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受人之托，忠人之事！盐城金鹰湖滨购物中心销售策略提案金网络地产顾问2011年1月11日受人之托，忠人之事！序盐城金鹰湖滨购物中心定义为盐城开启城南内港湖“高档行政中央生活区”的标杆商业项目，周边的湖景资源、市政府公园、电视塔等城市符号都将成就项目的不可替代的资源价值。项目将定义为城南区域乃至于盐城集娱乐、景观、休闲、购物为一体的“一站式体验场”，项目未来将成为盐城的首席时尚潮流体验中心。受人之托，忠人之事！城市研究项目分析区域研究价格定位市场定位推广策略销售策略业态定位招商策略研究篇定位篇行销篇受人之托，忠人之事！[城市研究]受人之托，忠人之事！盐城，东临黄海，西接淮扬，南临通泰，北至连云港，是“京沪东线”的重要节点，“北上海经济区”的重要成员。盐城分辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县。市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区，人口约815万，市区面积1862平方公里。是江苏省面积第一、人口第二的大市。◎城市位置及行政区域受人之托，忠人之事！盐城将发展成为江苏沿海中心特大城市世界工厂梯度转移：随着一线城市土地价格攀升，促使一些跨国企业将生产基地向二、三线城市转移，作为江苏人口大市，盐城资源丰富，这将为其迎来较大的发展空间。分析盐城市区的区域位置、经济发展现状和趋势后，确定的盐城市城市性质为：江苏沿海中心城市，新兴工业城市，海洋经济服务基地。2002年主城区现状人口为49.9万人，建设用地面积为48.5平方公里，2007年将分别达到90万人口、71.6平方公里，2020年将分别达到150万人口、107.6平方公里，盐城将成为一个大城市。◎城市发展与定位受人之托，忠人之事！——全面接轨上海、主动迎接上海辐射，是盐城市委市政府总揽全局做出的一项重大战略决策。——目前全市10多个省级开发区都与上海经济开发区对接，同时也是苏北5市中离长三角龙头城市上海最近的。——从地理位置和传统经济发展状况来看，盐城经济战略区为处于在上海经济圈的边缘。有丰富的农副业资源、土地资源、劳动力资源、水资源和优越的滩涂资源、生态资源，更有两个国家级自然保护区为龙头的沿海滩涂自然风光旅游带；——上海是盐城农副产品、劳动力输出和建筑业最重要的市场之一，盐城出口企业中相当一部分企业通过华交会等窗口把产品打向海外；◎城市资源与经济发展受人之托，忠人之事！城东：开发区（汽车产业为主）•城北：工业区（机电配套等）•城中：老城区（区域配套成熟）•城南：新城区（城市发展方向）三大国家战略江苏沿海综合开发江苏七大港区，盐城占其四，海洋资源最为丰富。大丰港为一类开放口岸，海岸线占全省3/5以上，拥有江苏第二个国际机场，一类开放口岸南洋国际机场。目前盐城市被确定为江苏三个沿海中心特大城市规划，而且身处江苏沿海区域中心。根据盐城市城区最新的总体规划：◎城市总体规划受人之托，忠人之事！2009年盐城市完成地区生产总值1923.8亿元，比上年增长13.5%，2010年前三季度总产值已达到1699亿，预计年底将要达到2300亿，增幅同比将达到19.55%。◎2010年前三季度GDP已经赶超09年受人之托，忠人之事！历年人均GDP增幅10427128491517717964212762556423.2%18.1%18.4%18.4%20%0500010000150002000025000300002004年2005年2006年2007年2008年2009年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%人均GDP(元）增幅2009年，盐城市人均GDP达25564元，比08年增长了20%，2010年预计人均GDP达到30000，涨幅苏北排名第一。盐城市人均GDP水平在江苏省十几个地级市中排行中游。但居苏北地区前列。◎2010年人均GDP预计达到28000元，涨幅居苏北前列人均GDP与房地产发展关系0-800$800-4,000$4000-8,000$8000-20,000$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期受人之托，忠人之事！◎城市化进程接近60%，且增长速度在逐年加快盐城市加大城镇基础设施建设，城镇规模不断扩大，2009年，市区人口达到了168.42万人。建制镇也增加较快，城镇聚集、辐射功能不断提高，对人口的承载力不断增强。同时，产业结构调整和社会经济快速发展吸纳了大量农民进城务工经商，加快了人口城镇化进程。2010年盐城市城镇人口达434.34万人，城镇化率达59.4%，与2004年相比城镇人口多出140万人，年均增加24万人，城镇化率提高23.27个百分点，年均提高3.88个百分点。受人之托，忠人之事！◎人均可支配收入历年成增长趋势工资性收入的较快增长是上半年市区居民人均可支配收入增长的主要原因。上半年，居民人均工资性收入达6185元，同比增加1078元，对家庭总收入增长的贡献率达77.8%。工资性收入快速增长，除受教师绩效工资落实到位和最低工资标准提高影响外，还与企事业单位职工工资水平普遍提高有关。受人之托，忠人之事！73788403917412837740313.90%9.20%39.92%0.000%5.000%10.000%15.000%20.000%25.000%30.000%35.000%40.000%45.000%020004000600080001000012000140000607080910(上半年)人均消费支出（元）涨幅◎人均消费支出增长迅速，超可支配收入增长速度据市统计局对市区200户城市住户生活情况的抽样调查：上半年，盐城市区城市居民人均消费支出达7403元，同比增加1182元，增长19.0%。这是在去年同期增长35.7%基础上的增长。受人之托，忠人之事！2010年上半年，盐城市区城市居民人均消费支出占可支配收入的比重（消费倾向）为71.1%，同比提高3.0个百分点，这是在去年同期提高8.3个百分点基础上的提高。◎居民消费倾向近两年不断攀升受人之托，忠人之事！今年上半年，食品价格呈现出了新的一轮上涨势头，市区居民食品消费价格上涨了6.0%，成为推动食品支出猛增的主要因素之一。若剔除价格上涨因素，居民食品消费支出实际增长20.1%。上半年，每个盐城市区居民因食品价格上涨平均多支出了149元。恩格尔系数再度回升。上半年盐城市区居民食品类消费支出占整个消费支出的比重（即恩格尔系数）为35.6%，与去年同期相比，回升了2.3个百分点。这是在去年同期大幅下降8.8个百分点基础上的回升。◎恩格尔系数虽受物价影响显著，但整体向好50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。受人之托，忠人之事！城北板块：该板块的划分区域主要以盐城大桥为节点、开放大道以西地带。城东板块：该板块的划分区域主要为开放大道以东地带。城中板块：该板块的划分区域主要为建军中路沿线、大庆路沿线、青年路以北、开放大道以西、盐马路以东地带。城西板块：该板块的划分区域主要为盐马路以西地带。城南板块：该板块的划分区域主要为世纪大道以南、解放南路以东、开放大道以西地带。◎盐城板块市场特征受人之托，忠人之事！城中商圈本案城南核心CBD城北老商圈汽车城商圈科教园区开发区开发区◎盐城主流商圈功能与规划分布城北主要由明珠世贸城、白马批发市场、义乌小商品城等组成的具有物流性质的批零兼营的专业商贸区域；市区以建军中路为中心，有浓郁商业底蕴传统的开放式核心商圈；盐渎板块以东进路、宝龙广场为基础的现代综合性新商业节点；城西以即将建成的东方汽车城为汽车产业核心服务商圈；城南以内港湖为原点的新型中央商务区。受人之托，忠人之事！[区域研究]受人之托，忠人之事！◎城南板块——新城市核心CBD高档生活区城南区域已交付上规模住宅楼盘现有12家，分别在解放南路一线、人民南路一线和204国道以西片区。盐渎片区已交付或部分交付上规模楼盘为4家，集中在盐渎公园周边。从以上两项汇总表中各家楼盘的开发量及可入住人口可以得出结论：内港湖商业引力半径内将汇集大批上规模的高档社区，仅汇总本次调研的楼盘总户数达56000多户，按照通行的一户三口居住比例，仅调研所涉及到的楼盘总居住人口将超过16万；2、伴随城南各项生活配套的不断完善，城南优质的生活品质将逐渐显现，可以设想在可预见的时间里城南片区居住人口将几何式增长，这批从城中迁徙出来的市民会逐渐融入到城南生活圈和商业圈，也将成为内港湖中央商务区的主流消费群体。受人之托，忠人之事！盐城市政府倾心三年打造的城南新城已初具规模，在未来的三年内城南片区规划形成“一心、一带、二轴、四组团”的空间布局结构。城南新区将成为即市级行政商业文化中心、科教创业基地、旅游集散中心、新型生态居住区。固定居住人口将达到30万。在市行政中心以南的宽阔空间上将成为未来城市中心的核心区域，在以内港湖为基点，一个规模超大，集行政、居住、办公、金融、休闲、文化、教育于一体的中央商务区（CBD）在这里展现。未来的五年内，内港湖商圈将发展成盐城的副商业中心。串场河本案◎城南形成“一心、一带、二轴、四组团”规划受人之托，忠人之事！商业布局现状解放南路与新都路片区周边项目均为06年前交付的小区，项目周边主要以便利店、宠物店、家居、银行、餐饮、娱乐、休闲等生活配套设施，已经形成成熟的生活配套社区，项目周边目前无规模性超市及大型购物中心；南片区均为09年新交付住宅区，周边配套尚未形成，现有少量的部分小型超市及小型家电、建材等其他自营店；盐渎板块片区目前已经逐步形成以休闲、餐饮、娱乐为主流的街区，其规模大、规划统一已经成为盐城标志性街区。城南片区目前业态规划不统一，社区周边商业的混乱，现有的大量消费流涌入市区，目前城南尚无大型商业配套设施来满足大量客流产生集中性消费；盐渎板块主要以东进为主的美食街区其业态特征较单一，其只可吸纳部分定向客群。规划布局根据城南新区‘5年成规模’为宗旨，城南将突出内港湖周边商业金融文化圈配套项目建设，确保重点区域初见雏形。启动广播电视塔、金鹰国际、东湖商贸区、凤凰汇大型商业项目的建设，并推进行政中心两侧辅楼建设进度，加快金融集聚区建设，开工建设江苏银行、建设银行、工商银行办公大楼。本案串场河◎城南商业核心将跨入“内港湖时代”受人之托，忠人之事！[项目分析]受人之托，忠人之事！项目其中A1地块（金鹰湖滨购物中心）地上建筑31554平方，由12栋建筑单体组成，地下18000多平方米，目前规划为超市，商业为开放式商业街形态。◎项目A1地块基本状况及经济数据受人之托，忠人之事！第24页区位属性城市副中心盐城经济发展良好，本案地处城南CBD核心区位优势明显，未来发展空间广阔；交通条件道路宽阔，交通便捷，速达城市老核心，快速通道入城际道路；周边配套地块北边老小区生活配套比较完善，未来5年内区域配套会基本成型，目前少量进入商业，未来区域将成长为综合性商业和高档生态居住集中区域。地块条件地块资源丰富，景观丰富，地块通达性较好；用地性质大型集中商业；地块制约基本无制约条件；潜在资源内港湖的自然资源，地标景观，金鹰品牌优势，周边高端住宅引领消费；◎地块的属性界定受人之托，忠人之事！T威胁W劣势S优势O机会1.项目位于盐城城南未来城市副中心核心区域，政府规划利好较多档次较高；2.项目湖景资源优越，形成良好景观条件。3.周边未来规划居住氛围浓厚，气场较强，聚集力度强。1.城南板块是政府大力扶持板块，随着交通、配套和宣传等不断完善，本项目有望产生巨大的轰动效应；2.政策抑制住宅地产，从投资角度，对商业地产却有很大的促进；3.周边高端项目住宅的迅速开发，可以很快促进本案尽快成熟。1.城南板块目前商业处于起步阶段，周边项目较多但目前交付入住较率较低；2.本案是周边第一批较成规模的大型商业体，面临众多营销招商挑战；1.周边商业项目较多，且分布较为集中，对本案造成直接竞争；2.新城区中心对周边及外区域的吸附力磁场形成需要较长一段时间的积累◎项目SWOT分析受人之托，忠人之事！◎项目周边配套比较为齐全市政府内港湖高档住宅区域城际快速通道城市内快速通道