的商品自然是供大于求了，内需不足，竞争又过大，这也是外围大部分店主不赚钱和租金偏低的原因之一。（2）生活（消费）习惯盈江县比邻瑞丽进出口岸，旅游、矿业、玉石毛料为主，此处外来做生意的人较多，内地人也很少外出打工，都在家做生意或本地打工。（3）购买力盈江县地大物博，人口稀少，外来人口较多，住房整体购买力也必定较弱；但局部却不一定，再落后的地区都总会有富翁，有钱人都会考虑投资，所以商业相对来说更有市场优势。因为盈江县是一个起步走向发展的城市，城市发展慢慢地趋向于成长至成熟期，近一年来好几家楼盘拔地而起，对当地进行房地产投资，短期来说还是有一定市场的，必竟我们的产品是不动产，投资风险相对较低，针对的客户面也较广，如：外来投资者、旅游业、矿业、玉石、公务员、企事业效率好的单位等。五、投资前景预测投资机会：（一）盈江县人口相对较少，地大物博，震后重建，几个项目都需要开发建设。震后重建土地资源相对较多，可供开发的土地还有很大一部分，可以招商引资，吸收大量的人口。最终还是要看政府的招商力度大小，有没有在这方面下狠功夫。（二）盈江县房地产项目处于引入期准备刚迈向成长期，房地产的发展机会较多，重要的是如何抓住市场投资的最好契机。（三）灾区受到国家的关注，灾后重建，很多城市配套基础设施的修建国家都给予支持，生活环境也将会有一定的改善。（四）旅游进出口产业、玉石毛料、矿业等，经济状况相对良好，来往人口频繁，给当地房地产产行业带来很多生存的商机。（五）政府有出台优惠和招商引资政策，这是影响当地经济发展的最根本原因；地价相对优惠，处于平衡阶段，对未来的发展是支潜力股。（六）房地产投资价格还有一定的升值空间。短期内投资是有很大的利可图。（七）本项目商业投资有稳定的客源。投资风险：（一）房地产业处于刚刚起步阶段，做短线投资有利可图。长期投资要承担一定的经济风险。（二）城市的规模发展需一个时间过程，影响了市场经济的发展。（三）市政配套不完善，设施建设；生活环境和消费环境短期内不会有太大改善；投资者投资较为谨慎。影响商铺价格的定位。（四）本项目是保障性住房，大部分客源处于低端消费人群，对于商铺的消费刺激不够大。所于会直接影响价格的定位，我们不能将价格期望的过高。小结：本项目商业投资要规避的问题：（一）因为项目特殊是属于保障性住房，土地属于划拨方式，但我们的商业要明确土地性质，必须以出让方式来卖。（二）与政府是合作方式，还是代理模式，还是包销方式等等，要明确，并注意确定模式后的谈判要点。（三）土地确定后，产权使用年限，40年、45年还是70年，能争取70年将是我们的卖点。（四）若以包销方式则考虑产权归属的问题，产权最好在开发商的名下。（五）若是合作、代理要考虑资金帐户的支配归属问题。（六）代理、合作要考虑代理费用和政府的工作要求及支持程度。（七）要明确项目周边配套道路规划的方案及规划完成时点。（八）根据需求对商铺的结构、层高、面宽、进深进行合理化，面积最好可进行灵活隔断。（九）考虑售楼部选址的问题，市中心铺面出租率已达100%，是否可请政府协调县政府周边的位置，项目周边配套不完善，看房也不方便。（十）如果包销要在双方平等，互惠互利，价格相当合理的情况下才能去做。六、投资收益评估及结论（简要）：方案一：销售面积均价计价销售额：33157㎡×销售均价4000元/㎡=13252.8万元这其