眉山城市概况及房地产市场情况

眉山城市概况及房地产市场情况桐椮顾问一、宏观环境情况1天府新区的规划建设，将改变眉山的产业结构，《四川省成都天府新区总体规划（2010—2030）》规定:眉山区域的产业必须定位在产业高端和高端产业，这有利于眉山的可持续发展.2.以成都和重庆为核心的成渝城市群是引领中国西部发展的重要增长极，被称作“国家发展第四极”。而天府新区则将在再造一个产业成都的基础上，为四川经济乃至西部内陆经济的发展注入新的活力。3.眉山是联合国开发计划署“21世纪城市规划、管理与发展项目”示范城市和中国城市交通数字化建设试点城市。4.眉山是“国家星火计划农村信息化试点市”和“四川省制造业信息化工程重点城市”。二、眉山城市概况1、城市发展现状及规划1.1、城市区位青白江区位于成都东北部，处于成、德、绵经济带的中心，距成都市中心25公里。东邻金堂县，西界新都区，南连龙泉驿区，北与广汉市接壤。距双流国际机杨39公里，距成都市三环路17公里，在成都半小时经济圈内。全区幅员面积为378.94平方公里，2009年年末总人口40.8594万人。青白江区位示意图青白江区主要乡镇分布图青白江市区图1.2、城市交通公路现状。目前全区公路总里程642.856公里，其中国道31.215公里、省道18.36公里、县道121.064公里、乡道333.494公里、村道138.848公里。按照公路等级划分，高速公路共计25.290公里，占总里程3.9%；一、二级公路共计83.332公里，占总里程12.9%；三、四级公路共计534.234公里，占总里程83.2%。毗河以南地区公路里程455.673公里，占全区总里程的70.9%，其中国道20.89公里、县104.592公里、乡道219.739公里、村道110.673公里。客运现状。全区共有客运站8个，其中三级以上客运站3个，乡镇简易客运站5个，公交站棚68个；客运线路27条，其中公交线路10条、班车线路12条、农村客运线路5条；客运企业5家、客运车辆324辆.铁路：连接成渝、宝成、达成3条国家干线铁路的川化、攀成钢、成桥3条企业铁路专用线以及彭白、成灌2条地方铁路，有具备国家铁路二类口岸海关监管职能的成都华铁国际储运有限公司以及区内正在规划新建省重点项目—中国西部铁路物流中心，即成都铁路集装箱中心站、大弯货运站、成都国际集装箱物流园区和成都大宗散货物流园区。青白江铁路交通示意图1.3、土地资源全区土地总面积折合587782.6亩，1990年平均每人1.56亩。其中西北平坝区201962.1亩，占34.36%；中部丘陵区240520.63亩，占40.92%；东南低山区145299.85亩，占24.72%。1990年耕地面积311045亩，平均每人0.83亩。1.4、城市经济（一）综合国民经济保持较快发展势头。2009年，全区实现地区生产总值163.71亿元，按可比价格计算，比上年增长17.1%，已连续28年保持两位数增长（见图1）。其中：第一产业实现增加值10.23亿元，增长3.9%；第二产业实现增加值119.07亿元，增长19.6%；第三产业实现增加值34.41亿元，增长12.2%。一、二、三产业比例关系为6.3：72.7：21.0。按常住人口计算，全区人均地区生产总值达40867元，增长11.8%。民营经济发展势头良好。全区民营经济实现增加值63.81亿元，比上年增长17.5%，占GDP的比重为39.0%，对经济增长的贡献率为39.6%。民营工业增加值38.65亿元，比上年增长19.3%。（2）农业农业经济平稳发展。全区实现农业总产值16.39亿元，比上年增长4.5%，其中农业产值9.28亿元，所占比重由上年的63.8%下降为56.7%；牧业实现产值5.79亿元，所占比重由上年的29.0%上升为35.3%。（3）工业和建筑业工业经济稳定增长。全区工业实现增加值109.79亿元，比上年增长20.6%，对经济增长的贡献率达80.1%。规模以上工业企业实现增加值95.65亿元，增长22.3%；完成新产品产值71.2亿元，增长24.9%；工业企业产品产销率达98.8%，工业集中度达90.0%。主要产品生产保持稳定.主导行业保持平稳较快增长。全区冶金、建材、化工和机械四大重点行业完成总产值277.4亿元，比上年增长14.2％，占全区规模以上工业的比重为91.5%.（4）固定资产投资固定资产投资快速增长。全社会固定资产投资完成122.44亿元，比上年增长41.6%，其中工业投资完成68.94亿元，比上年增长25.2%。全年新增固定资产38.3亿元。2005—2009年全社会固定资产投资总额及增长速度房地产开发投资下降，但销售形势良好。全年完成房地产开发投资（按项目地）8.33亿元，比上年下降13.5%。但房地产销售大幅反弹，形势良好。全年商品房销售面积（含预售）36.6万平方米，比上年增长137.6%，商品房销售额10.01亿元，比上年增长106.8%。1.5、城市文化旅游绣川书院绣川书院位于城厢镇东街，占地面积5085平方米，建筑面积1969平方米，共四进。绣川书院为砖木结构，青瓦屋面，门窗多有花格。它是金堂县修建最早、规模最大、藏书最多、声誉最隆的一所书院。该书院是全省至今保存最为完好的古代县一级的最高学府。现为青白江区区级文物保护单位。八阵图遗址八阵图遗址在青白江区弥牟镇西南，是市级文物保护单位。诸葛井诸葛井位于青白江区弥牟镇老横街l号铺左侧，始建于三国时期，砖石结构，井台为方形，井口为圆形，上并腹成八角形，由上至下撕宽，下井腹与上井腹成等距的错位八角形，由宽渐窄，井壁用条石砌成，井面至井底水面为2．02米，并台座东北向西南，井台正中有一摇架，高0．92米，宽0．25米，厚0．1米，有三孔。现未使用。现为青白江区区级文物保护单位。怡湖园怡湖园位于成都市北部新城的青白江区成绵高速公路旁的怡湖公园，距离成都市中心区约23公里，占地约213亩，其中湖面积约70亩。1.6、城市性质及规划■青白江区是以发展化工、冶金、建材为主的工业城市。■在成都市新一轮城市总体规划中，青白江区总体规划是承担整个成都的工业发展、物流服务两项重要的外向型职能。其中工业空间布局是成都市冶金、化工、建材、机械工业基地；物流发展规划是成都市国际性枢纽型物流基地，国际集装箱物流园区、大宗散装物流园区。三、眉山市房地产市场情况1.青白江区2007-2009年房地产市场总体情况1.12009年青白江商品房预售证情况2009年1--12月青白江区商品房预售备案5827宗，备案面积54.202万平方米,备案金额149243.78万元,交易均价2748元/平方米；同比增幅为146%、149%、162%、6%。二手房办证登记成交1801宗，同比增幅为98%，成交面积18.615万平方米，同比增幅为37%。实现税收4088.02万元。与其他二圈层区县相比，随着青白江人居环境的巨大改变，竞争优势已经开始显现。1.22009年青白江房城市营销活动2009年，青白江区通过“三次外地巡展、两季房交会”、组织教育系统团购、组织新疆部分单位团购等等实际拉动房地产销售效果的系列行动；同时，举行了首届“成都城市湿地发展论坛”和“2010青白江城市品牌（房地产）年度推广启动盛典”等城市营销活动。1.3二圈层六区县房地产市场对比3655512337713601389226133937470540773806387027530100020003000400050006000200820092008-2009年二圈层六区县成交均价对比(元/㎡)新都双流温江郫县龙泉青白江成交价格简析：价格稳定性明显超过二圈层其他城市；青白江与二圈层其他城市的价格差距，孕育着重大的机遇和空间。60175122576122251558221231190540100200300400500600200820092008-2009年二圈层六区县成交面积对比(万㎡)新都双流温江郫县龙泉青白江成交面积简析：销售面积稳定上升，与其他二圈层城市的剧烈动荡明显不同；存量少，无供过于求的重大隐患。1.4青白江房地产市场情况青白江2005-2009年房地产销售套均面积统计(㎡)1131069892930204060801001202005200620072008200967%67%57%46%38%58%32%48%24%0%10%20%30%40%50%60%70%60以下60-8080-9090-100100-110110-120120-130130-144144以上2009年预售证各面积段户型销售比例对比07-09预售证各总价段已售户数占总销售户数比例28-30万19%24-27万16%31-33万6%36万以上2%34-36万6%18万及以下13%19-23万38%08-09户均面积保持在90平方米左右，充分展示了区域市场的刚性需求特征。从分面积段和分总价段的销售状况我们同样可以看到刚性需求的支撑作用。1.5青白江房地产市场客户调查情况随着青白江绿肺行动的开展，区域宜居价值得到了持续性的提升，外地购房者的比重呈现出非常明显的上升趋势。64%25%11%开发商调查中购房者来源区域统计青白江本地成都及周边郊县省外61%23%16%售楼部拦截访问中客户来源区域统计青白江本地成都其他区域■青白江在产业经济方面的飞速发展，造就了极佳的创业和就业环境，吸引了大量外地人群在青白江扎根成长，“现代产业之城”价值凸显。■外来的创业和就业人群为青白江的房地产市场带来了大量新增的刚性需求，成为了青白江房地产市场发展的中坚力量。1.6青白江房地产市场现状及存在问题青白江房地产市场缺乏高品质大盘带动（如新都之保利）品质化项目偏少的同时，中档大户去化缓慢，又制约开发商开发品质楼盘的信心。中高端市场供应空白，意味着楼市开发面临重要机遇；同时中高端市场的缺失，造成房价上升动力不足，限制了区域经济的拉动。■物业形态单一基本上是多层与电梯构成，多元化产品供给尚未形成；■销售价格区域内住宅价格集中在2600—3300之间，价格之间几乎没有梯级之分；■大户型走势缓慢基本上都是以80-120平方米户型为主，超过120平方米户型销售走势较慢，而150平方米以上户型往往要在销售后期以特价房的形式才能实现销售；1.7青白江房地产市场特征分年度各物业类别销售情况统计物业类型多层9-18F19F以上合计07销售1557694342259308销售11703036-----420609销售7251227484679907-09供应41106427144811985该物业占供应比例34%54%12%07-09销售345249578269235该物业销售比例84%77%57%---简析：多层住宅最受到市场的欢迎；小高层供销两旺，实为后市主力；18层以上销售相对较缓，应持谨慎乐观态度，该类物业受后市土地供应和新开项目影响较大。青白江缺少大型集中的商业配套和休闲娱乐中心，致使区域无法形成聚集性的热点区域，也就无法拉动和提升区域的居住舒适度和使用功能。2009年青白江分物业类型销售占比状况2009年青白江商业成交总面积为27194平方米，分布较为分散，并没有一个相对集中的热点区域，客户分流严重。1.8青白江土地市场青白江2007-2009年主要住宅，商住类成交土地整体情况对比年份2007200820092007-2009汇总地块宗数（宗）1261129总成交面积（亩）5313946481573平均容积率（宗平均）3.553.313.483.46平均地价(宗平均)124.8260.37597.4497.41最高地价（万元/亩）168197165197最低地价（万元/亩）76366036最高楼面地价（元/㎡）700739707739最低楼面地价（元/㎡）3751932251931.青白江区2010年房地产市场情况1.12010年青白江商品房预售证情况2010年7月，全区商品房预售备案245宗，备案面积2.37万㎡,备案金额7306.35万元。二手房成交132宗，成交面积1.31万㎡。7月房产交易实