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第四章物权法律制度◆考情分析年份单选题多选题综合题合计题分题分题分题分200944121126182010331245本章是次重点章，2009年新增章节，属于理解难度大的一章，所以需要警惕综合题的出题。◆本章重点1.抵押权2.所有权的划分第一节物权法总论一、物权概述（一）物权的概念和特征1.概念：物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。2.特征：（1）物权的客体是特定的物①所谓特定物（如车号为XX的小轿车）是指具有单独的特征、不能以其他物代替的物，除了法律有特别规定之外（p168），集合物（单一物的总称，如小轿车）不能作为物权的客体。②客体：主要是有体物（动产和不动产），还包括财产权利，主要体现在担保物权中。例如，建设用地使用权可以作为抵押权、地役权的客体，债权、股权、知识产权等权利可以是权利质权的客体。（2）物权是支配权①权利人对于物的控制状态，表现为自己或者他人按照权利人的意思对物进行占有、使用、收益、处分②物权人对物可以以自己的意志独立进行支配，无须得到他人的同意，也可以在无须他人的意思和行为介入的情况下，直接支配其物并实现其权利。（3）物权是排他的权利①对世权：物权的权利人是特定的，而义务人是不特定的。物权人以外的其他任何人都对物权人的权利负有不得侵害和妨害的义务，物权人的权利可以对抗一切不特定的债务人（对比：债权是对人权）②同一物之上不得同时成立两个内容不相容的物权。③如果两个同类物权同时并存，顺位在先的物权人的物权优先于顺位在后的物权人的物权。如：同一不动产重复抵押的，先登记取得抵押权的权利人具有优先于其他抵押权人实现并获得清偿的效力。（二）物权的效力——排他、优先、追及、物权请求1.排他的效力（1）所有权的排他性：同一物之上不得存在两个所有权，即一物一权。【注意】只能有一个所有权，但所有权人可能是多个（2）他物权的排他性：同一物之上也不能设立两个在内容上相互矛盾的他物权。（3）对世效力：物权的效力可以对抗权利人之外的一切不特定的人。（4）不可侵害性：物权人行使权利，有权排斥他人的侵害和妨害，在物权受到侵害时，物权人可以针对任何侵害人主张权利，行使物权请求权。【例题·单选题】根据《物权法》的规定，下列表述中，不正确的是（）。A.所有权和抵押权可以同时存在于一物之上B.用益物权和抵押权可以同时存在于一物之上C.一间房屋上可以同时存在两个所有权D.一间房屋上可以同时存在两个抵押权『正确答案』C2.优先的效力对外的优先性——物权对债权的效力对内的优先性——物权对物权的效力1.基本规则是“物权优先于债权”（如：享有担保物权的人与普通债权人相比具有在担保物拍卖、变卖所得中优先受偿的权利）2.法律有明确规定的情况下，债权优先于物权（如：买卖不破租赁）3.同一物之上既存在具有物权效力的债权，又存在着不具有物权效力的债权，原则上具有物权效力的债权优先于不具有物权效力的债权。（如：办理了预告登记的商品房交付请求权优先于未办理登记的一般债权）1.性质标准：同一物上的限制性物权优先于其赖以设定的基础性权利。所有权与在同一物上设立的其他限制物权相比，实现顺序要居后。（如：用益物权设定后，用益物权应优先于所有权）2.时间标准：成立在先的物权能够优先实现，即“时间在先，权利在先”规则。（如：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿）（注意：前提是同类物权）3.追及的效力（1）一般情况：物权的标的物不管辗转流通到什么人手中，所有人可以依法向物的占有人（无权占有人）索取，请求其返还原物。（2）物权的追及效力并不是绝对的：如善意取得制度4.物权请求权——请求他人返还原物、排除妨碍、恢复原状（p132）（三）物权的分类1.所有权和他物权定义区别权利主体权利内容所有权所有权（自物权）是权利人对自己的财产所享有的权利，物权中最完整、最充分的权利所有人完全物权（占有、使用、收益和处分）他物权他物权是指在他人所有的物上设定的物权，包括用益物权和担保物权。非所有人1.限制物权：一般只能对标的物享有占有、使用和收益的权利；没有法律的依据和所有人的授权，不能行使处分权。2.有期物权：如果是通过合同的方式取得的，只能在合同的有效期内存在。在合同终止后，这种物权随之消灭。2.用益物权和担保物权用益物权担保物权定义非所有人对他人所有的物享有占有、使用、收益的他物权。为担保债权的实现，在债务人或第三人的特定物或权利上所设立的他物权。分类土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权抵押权、质权和留置权区别支配的价值实体物权（追求物的使用价值为内容，是占有和利用标的物的实体的权利）价值权（不以对物的实体的利用为目的，而是支配物所蕴含的交换价值）权利性质不以用益物权人对所有人享有其他财产权利为其存在的前提，不具有从属性从属物权，它以担保物权人对担保物的所有人或关系人享有债权为前提存续期间往往有明确的存续期间，通常是根据法律规定或合同约定确定的以债权的存在为前提，债权实现时，担保物权随之消灭占有在权利行使中的地位以占有标的物为前提不必对物进行有形的支配，而以无形支配为满足（特例：留置权、质权也以对标的物的占有为必要，但这种占有是权利的保持和公示的方法）物上代位性不具有物上的代位性（用益物权均将确定地、终局性地归于消灭，用益物权人不得请求物的所有人以其他物替补。）具有物上的代位性（标的物毁损、灭失、被征用，可以从该保险金、赔偿金、补偿金中行使优先受偿权）3.动产物权、不动产物权、以权利为客体的物权区别：（1）动产物权的公示方法为交付。（p131）（2）不动产物权的公示方法为登记。（p131）（3）以权利为客体的物权公示方法为或交付或登记。（p170）二、物权法概述（一）物权法的概念物权法调整的对象是平等主体间因物的归属和利用而产生的财产关系。（二）物权法的基本原则——平等保护、物权法定、物权公示1.平等保护原则物权的主体在法律地位上是平等的，依法享有相同的权利，遵守相同的规定。2.物权法定原则（1）种类法定。当事人不得自由创设法律未规定的新物权，或约定改变现有法律规定的物权类型。（2）内容法定。当事人不得创设与法定物权内容不符的物权，也不得基于其合意创设与法定物权内容相悖的物权。（如法律规定动产质押必须移转占有，当事人不得设立不转移占有）3.物权公示原则（1）目的①对物权人和第三人的意义：物权的公示是物权人获得法律承认的过程，也是其物权获得法律保护的基础。②公示所提供的法律基础具有公信力。凡是因信赖登记所记载的权利而与权利人进行的交易，在法律上应当受到保护。（2）方法：不动产登记和动产交付。（3）效力：①公示生效主义。如果欠缺相应的公示，则该法律行为不发生物权变动的效果，更不能发生对抗第三人的效力。②公示对抗主义。虽未经登记或交付，但在当事人间仍发生物权变动的效力，只不过此物权变动的效果不得对抗不特定的第三人。（三）物权的保护含义在物权受到侵害的情况下，采用法律规定的各种方法恢复物权的圆满状态，维护物权人的利益，保障权利人的权利。途径和解、调解、仲裁、诉讼等途径物权请求权（选择题）（1）返还原物的请求权。——无权占有（2）消除危险、排除妨害请求权。——可能或已经妨害物权（3）恢复原状请求权。——毁损的（4）损害赔偿请求权。——侵害物权，造成权利人损害第二节物权的设立、变更、转让和消灭一、物权变动的含义与原因（一）物权变动的含义所谓物权的变动，是指物权的设立、变更、转让和消灭。（二）物权变动的原因因法律行为因法律行为或当事人的意思表示而发生的物权变动（如：合同）非依法律行为因法律行为以外的因素而发生的物权变动（如：继承）原因性的事实PK结果性的事实原因性的事实当事人之间所订立的合同合同生效依据《合同法》的规定。物权是否发生变动，不是该行为的生效要件。当事人之间订立有关不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。结果物权变动的事实（不动产物权变动的结果依靠物权法的规则来解决（靠不动性的事实登记和动产的占有交付所表现的事实）产登记和动产交付）【例题·单选题】甲拟移民国外，遂与乙订立合同出售其房屋，并约定乙应当在房屋所有权变更登记手续办理完毕后支付价款。后甲取消了移民计划，并向乙表示不再办理房屋所有权变更登记。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是（）。A.合同尚未生效B.合同生效，但是甲有权解除合同C.合同生效，乙有权要求甲办理所有权变更登记并承担其他违约责任D.合同生效，但乙只能请求甲赔偿损失『正确答案』C二、不动产物权登记（一）不动产物权登记的种类1.登记生效不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。【注意】房屋买卖、建设用地使用权（p159）和不动产的抵押（p166）必须登记，登记生效。2.不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记（P139非因法律行为的物权变动）（1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力。（2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。3.物权变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件（1）土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。（P158）（2）地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。（P162）（3）已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记，宅基地使用权不以登记为生效要件。（p160）4.依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。【例题·多选题】A继承了一套房屋，A在办理产权登记前将房屋出卖并交付给B，A办理产权登记后又将该房屋出卖给C并办理了所有权移转登记。在办理继承登记前，关于A对房屋的权利状态，根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的有（）。A.A已经取得了该房屋的所有权B.A对该房屋的所有权不能对抗善意第三人C.A出卖该房屋未经登记不发生物权效力D.A可以出租该房屋『正确答案』ACD『答案解析』因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。A对房屋的所有权不以登记为要件，但A在处分该房屋时，应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。（二）效力1.不动产登记的效力（1）自记载于不动产登记簿之日起，发生物权设定和变动的效力。（2）权利推定效力登记记载的权利人应当推定为法律上的权利人。登记可能发生错误，但在错误没有更正之前，只能依据登记作出谁是权利人的推定。——除非提供证据证明不是（3）善意保护的效力——公信力所谓公信力，是指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人，即便以后事实证明登记记载的物权不存在或存有瑕疵，对于信赖该物权存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果（即正常生效）。2.不动产登记簿和不动产权属证书（1）不动产登记簿由登记机构管理；（2）不动产权属证书是指登记机构颁发给权利人作为其享有权利的证据的证书；（3）不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。（三）基本要求1.不动产登记的管辖：不动产所在地的登记机构办理。2.统一登记：国家对不动产实行统一登记制度。3.不动产登记的收费：不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。【例题·单选题】（2009年单选题）根据《物权法》的规定，不动产登记费按（）收取。A.件B.面积C.体积D.不动产价款的一定比例『正确答案』A『答案解析』不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。（四）不动产登记的一般程序登记机构不得有下列行为：（1）要求对不动产进行评估；（2）以年检等名义进行重复登记；（3）超出登记职责范围的其他行为。（五）特殊的登记制度1.更正登记