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房地产企业发展模式研究TOP7碧桂园碧桂园是什么？碧桂园是中国城镇化进程的身体力行者碧桂园集团，位于中国广东顺德，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团，中国房地产十强企业。下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院等专业公司；涉及酒店、教育等多个行业。20多年为近300个城镇带来现代化的城市面貌已有超过300万业主选择在碧桂园安居乐业2014年销售约1288亿、纳税超120亿的合法合规的企业。碧桂园大多数带装修产品平均售价仅为每平方米6600多元是十强房企中最低的。这就是碧桂园，一直在为人类社会的进步而不懈努力。碧桂园——给您一个五星级的家。|3房地产企业发展模式研究——企业发展历程1992•开卷力作—顺德碧桂园，率先进行了配套先行的大胆尝试。1994•把五星级酒店服务引入社区经营和物业管理；成功引进北京景山学校，开创了“名盘+名校”的全新发展模式。1995•碧桂园“飞天凤凰”标志出炉，并提出了“碧桂园，给您一个五星级的家”核心理念2000•华南碧桂园开启中国楼市的“华南板块”，中国首次将目光齐聚华南地区；2003•白金“五星级酒店”——广州凤凰城酒店开业，标志着“星级酒店连锁体系”成为碧桂园继成功构建了“碧桂园家园模式”和“五星级的家”的生活方式。2006•进军长沙，开发长沙碧桂园·威尼斯城项目，次为首个广东省外项目。2007•在香港联交所主板上市，上市当天市值1189亿元港元，并积极实施全国战略布局；2011•实施“走出去战略”，在马来西亚开发项目“金海湾”；2013•碧桂园实现合同销售额约1060亿元，合同销售面积达1593万㎡，成功跻身千亿军团。2014•实现全年合同销售约1288亿人民币，创历史新高，同时实现销售楼款现金回笼约1088亿。碧桂园产品推向广州市场深挖广州创新产品突破广州全国布局升级产品拓展海外|4企业发展模式1.碧桂园模式的主要特点：统一开发，统一规划的产业化经营模式。大盘开发：项目面积大，大部分都在150万㎡以上，有的甚至600万㎡，规模开发，建成一座城；一条龙服务：从项目设计——施工——安装——装修——销售——物业都有自己来做。2.碧桂园开创了“社区配套先行”的先例。碧桂园众多项目都会有五星级标准酒店、大型商业中心、学校，有些还建造水厂、公众性大型城市广场、市政道路等城市配套设施。3.低价&快速低价：采用沃尔玛的盈利法则，薄利多销，从而注重控制开支；快速：由于一系列工作由自己来做，而且采用产业化经营模式，碧桂园每次开发周期能缩短到六个月，3月开工做基础，8月就可交楼。4.项目选择均立足在二、三线城市。于是才能大盘开发。5.市场客户定位为中等收入的大众群体这些人能买得起房也需要买房。抓住这个群体的法宝：①相对较低的价格，②优质的服务。房地产企业发展模式研究——企业发展模式房地产企业发展模式研究——组织框架|6区域公司区域投资拓展部区域工程技术部区域办公室区域营销管理部区域造价合约部区域人力资源部区域财务部区域采购部广东省外区域公司标准组织架构广东省内区域公司标准组织架构区域公司区域投资拓展部区域工程技术部区域办公室区域营销管理部区域财务部房地产企业发展模式研究——组织框架|7管控模式三级管控：集团—域公司—项目公司。集团相对集权，资金集中管控，物资统一采购，运营一体化。具体分工如下：房地产企业发展模式研究——管控模式|8一线城市拿地2015年4月29日，碧桂园以6.08亿元拍得上海市嘉定区徐行镇地块。碧桂园第一次在上海拿地。2015年7月28日，碧桂园联合专业地产金融上市公司汇联金融，以股权收购的方式开发位于深圳市坂田中心片区坂雪岗大道和中兴路交汇处的两个新地块。本次碧桂园23年来首次进入深圳。2015年10月23日，碧桂园、金茂联合体以34.2亿摘得丰台花乡四合庄28-A金融用地，溢价率高达140%，折合楼面价28983元/平。碧桂园北京公司，也终于告别没有土地的奇特现象。2015年以来，全国房地产市场开始出现明显分化，在放松政策支撑之下，一二线城市快速回暖，但三四线城市情况依旧不容乐观。对碧桂园来说，也同样面临收缩战线布局一二线的选择。碧桂园实现了在北上广深四个一线城市均有项目的规划，一线城市战略初成。房地产企业发展模式研究——经营情况顺势而为，加大一线城市布局|9未来碧桂园可以在开发贷款、私募债甚至众筹等金融产品上与平安展开全面合作。有助于降低碧桂园的融资成本，从而提高利润水平。吴建斌，原中国海外发展有限公司的执行董事及财务总监（中海地产因其最低融资成本而闻名），2015年4月份离开中海集团加入碧桂园。房地产企业发展模式研究——经营情况融资方面|10过去一年，碧桂园致力于寻求多元化融资渠道，不断撬动低成本融资，在资本融资市场频频创下佳绩，不断引起投资人侧目。碧桂园控股有限公司2015年以来融资方面表现1月，获信用评级及研究机构惠誉国际（「惠誉」）上调展望，由「稳定」调升至「正面」，长期发行评级维持「BB+」。3月，集团发行9亿美元优先票据，获5倍超额认购；同月，集团成功引入中国平安作为战略投资者，募得资金约港币63亿元；7月，集团联手12家银行在金融市场发行了一笔相当于8亿美元的港币及美元双币银团贷款，净利率为HIBOR/LIBOR加3.10%，为2015年上半年国际银团贷款市场民营内房企中金额最大、参与银行最多的一笔银行贷款；7月，获穆迪调升评级至「Ba1」，成为国际信用评级最高的中国民营住宅开发商；8月，集团在内地成功发行60亿元人民币公司债，票面利率4.2%。房地产企业发展模式研究——经营情况融资方面|112011201220132014资产总额（亿元）1073.1041365.222062.392680.32净借款比率（%）63.353.967.359.7毛利润率（%）43.63731.226.09净利率（%）16%16%13.60%12.10%销售金额（亿元）43247610601288销售面积（万平方米）68776415931928土地储备（万平方米）3677376655457910营业收入（亿元）347.48418.91627.25845.49主营业务收入（亿元）331.94400.12600.43819主营业务收入占比（%）95.5595.595.796.9其他业务营业收入（亿元）15.5418.1926.8226.49房地产企业发展模式研究——数据详表|12房地产企业发展模式研究——房地产业务布局23年来，碧桂园现已分布在香港、北京、上海、广州、深圳、重庆、南京、沈阳、西安、杭州、厦门、昆明、佛山等13个国内主要城市，三四线是布局重点，为国内外近300个城镇带来了现代化的城市面貌。一线城市二线城市三、四线城市城市个数1个（广州）9个44个占比2%16.67%81.48%项目个数14个26个92个占比10.60%19.70%69.70%集团在海外拥有4个项目，包括马来西亚3个，澳大利亚1一个。|131、拿地战略：坚持三四线城市和郊区路线“关注一二线城市近郊，以三四线城市为主，这是碧桂园发展策略的核心，我们不会因为同行的改变放弃自身发展模式。”——碧桂园总裁目前，其依然没有进入北京、上海、深圳（2014年12月31日前）；在马来西亚和吉隆坡的几个项目也同样体现这一策略，不在市中心；三、四线城市碧桂园同样很少拿中心城区地块，同样以近郊的低价大幅地块为主。房地产企业发展模式研究——企业发展策略|14碧桂园.句容项目房地产企业发展模式研究——企业发展策略|15碧桂园.马来西亚森林城市项目房地产企业发展模式研究——企业发展策略|16德阳碧桂园项目房地产企业发展模式研究——企业发展策略|172、开发战略：“批发大盘”模式，低成本，快速开发严控成本：通过业务链整合，牢牢掌握设计、施工、绿化、装修、物业服务、酒店经营等每个环节，很少外包，保证了成本得到有效控制。前置设计：在项目选址和土地收购阶段就开始进行规划研究和初步设计；快速开发：同一段时间内，所有碧桂园项目均为同一批次产品，极大地提升设计，施工，销售等效率；以低价换周转：项目价格经常是周围可比项目一半的价格，产品取得预售证后，全数投向市场。房地产企业发展模式研究——企业发展策略|183、产品战略：标准化规模化，多元化业务组合产品的标准化可以在各个地方迅速复制，有利于碧桂园在各地方扩张；产品的优化升级，外观设计的改变，则能够更好切中购买者的喜好，促进其销售。房地产企业发展模式研究——企业发展策略|194、营销战略：高佣金+全民营销模式自身的销售团队；全员营销和不俗的转介佣金；老业主介绍新业主购房也有不同的优惠；房地产企业发展模式研究——企业发展策略|20房地产企业发展模式研究——产品分类及特点|21核心竞争力精品质低成本高速度策划、设计、报批报建等工作前置，争取较快开工；建立集团计划管理体系及计划考核标准；快速开发，快速销售，合理定价，精准营销。开发项目顺应城市发展趋势；产品标准化与产业链整合；建立成本管理体系及成本考核标准。强调前期策划，精确产品定位；制定质量标准，进行质量巡检考核，树立样板工程；提升客户服务品质。房地产企业发展模式研究——企业核心竞争力|22跨界合作的新方式与趋势：跨界合作频繁，借助企业力量，创新产品，增加盈利房地产企业发展模式研究——跨界合作1、互联网+房地产2015年9月25日，阿里和碧桂园跨界合作，推出电子卷，“神马卷”——“神奇的马来西亚旅游投资住宿置业券”；2、引入中国平安2015年4月1日，碧桂园宣布与中国平安跨界合作，引入平安后，中国平安成为碧桂园第二大股东，有助于优化碧桂园股东结构，进一步拓宽融资渠道；3、与必胜客合作2014年11月5日—11月9日，芜湖碧桂园携手必胜客合作推出“武林霸王餐秘笈”一时间风靡全城，近3万人参与线上抢餐大战；4、“MAYBE”国美+碧桂园2015年4月15日碧桂园与国美合作，具体合作安排根据项目不同情况制定，在家电方面给予购买者优惠，给买家电客群购房优惠。|23房地产企业发展模式研究——未来发展方向1、碧桂园将继续坚守三四线城市为核心，辐射经济发达城市周边的发展模式；由于核心城市市中心价格高昂，因此一二线城市周边地带将拥有较高的市场需求，三四线城市的中心区域也拥有可观的发展空间。2、社区为核心，打造全生命产业链。继续经营好社区，会结合互联网为业主提供更多服务，未来会开拓物业理财，物业保险等各种服务，为公司开拓更长远的利润来源。3、全面引入互联网思维，尝试众筹开发，通过以销定产减少库存积压。