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一、产品规划1．产品定位⑴．品质定位根据对周围竞争楼盘及该区域客户潜在市场的判断，将产品定位高端品牌社区。⑵．形象定位①文化宅苑——针对富裕阶层，利用其对“权利、文化”的特殊情结，满足其“与官亲近、附庸风雅”的心理需求。②政务别苑——针对公务人员，“新政务中心的后花园”，形象正面、高贵，又不失浪漫主意情调。③都市花园——针对工薪阶层，迎合普通民众的“趋同、攀高”心理，糅合现代、时尚元素，营造都市、花园的新生活空间，为其带来强烈的“自豪感、满足感和归属感”。2．社区生活理念：“贵胄、阳光、自然、法式风情”二、卖点梳理1、户型卖点概要1)四层、法式、别墅级2)景观仅有26%的建筑密度，超大绿地率和绿化率。拥有超过18000平方米的集中绿地小区采用……景观设计，流觞曲水，真正的掬水庭院，花园式别墅品质。缓慢的山坡，恬静的田园风光，身处山山水水的美景，流水凉凉，鸟语花香，尽情展现都市幽闲生活风采。蓝钻庄园是临沂少有4层洋房。一楼赠送超大立体式庭院，二楼、三楼赠送露台、阳台，四楼赠送空中庭院。让每户都尽情享有自然的气息。3)户型不浪费空间、充分利用；各个房间合理最佳尺寸一楼赠送立体式庭院（坡景，有起坡），二楼、三楼大型全景露台，四楼是复式（大型顶层花园），客厅采用挑空式，大空间尽显大气、豪华。地下室是2.3米位于地上，充足采光车库和车位配套----买车库送车位4)使用率全明方正户型设计，最大限度使用户内空间，不浪费一尺一寸。户外庭院及空中庭院、露台不占用建筑空间，全方位亲近自然，接触阳光。5)高层-----赠书房（阳台式）120平东户；中户85平，小户型但南北通透；6)洋房-----层配有半明式车库及车位，四层为复式，顶层为大主卧，舒适性宽敞型，另送100平左右大露台；7)160平房间有储藏室和红酒室，餐采用双向出入的错层设计，可不经过客厅，保证私密性。8)户型卖点安全性要求。保证居住者的人身安全,露台高密栏杆设计及封闭式阳台，满足防盗安全和防火安全的基本要求。建筑材料良好的防火、隔音效果的装饰材料等。私密性要求。私密性的要求产生于人们生活中的私密性活动。住宅设计中注意隔音、避免户间的“对视”等，保障每户的私密性要求。灵活性要求。住宅内部的分割考虑了灵活性,如家庭的收入变化、成员变化、品位变化,甚至于职业变化等,对住宅室内环境产生新的要求,所以在住宅的空间组合、设施的布置等方面更注重了灵活性,即房间用途变化、房间分割变化、房间布置变化等。舒适性要求。随着人们物质生活的不断提高,舒适性要求的标准也会不断发展变化。目前,舒适性标准主要体现在室内的使用空间合理等方面。2、90平左右户型经典二、三居，实用性极强；动静分区，南北通透；全明设计，卫生间设窗通风；各主要功能区空间开间合理，均好性强；隐形飘窗设计，增加实际使用面积；北侧有生活阳台，上下水，解决洗衣、晾衣问题，不影响南侧阳台的采光、取景；3、140平左右，舒适三居动静分区，活动室远离卧室，互不干扰，卧室私密性极强；主、次卧套房设计，拥有独立卫生间、衣帽间，舒适度高；大开间客厅，舒适宽敞，采光观景极佳；赠送大面积露台，满足引绿入户的要求，美化居住环境；飘窗设计，增加实际使用面积；北侧有生活阳台，上下水，解决洗衣、晾衣问题，不影响南侧阳台的采光、取景；4、160平左右高舒适度设计；入户玄关设计，将储物处与影壁墙合二为一，解决收纳衣帽鞋的问题的同时保证了私密性。南北通透，实现对流通风；客厅与餐厅南北分置，均为大开间设计，视觉统一，开敞通透；动静分区，主次卧分区，保证卧室系统各自独立、私密；主次卧均采用套房设计，拥有独立卫生间、衣帽间；主卧的书房套间，可分可合，书房可作为单独卧室或客房使用；5、外部卖点：1)社区品质每户配置了智能门禁、高速宽频网络、可视对讲系统、煤气泄漏报警、小区一卡通管理系统等。以及红外线防盗、闭路电视监控和自动运程抄表系统。小区配有背景音乐系统区内的所有景点的水质也按照泳池用水的洁净标准。2)配套设施医院：西与南坊区中医院相隔不到500米；学校:本案自建1200平方米高品质幼儿园，南坊中心幼儿园、南坊社区中心幼儿园、歌林幼儿园、南坊古城小学、岔河小学、临沂第十六中学、第十七中学、临沂一中、南坊二中、临沂广播电视大学；政府机构：西邻南坊区政府办公大楼，临沂税务南坊分局，东邻临沂市质监局；银行:北有兰山农行南坊支行；东邻临商银行金升分行；农贸：南：金颐农贸市场、九州超市，德广超市、兴源超市、千惠超市；企业：东邻临沂市供电公司办公楼，与华东金属城隔路相望；3)交通卖点紧邻沂蒙路和青年路两大主干道，与北城汽车站相距不到500米8路、10路、21路等公交车由此经过，交通通达便利。（对商业地产来说是一大优势）4)楼间距卖点：临沂唯一四层花园洋房，楼间距为21.6米，不会出现遮阳情况，冬日也能最大限度享受阳光。5)规划卖点位于政府规划北城新区政务中心圈、商务圈、体育休闲圈之内，销售政策支持。行政区位：政府后花园。小区规划建设别墅、洋房、周边高层，东北侧建设大面积集中绿地，多样化布局，实现阳光的最大照射面积。规划建设小区高品质幼儿园，方便居民生活。外圈规划建设沿街商铺，以及优质写字楼，工作、生活、购物一体化。大规模卖点占地145亩，总建筑面积303380平方米，其中地上建筑面积233380平方米，高层住宅139000平方米，多层住宅42700平方米。同时配套商业45580平方米和1200平方米的幼儿园。大规模小区品质为上，开发公司拥有强大实力。绿化率卖点仅有26%的建筑密度，超大绿地率和绿化率。拥有超过18000平方米的集中绿地6)功能卖点以突出以人为本的设计理念。将设计中以人为中心的细部特征强化出来。6、建筑风格1)建筑艺术糅合经典欧陆及时尚建筑元素，尊贵身份尽彰显。法式的浪漫气息，整体建筑布局上突出轴线的对称，恢宏的气势细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究。点缀在自然中，崇尚之美，豪华舒适的居住空间，突出了贵族风格，高贵典雅。户户水景，尽揽无限山景及园景。7、空间价值1)复式卖点客厅挑空，实现全方位大空间感，住宅就是舒心，舒心就是不再拥挤。2)不同阳台分离卖点赠送大面积露台，艺术设计观景阳台、生活阳台、杂物阳台分离，观景阳台与起居厅相连，采用大面积玻璃窗，采光最佳。生活阳台在设计中考虑水管、地漏、插座等，可放置洗衣机、晾晒衣物或扩大为卧室观景阳台。杂物阳台与餐厅相连，作为储藏空间使用。3)飘窗卖点主卧赠送大面积飘窗，360度全观景，清晨的阳光就是生活的闹钟。8、区分消费群体1)豪宅住宅体现的不仅是生活品味，更是社会的地位，择邻而居，高尚邻里。2)社会精英何为社会精英----实现自我人生价值，包括财富精英、学术精英、管理精英、岗位精英、个性精英……,只为精英做精英的房子。9、功能提升1)健康绿色采用无污染健康建材，散发气味清淡，不伤害人体。2)环保节能节能反应在户型上，主要就是节省能源和建材等的使用，房子的通风和采光就是主要考虑的问题，比如夏天能利用风降温，冬天能用太阳能保暖等。10、软性1)物业服务既重视建筑本身提供的“先天服务条件”。如房屋的车位、绿地等。合理的车位与房屋的设计比例，尽最大可能满足客户以后买车对停车位的要求。聘请高品质物业公司，物业管理所提供的内容对客户居住水平的提高绝对等值。2)文化氛围精英邻里，提高你和孩子未来的生活圈子。11、情感1)孩子卖点周边学校一站式，孩子上下学方便安全。小区环境给孩子玩耍的安全空间，实现人车分流。洋房的庭院和大露台设计，可以实现每户的自主经营，孩子可以参与美化自己的家，提高孩子对自然的兴趣和动手能力。2)亲恩卖点大面积广场设计，满足老年人活动娱乐要求，空气清新，环境静雅，生活尚品。配备充足，多项多种类体育器材设计。12、升值潜力房地产是政府的指向标，北城处于开发初期，放长远目光就知道其升值潜力无穷。三、客户聚焦针对三大阶层的不同心理需求，结合每期推出的迎合某一特定阶层心理需求的不同产品。考虑到小城镇大众的心理趋向（对政府服务人员的先天好感），一期推广以公务员为核心人群，塑造“政务别苑（新政务中心后花园）”的项目形象，即气质高贵，又不失浪漫主意情调。在一期项目形象确定之后，利用“官、商”之间的微妙联系，吸引富裕阶层，以“文化宅苑”的二期形象，即有助于事业发展，又满足其附庸风雅的心理，一举数得。接着以都市生活为主推卖点，利用普通民众（工薪阶层）的“趋同和趋高”心理，同时糅合现代时尚元素，塑造一个“都市花园”理想生活空间。由于前期的推广和业主的入住，四期产品已经形成了丰富、饱满的多层次形象，和浓郁的生活氛围，此时以“精神家园”为题，营造强烈的家的气氛，吸引返乡置业人群，使其有充分的自豪感、满足感和归属感。四、营销策略1、推广总精神1)开发理念：品质.品位.用心2)推广理念：贵胄.宅第.法式浪漫风情.全明阳光户型.大面积露台2、营销工作的阶段划分及销售策略1)推广核心策略：整体品牌形象树立蓝钻的品牌及整体项目优势，打造“贵族社区”,抓住客户对于北城升值潜力的高预期和对于异域风情的新奇感。2)分期开发推广策略①住宅类：宣传文案一：广告语：我不在蓝钻，就在去蓝钻的路上定位语：以墅之名。寄法式风情推广思路：产品导入阶段，以建筑、居住品质为主诉求，强化蓝钻庄园的建筑品质，并兼顾区位环境与品牌实力。品质一流---设计优势，就是生活质量优势。仅有26%的建筑密度，超大绿地率和绿化率。拥有超过18000平方米的集中绿地。临沂唯一4层洋房，大面积露台花园，真正的别墅品质洋房。配套一流---地段优势，就是永恒价值优势。位于北城商圈内，购物出行便利，项目自建沿街商业区和商务办公大楼；南坊区中医院、市公交汽车站仅一个路口之隔；本项目高品质幼儿园、南坊区中心中学、临沂市十六中、三十五中环伺家门；项目大面积广场、绿地、园林水系是老年人锻炼的绝佳场所。潜力一流---南坊区作为新行政中心，政府规划集政务、商务、体育休想为一体的新兴区，享有巨大的升值潜力；临近汽车站、市中轴沂蒙路，区位优势不言而喻。环境一流---景观优势，就是生命健康优势。法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究，点缀在自然中，崇尚之美，豪华舒适的居住空间，突出了贵族风格，高贵典雅；小区中园林水系盘延，繁花绿植争奇斗妍，区东北部牺牲建筑地域建设大规模绿地，提高居住质量。宣传文案二广告语：钻石铭刻爱情。蓝钻铭刻人生定位语：北城之脉。墅质法式洋房铭刻龙脉------龙脉之地，光华内敛，难掩气象万千----随着北城新区的加速建设，临沂市政府迁至此，城市新核心指日可待。而处于新城区核心腹地的。。，将以其独有的便捷交通、完善生活配套、高尚人居产品，成就城市核心典范居住群落铭刻文脉------名校环伺，文脉乘风而至；遂孟母之愿，达赢在起点之效，蓝钻庄园恪守高尚人居理念；为居者选择一块最值得典藏的文脉之地本案自建1200平方米高品质幼儿园，南坊中心幼儿园、南坊社区中心幼儿园、歌林幼儿园、南坊古城小学、岔河小学、临沂第十六中学、第十七中学、临沂一中、南坊二中、临沂广播电视大学等名校环伺左右，为居者营造一个良好的教育环境。铭刻景脉------以景为邦，府邸私享尊贵；广角瞰景，阅尽北城之美。精心打造宜人而又别具法式风情的环境和休闲交流空间，有距离的亲邻，参与性私家景观营造，我的家我做主。坡式园林设计，消除单调一景，复层植被造就柳暗花明又一村之感。铭刻城脉------结庐在人境，而无车马之喧；离尘而不离城，而享悠然闲情。全明户型结构，南北通透布局，营造私密空间。大隐隐于市，于繁华深处触落花之声。宣传文案三广告语：我不在蓝钻，就在去蓝钻的路上定位语：以墅之名。寄法式风情建筑一道贵族色彩品鉴一方美学空间品位一份怡然自得荡漾一股生命活力坐拥一处旺地静宅体会一种尊崇感受宣传文案四：主推广语：蓝钻恒久远.世代永流传次级推广语:以法国贵胄的姿态.见