着手建立长效稳定房地产市场的机制

着手建立长效稳定房地产市场的机制2016-10-24作者：范欣来源：中国经营报近期，国家统计局公布了前三季度宏观经济数据，在行政市场手段去产能、一二线楼市大爆发、基础设施建设提速的带动下，三季度经济有企稳回升态势，重点表现在PPI(工业生产者出厂价格)上，之前PPI同比已连续54个月处于下降态势，此次是自2012年3月以来首次由负转正。与之相对应的是，9月至今，为遏制去年以来一二线城市房价的暴涨，陆续有北京、天津、南京、厦门等21个城市相继出台了限贷、限购等不同版本的楼市调控政策。央行也专门召集多家银行开会调控楼市。近期，住建部明确提出将对发布虚假房源、恶意炒作、捂盘惜售等9种不正当经营行为依法严惩，上海也开展了房地产市场秩序专项整治工作。在一系列“重拳”出击下，10月热点城市房地产市场出现了明显的降温，新房与二手房成交量均出现了明显下跌，相关统计显示，在“京八条”出台后，10月上旬，北京新建商品房网签数量与去年同期相比大幅回落了45.8%，一些总价较高的大户型产品价格也出现了轻微松动。如果时间回拨至2014年，在宏观经济存在较大下行压力、房地产库存量节节攀升的背景下，楼市去库存被提上议事日程，除一线城市外的其他城市普遍退出了限购、限贷政策，一时间，楼市成为拯救宏观经济的救命稻草。在央行的连续降息、各地房地产首付比例不断下调、居民缺乏有效投资品影响下，一度冰冷的一二线楼市终于打破沉寂，并在两年内呈现出难以收拾的局面。回看住宅商品化这些年，相似的一幕曾无数次发生，每到经济下行周期，政策工具箱中最先被想到的一定是刺激房地产相关政策，不仅源于房地产可带动上下游多个产业，更因为卖地收入能占到地方财政收入的接近一半。但那些居民购买力较强、人口净流入的城市楼市又经不起刺激，每次一刺激房价必然在短期呈现暴涨，最后不得不以调控收场。一个房地产周期即“经济下行、地产刺激、调控出台、地产熄火”就完整地体现出来，另一方面，这些年唯一不变的“真理”同样呈现，那就是调控只能短期抑制房价，中长期来讲房价一直处于震荡上涨区间。如果分析其中更深层次的原因，当属土地财政。1994年分税制改革后，地方政府税收比例被大幅压缩，地方财力一度大幅下降，没有充足的地方财政做后盾，城市基础设施建设就无法有效跟上，而土地招拍挂制度的出现彻底解决了这一问题。地方政府通过垄断土地一级开发可以从居民和房企手中获得大量资金，再以资本金形式注入城投公司，城投公司通过资本金和贷款不断发展城市公共基础设施建设，城市基础设施建设的不断提高和城市规模的不断扩大又会吸引更多的居民进入城市贷款购买房产，相应的社会资源也会逐步向城市聚集，这样就形成了一个完整的以土地为核心的金融链条，在这个链条中，土地已非普通意义的普通商品，而是不折不扣的资本品,是基础设施建设融资的重要支撑。客观地说，这样的体制对促进城市基础设施水平短期内快速提高的作用是十分显著的，相比土地私有制国家地方政府仅能通过加税的方式筹集基础设施建设资金在效率上也是十分明显的。但是，事物普遍具有两面性，不断上涨的房价和贫富差距的过快拉大就是土地财政经过一定阶段发展后必然出现的问题。而此时如果仍以传统行政手段打压必定只能起到一时的效果，在市场普遍适应后其作用就显得十分有限了，这也就是房价缘何越调越涨的根本原因。因此，破解当前房价高企的根本调控手段要么是将房地产作为资本品加税，要么是打破地方政府土地一级开发垄断权。选择将房地产作为资本品加税的原因在于，正是由于房价的过快上涨，导致大量房子被垄断至少数人手中，社会整体贫富差距通过地产被快速拉大，资源被无效配置，解决之法就是向无效占用过多房产的居民征收额外税收，以达到通过征税手段变相调节房地产供给需求的目的。选择打破地方政府土地一级开发垄断权只能是允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，并以此为基础建立统一土地市场下的地价体系。这点在国研中心“383”改革方案中曾有提及。更值得注意的是，此轮房价上涨是在实体经济羸弱、居民普遍大幅加杠杆背景下发生的，这对整体经济的稳定性是有较大挑战的，这意味着如果短期内宏观经济再次面临下行风险，而居民普遍已再无加杠杆空间，届时还能再依靠房地产吗?