盱眙皇爵温泉酒店项目

浙江和存集团&浙江宽众酒店管理有限公司江苏盱眙皇爵温泉酒店项目可行性报告第1页共35页盱盱眙眙皇皇爵爵温温泉泉酒酒店店项项目目可可行行性性分分析析报报告告二二〇〇一一五五年年六六月月浙江和存集团&浙江宽众酒店管理有限公司江苏盱眙皇爵温泉酒店项目可行性报告第2页共35页目录第一部分项目基本情况一、盱眙盱眙佰亿财富广场简介.........................................................2二、项目相关数据..............................................................................3三、酒店项目介绍..............................................................................5四、盱眙旅游资源和旅游业发展现状....................................................5五、当地社会发展状况和交通状况.......................................................6第二部分项目分析一、竞争策略...................................................................................7二、服务标准...................................................................................11三、客户定位...................................................................................24四、经济测算...................................................................................29五、开业前政府对接..........................................................................30.浙江和存集团&浙江宽众酒店管理有限公司江苏盱眙皇爵温泉酒店项目可行性报告第3页共35页第一部分项目基本情况一、项目盱眙佰亿财富广场简介盱眙佰亿财富广场项目位于县政府东侧，北靠新七路南沿盱马路十里营街（新六路），占地面积52亩，总建筑面积10万平米的超大综合商业体。周边的商务办公楼、高档住宅区及城市公园、大学城都已完工，2011年年底交付使用。据统计周边五公里内高档住宅小区多达32个。西边毗邻县政府和县行政中心大楼，离奥体中心仅两分钟车程。这里将是盱眙的新城中心也是未来的商业中心和金融中心。佰亿广场将以四星级酒店及餐饮、娱乐、休闲、等配套设施为主题，结合商务写字楼、大型超市、特色餐饮、小商品城等功能，届时这里将打造成盱眙新城的繁华商业中心。多层商业建筑沿新六路和新七路布置，可以更有效的吸引客流增加人气。另外西面和南面的大台阶直接将客户引导至二楼的露天商业平台，可以到达圆形的商场和超市的二楼，整个商业动线合理而流畅。项目位于县政府东侧，北靠新七路南沿盱马路十里营街（新六路）。盱眙县政府、盱眙技师学院、盱眙县中学、中央公园。二、项目相关数据①项目位于县政府东侧，北靠新七路南沿盱马路十里营街（新六路）占地面积52亩，总建筑面积10万平米的超大综合商业体，地理位置优越。②项目是目前唯一的作为新城配套中心项目，商业发展潜力巨大。③项目与经济开发区仅一街之隔，政府打造的为新城配套中心，发展潜力巨大。浙江和存集团&浙江宽众酒店管理有限公司江苏盱眙皇爵温泉酒店项目可行性报告第4页共35页区域改造将带来约10万人的中高端居住人群以及大量的外来城市旅游人群佰亿财富广场项目定位新城中心商业航母对接新城区与城区，引领盱眙未来一城三区：佰亿广场，全新的区域，分别经济开发区和城区相连。将成为国际化商务、商业、居住、旅游等综合功能的发展用地。①项目在“一城三区”总体格局下，规划为新城市中心，成为盱眙的重要城市名片。②打造“新城市中心+生态旅游”的休闲娱乐生活区——“新城市中心”：形成城区和经济开发区的差异化呼应，功能多元复合，以特色商业购物、多元国际文化生活特色的新城市中心。“生态旅游”：盱眙正在打造生态家园，淮河名都。城市文化融入城市功能、城市生活、城市休闲，体现最新居住理念。佰亿财富广场项目：中央生活区、中央生态区、文化休闲区购物广场面积：10026㎡楼层：4层招商业态：家居中心、家电卖场、数码连锁、超级大卖场面积：13690㎡楼层：4层招商业态：时尚百货、超级市场、名店专卖、休闲生活馆面积：17560㎡楼层：4层招商业态：特色餐饮、风味小吃、咖啡语茶、KTV、健身馆、书城四星级酒店面积：28032㎡楼层：13层招商业态：四星级酒店、星级酒楼、私人专享会所佰亿商务中心面积：19800㎡楼层：22层招商业态：快捷酒店、金融机构总部、知名企业总部周边消费群体1、公务员消费2、学校消费3、住宅小区消费4、周边普通商户5、旅游人群消费浙江和存集团&浙江宽众酒店管理有限公司江苏盱眙皇爵温泉酒店项目可行性报告第5页共35页公务员消费1、县政府仅一街之隔2、新建的26层是行政中心（山水商务广场）将成为政府一站式办公大楼3、公安局、人武部都在500米范围内学校消费1、盱眙技术师范学院就在东边1公里，将在9月迎来第一批师生，在籍师生将达到15000人2、盱城小学，新马外国语学院都在项目的一公里范围。住宅小区消费项目2公里范围内有在建成及即将交付的小区有多达32个，我们项目东边将是一个30万方的高档住宅区。商户群体消费1、钢贸城是一个建筑面积达到20万方，包括住宅和钢材贸易商户的消费群2、海通建材城的大量商户3、远方物流园的商户4、项目周边的小商户旅游人群消费盱眙国际龙虾节已经成为盱眙的招牌，已成功举办14届，每年为盱眙带来超过550万人次的游客，直接消费达到38亿。三、酒店项目介绍盱眙皇爵温泉酒店（暂定名）主楼高十三层，按四星级酒店（准五星）建造。设有300个客房，温泉直引入每间客房，在裙楼设有大型宴会厅、KTV、健身房、棋牌室、商务中心、恒温温泉泳池，建成后将是华东地区独具特色的室内温泉度假酒店。四、盱眙旅游资源和旅游业发展现状盱眙旅游资源丰富，境内自然、人文景观达66处，有铁山寺国家森林公园、明代第一陵明祖陵国家AAAA级景区两个，第一山国家森林公园国家AAA级景区一个，八仙台生态观光园、黄花塘新四军军部纪念馆国家AA级景区两个。盱眙将打造“特色休闲之都”，力争浙江和存集团&浙江宽众酒店管理有限公司江苏盱眙皇爵温泉酒店项目可行性报告第6页共35页到2013年，建成铁山寺天泉湖AAAAA级国家旅游度假区景区，新增国家AAAA级景区2个，年接待游客达100万人次以上景区3个，实现旅游固定资产投入60亿元以上，年接待游客550万人次，旅游总收入38亿元。全年服务业增加值120.3亿元五、当地社会发展状况和交通状况1、盱眙县位于江苏省西部淮河下游，淮安市南端；总面积2483平方公里，总人口74万，城市人口35万人左右，到南京只需45分钟，已融入南京一小时经济圈。2、2014年，全县完成地区生产总值293.5亿元，增长12.5%；财政收入30.8亿元，增长13.4%；规模以上固定资产投资246亿元，增长21.5%；社会消费品零售总额82亿元，增长14.4%；农村居民人均纯收入12200元，增长12%，城镇居民人均可支配收入26200元，增长11%。市对县科学跨越发展目标考核继续位居全市前列。3、盱眙龙虾产业是盱眙支柱产业，全县总人口为74万人，约有10万人从事龙虾相关产业，包括养殖、贩运、烹饪、培训等，产业产值08年底已经超过20亿。盱眙龙虾也已成为盱眙最响亮的名片，目前国内外盱眙龙虾会员店近800家。盱眙支柱产业介绍1、盱眙龙虾产业。盱眙全县总人口为74万人，约有10万人从事龙虾相关产业，包括养殖、贩运、烹饪、培训等，产业产值08年底已经超过20亿。盱眙龙虾获批中国驰名商标和国家地理标志产品，盱眙将成为全国最大的龙虾养殖示范基地、龙虾加工集散中心，盱眙龙虾将成为全国最具影响力的品牌之一。盱眙县将进一步做大做响盱眙龙虾品牌，把盱眙打造成为名副其实的著名龙虾之都。2、盱眙地区凹凸棒石黏土矿资源量8.9亿吨，占世界74%。凹凸棒石黏土有“千土之王、万种用土”的美誉，功能广泛，潜力巨大。盱眙已建成的凹凸棒石粘土研究与开发联合实验室，打造国内最大的凹凸棒石粘土研发和生产基地。3、盱眙县钢管轴承项目的数量和效益占全县列统企业三分之一，已有凡力钢管、金鹏轴承等31家钢管轴承龙头企业。盱眙规划启动占地面积3000亩的“钢管轴承特色产业园”，2010年已建成开发区轴承市场，到2012年将建成省级“钢管轴承特色产业园”，建成开发区轴承试验检测中心和省级钢管轴承技术研发中心，2013年争创国家级钢管轴承技术研发中心。第二部分项目分析浙江和存集团&浙江宽众酒店管理有限公司江苏盱眙皇爵温泉酒店项目可行性报告第7页共35页一、竞争策略1．淮安及盱眙酒店整体市场分析随着旅游业的蓬勃发展，各类旅游酒店建设也是如火如荼，尤其是近几年来，淮安宿迁及洪泽湖，四五星级酒店的进驻更使本地旅游酒店档次大大提高，进一步完善了旅游接待服务设施。2014年度全市接待游客2090万人次，实现旅游总收入235.73亿元，分别同比增长14%、15.3%。全年累计完成投资125亿元，22个项目共获得省级旅游发展引导资金1130万元，单体投资最大项目“中国淮安—世界运河文化旅游区”完成投资超过20亿元，国师塔主体建成，完成清江浦景区、沈坤状元府邸等项目。开发区西游记文化体验园完成投资5.4亿元。乡村旅游发展迅速，形成了归园罗马温泉山庄、新华村、陡山村三大农家乐集聚区，投资额均超亿元，集聚示范效应明显。精心编排的2条创新线路获全省创新线路产品，数量苏北第一，区域旅游目的地形象更加鲜明。盱眙开通了淮河首条水上游线和苏北第一漂——玉皇山漂流，弥补了盱眙亲水旅游项目空白，丰富了淮安旅游业态；新创成里运河文化长廊、吴承恩故居2个4A级景区，周恩来故里景区入选全省28个旅游经典景区。盱城镇新华村荣膺“江苏最具魅力旅游乡村”，老子山镇龟山村获国家古村落称号。▲淮安市及盱眙酒店淮安市挂牌的四星级以上酒店共10有家，拟建在建的高星级酒店主要集中在经济开发区及洪泽湖景区。淮安旅游以“一河一湖一园一线”建设，加速打造核心目的地型产品。建设漕运古城、萧湖景区等重要节点工程，提升河下文旅开发区集聚能力。建成开放白马湖森林公园等重点景区，建成龙宫大白鲸嬉水世界，确保年内一期投入运营。规划建设龟山村等一批新乡村旅游点，包装推出一批特色农家乐，进一步放大乡村旅游点集聚效应。要以区域性旅游目的地为目标，推动天泉湖、老子山积极争创国家级旅游度假区。挖掘淮安名中医资源，力推吴鞠通中医馆创建国家中医药健康旅游示范区，弘扬“淮医文化”，2．淮安市级盱眙竞争酒店优劣势分析2.1.淮安市及盱眙县主要高星级酒店分析周边旅行社、自驾游散客集散中心，从旅行社指导的旅游线路及散客游安排线路来分析，以下例五家主要竞争酒店为例。酒店名称调查项目淮安泗阳开元名都大酒店淮安天时晋国际大酒店淮安国信大酒店盱眙天泉湖金陵山庄盱眙沃阁泗州饭店星级等级五星五星四星五星四星地理位置渡口大道135号梁红玉路17号翔宇北道1号环湖路27号淮河北路188号开业时间2013．92013．92010．42014．92008.6客房数230间298间276间99间293间客房价位（标房）出租率平均价380出租率65%平均价320出租率65%平均价320出租68%平均价370出租率50%平均价250出租率58%客源构成会议45%协议单位15%团队15%散客25%