目标成本管理办法

工程目标成本管理办法（讨论稿）第一节总则第一条为加强集团各项目成本控制管理，促进贯彻和落实，特制定本办法。第二条目标成本是企业根据生产与经营的情况预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，包含已发生或预计要发生的成本，是董事会对项目成本的整体授权；也是项目成本的控制线。第三条目标成本以下发的期区指标为考核对象，一经下发即作为本项目期区成本控制上限，除几种特定情况的成本超标和补充立项经集团风控委员会审批后可调整目标成本外，在整个建设期其他形式不可预见的成本增加均不能改变工程目标成本。此各种形式不可预见的成本增加应控制在目标成本及修正目标成本总和(不含土地成本)的3%范围内。第四条本办法作为集团内部工程成本管理制度的重要组成部分，集团、地区及项目公司及其合作控股公司必须遵守本办法。第二节工程目标成本的确定第五条工程目标成本由四部分组成，分为：(1)项目初始目标成本、(2)修正目标成本、(3)董事局授权经营班子对目标成本的3%调整额度、(4)目标成本3%控制额度的不可预见费用。初始目标成本即项目最初编制的目标成本；修正目标成本是指项目建设过程中，通过超标审批、补充立项等方式，经集团风控委员会确认在初始目标成本上增加的成本；董事局授权经营班子对目标成本的调整额度是地区经营班子为完成项目经营计划书、运营实施责任书，可采用提高建筑装修、园建绿化标准、增加工程赶工费用措施、建设优质工程等，可最高调整目标成本3%额度。目标成本3%控制额度的不可预见费用为以上(1)～(3)范畴之外的成本增加费用，应将此类成本增加控制在3%额度范围内。第六条项目初始目标成本的编制原则：1．项目初始目标成本编制应遵循“适度从紧”的原则，新开项目工程目标成本应在总规批复后3个工作日内，并明确产品定位标准后开始着手编制。应根据规划的面积、标准严格按照基准价、历史价，部分参考市场价格情况，结合同类型、相似规模及特征的项目成本数据制定。2．对于在建项目，项目初始目标成本则要将已结算、已编预算、已完招标签订合同的工程，应按实际执行成本进行计算编制。待发生成本部分参考基准价或历史价结合市场价格编制。初始目标成本包括项目已发生的结算数据、合同金额、预算造价以及参考基准价或历史价估算的待发生成本。3．项目目标成本的编制必须与成本核算维度保持一致，即项目期区、单位工程的划分与财务成本核算时完全统一的。工程成本科目分为四个等级。Ⅰ级科目为项目(期区)的总建造成本。Ⅱ级科目分为前期工程费用、建安工程、市政配套工程、公建配套工程。Ⅲ级科目为Ⅱ级科目的分部分项。Ⅳ级科目为各分部分项中的重要或关键成本指标。第七条项目期区划分按如下原则进行：1．在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近（施工期原则上不超过2年，最长不允许超过3年）、由同一施工单位施工，应划分为一个期区。2．应将不同功能、标准、等级的产品应划分为不同期区（如高层、别墅不应划在同一期区）；第八条属于工程目标成本修正范畴的成本增加情况1．因以下原因造成的成本超标：1)由于建设方规划变动调整造成的与原目标成本相差较大的部分。(包括面积、层数、建筑及结构类型调整等)2)由于建设方营销需求对原经营计划装修标准提高造成的较大成本增加。3)由于建设方或其他客观原因造成工程大面积停工产生的损失。4)由于在编制目标成本时未有详细的地勘资料，或实际地质情况与原地勘资料有出入，而实际工程设计成本有较大提高。5)因市场或政策变化，概预算编制时的市场工料机等价格水平与编制目标成本时期有较大不同。6)施工阶段的材料价差（三大材、A类材、人工费）与编制目标成本时产生的价差。7)因市场行业竞争性不够，参投单位较少造成的成本增加。8)实际施工设计图纸与原编制目标成本参照的历史同类型建筑类型有较大出入，且设计方案不能进一步优化降低建筑造价成本。2．对原经营计划书中项目功能、设施增加，而原目标成本漏项未有考虑，则通过补充立项增加的成本。3．以上成本增加必须报集团相关管线及风控委员会确认后方可纳入修正目标成本范畴。第九条董事局授权经营班子的目标成本3%的调整额度必须经地区工程、设计、营销中心及总经理审批后，报集团经营班子审批、总裁审定后调整目标成本，风控委员会备案。第十条对于不属于第八条和第九条范畴的增加工程费用，包括常规的设计变更及工程现场签证的增加成本、预结算计算误差损失等情况，均纳入工程目标成本不可预见费用范畴，是要依据目标成本控制发生和重要考核的对象。第十一条对于属于第八条和第九条范畴，但由于工程施工等急需要而不能先办理超标或补充立项审批，未经风控委员会审批准予纳入目标成本调整就已经实施的，必须在一个月内补办相应审批手续。审批通过后调增原目标成本，未通过或未补办手续的超目标成本部分纳入不可预见费用范畴，按3%额度考核。第十二条工程目标成本不可预见费用的发生应控制在目标成本3%以内，此3%额度设计占1%、预结算误差占1%、工程占1%，成本超出各自管线控制范畴或直接导致超出工程目标成本(不含土地成本)3%的应经集团风控委员会审批或追究相关人员责任。第三节工程目标成本管理工作的权责划分第十三条工程目标成本由地区招标审核中心收集汇总成本资料，统筹地区工程、营销、设计、开发、财务等管线共同编制。编制完成后，经集团招标与审核管理中心确认，集团工程、设计、营销、财务开发等中心及总裁办会签后，报工程成本管理中心审核，最终由集团风控委员会审批。工程目标成本审批下发后地区招标审核中心录入PM系统。第十四条在招议标阶段，地区招标审核中心应将招标结果与目标成本对比，并作出目标成本、基准价及历史价对比分析评估分析，招标结果超目标成本的，招标结果的除按正常程序报批外，还应先报工程成本管理中心复议后再报风控委员会审批，审批通过后本招标结果超出目标成本部分纳入目标成本调整范畴。第十五条在概预算阶段，工程预算编制完成并经地区审核部对数确认后，预算中心应编制《工程预算分析表》，将预算与基准价或历史价及目标成本作对比分析，并作出与目标成本、基准价及历史价对比分析评估说明。第十六条对于开工前已有完整设计图纸的工程，设计图纸原则上应按照项目期区和财务目标成本Ⅱ级成本科目划分，即首先设计图纸范围与期区范围一致，同时在一个期区内对应财务目标成本的一级成本科目：前期工程、建筑安装工程、市政及环境工程、公共配套工程四部分，每部分一套完整图纸。预算中心相应完成预算编制并与目标成本比较，按Ⅱ级成本科目进行总控制。第十七条对于边设计边施工的工程，图纸范围只是Ⅱ级目标成本科目一部分的，预算编制完成后，则对应到目标成本的Ⅲ级或Ⅳ级成本科目，将预算金额与目标成本相比较，同时对应到Ⅱ级成本科目，将该科目范围内的已编预算加本次预算与目标成本对比。第十八条对应于财务成本科目，工程预算累计金额不超目标成本或该工程预算低于基准价、历史价的由预算中心总监审批后，报结算中心验收，验收后送集团工程成本管理中心备案。第十九条因市场价格或政策变化，概预算编制时的市场工料机等价格水平与编制目标成本时期有较大不同造成预算超目标成本的，预算中心应将《工程预算分析表》附完整资料报地区招标审核中心，地区招标审核中心将预算超目标成本情况原因分析附完整预算文件报工程成本管理中心审核，风控委员会审批。审批通过后本预算超出目标成本部分纳入目标成本调整范畴。第二十条因设计图纸及其它原因发生成本增加造成预算超目标成本的，应由地区招标审核中心组织相关中心解决或办理超标审批和补充立项。预算中心应将《工程预算分析表》附完整资料报地区招标审核中心，由地区招标审核中心组织地区设计、营销管线决策调整设计文件。第二十一条若设计文件无法调整的，地区招标审核中心将该预算超目标成本情况原因分析附完整预算文件，报设计及营销管线、集团副总裁、集团总裁、工程成本控制中心、风控委员会审批。审批通过后本预算超出目标成本部分纳入目标成本调整范畴。第二十二条在施工阶段如因三大材、A类材、人工费等与编制目标成本时产生的价差调增造成预算超目标成本的，预算中心应核算价差调增造成的与目标成本情况，附完整价格依据报地区招标审核中心复核，工程成本管理中心审核，风控委员会审批。审批通过后本预算超出目标成本部分纳入目标成本调整范畴。第二十三条在施工阶段如因工程、设计及其它原因造成工程成本超目标的，应由项目公司将成本增加的情况报地区招标审核中心、工程成本管理中心审核，风控委员会审批后调整原目标成本。第二十四条在施工过程中，要严格控制变更、签证的发生数量。由于设计师对建筑功能及观感的局部个性化修改、设计图纸质量或深度不够等自身原因造成损失，由预算编制错漏项原因造成最终结算调增损失，由工程管理不当或失误造成损失及不可预见的正常零星签证费用，此三类成本增加分别应由设计、预结算、工程各自控制在目标成本的1%以内。在过程控制中严格管理和考核。第二十五条对原承包合同工程范围内另外再增加工程必须通过招议标审批，增加工程或减少工程都必须编制施工图预算，并签订补充协议。第二十六条工程成本管理中心每月将预结算成果、签证变更、中期支付等数据纳入工程动态成本管理工作台账，与目标成本各项指标进行实时对比分析，并做好预警等管理控制工作。第四节附件1、工程目标成本科目表2、工程预算分析表3、工程动态成本管理工作台账表4、基准价管理细则5、工程成本与财务清产核资工作指导细则6、基准价编审工作流程图7、目标成本编制审批流程8、成本超标审批工作流程图9、超标定价复议工程流程10、工程数据管理工作流程图11、合同履行异常预警流程12、工程不可预见费用审批表（设计1%）13、工程不可预见费用审批表（工程1%）14、工程不可预见费用审批表（预结算1%）15、工程目标成本3%超标授权审批表16、修正工程目标成本审批表