第三章房地产经纪与房地产市场

第三章房地产经纪与房地产市场第一节房地产经纪第二节房地产市场第三节房地产市场环境建设第四节房地产市场调查•一、经纪与市场经济•（一）、经纪业及市场地位•1.经纪业是一种把同一商品的买卖双方连接在一起的中间买卖业，充当供需中介服务系统，传播、运用市场信息、勾通买卖，从中获取服务报酬的一种行业。•2.市场经济需要通过经纪人在市场机制下去实现社会资源有效配置的改善和优化。•3.有助于社会资源的帕雷托改善。•（二）、经纪在市场经济中的作用•1.经纪业历史悠久。•2.经纪活动是勾通社会经济发展联系的桥梁。经纪业是一种中介服务系统。•3.经纪具有咨询、中介、代理三方面作用。是交易成交的媒介。•4.经纪活动对市场机制的完善有一定的推动和补充作用。•5.经纪业应该有完善的管理制度。•统一的注册登记制度；严格的经营制度；规范的监管、审查制度。•二、房地产经纪的发展及业务范围•（一）房地产经纪的三种类型•房地产管理部门成立的事务所；社会各部门和事业单位注册成立的房地产经纪企业；个人挂牌或不挂牌的房产中介。•（二）房地产经纪的业务范围•主要从事房地产售让与购买中介服务•经营范围也可以更大、更广•三、房地产经纪的资质审查与管理•（一）房地产经纪管理•1.房管部门对房地产经纪业进行行业管理•2.对房地产经纪人进行资质审查。•3.房地产经纪人考试执业制度。•（二）、房地产经纪中介制度•1.中介方的营业保证金制度。•2.经纪人资格、培训制度。•3.中介佣金收取制度。•四、国外的房地产经纪业发展•1.美国的房地产中介制度•法规：《一般代理法规》、《契约原则》、《州执照法》、《专业伦理法则》、《不动产执照法》等。两大房产中介组织：美国不动产师协会和全国不动产经纪人协会•四、国外的房地产经纪业发展•2.日本的房地产中介制度•以美国为蓝本，更详尽、具体•日本房地产经纪人称为宅地建物交易主任者，主要受《不动产交易业法》、《诚实信用法则》、《执业考试法则》等。•日本政府对职业者的积极监督与引导•指导与检查；执业资格评定；听证会制度•五、中国房地产经纪业的发展•1.发展迅猛，数量庞大，已成为中国特色的社会一景。•2.制度滞后，法律制度不健全，法规执行随意性大。•3.中介结构良莠不齐，入行门槛低。•4.信用度低，交易纠纷频繁。•一、房地产市场及其特点•1.市场：市场的初始概念是指从事商品买卖的场所，或商品交换关系的总和。•2.房地产市场：房地产交换关系和房地产交易活动中的多层次、多方位、多元化的活动与媒介关系的总和。•3.房地产市场的特点：•地域的固定性、耐久性、资源的稀缺性、永续性、增值性等决定房地产市场的特点：•3.房地产市场的特点：•⑴房地产市场是一个不完全开放的市场•①土地稀缺和国家对一级土地市场的垄断•②房地产开发受国家政策、计划和城市规划影响大•③房地产市场受制于一个区域经纪社会发展水平和城市化水平的影响，有滞后于其他市场的特性。•3.房地产市场的特点：•⑵房地产市场是一个多方位的市场•①市场结构模式的多元化，一、二、三级市场等；•②流通方式的多元化，无形市场和有形市场（国内市场、涉外市场等）•③交换价格的多元化；•3.房地产市场的特点：•⑶房地产产品的多层次和多流通形式•①住宅、店面、写字楼、别墅、高层住宅和底层住宅的区别；•②出售、出租、出典、抵押、拍卖的多流通方式•③付款方式的多样性，一次性付款；按揭付款；先租后买；每年付款方式等•4.房地产市场的时空矛盾•⑴房地产市场的时空矛盾表现在空间上的固定性与时间上的长期性的统一体。•⑵房地产交易费资浩大，时间长，涉及面广，是一项需谨慎对待的交易行为。•⑶房地产市场是一个投资性与投机性相结合的市场。•⑷房地产交易目前还存在透明化与暗想操作、规范化与违规炒作、市场公开化与营私舞弊等诸多矛盾。•二、房地产市场的作用与意义•（一）作用•1.交换功能。•2.信息功能。•3.激励功能。•4.协调功能。•5.带动功能。•二、房地产市场的作用与意义•（二）意义•1.深化房地产改革、促进房地产业发展的基础。•2.有助于城市房地产资源的有效配置。•3.有助于中国社会主义市场经纪体系的发展。•4.满足人民群众需要，调动人们的工作积极性。第三节房地产市场环境建设•一、房地产市场信息网络•1.信息是事物存在方式、运动状态及其对人们产生效用的综合反映。•2.房地产市场信息是指房地产品在市场交易过程中所形成的差异及其相互作用、相互联系并产生效用的综合反映。•3.房地产信息内容：房地产市场供求信息；房地产市场行情信息；房地产市场交易信息；房地产市场营销环境信息；房地产市场反馈信息等。•4.房地产市场信息→形成信息网络→房地产市场信息系统•5.房地产市场信息搜集•⑴.房地产产品需求容量信息的搜集。•⑵.房地产价格信息的搜集。•⑶.房地产质量信息的搜集。•⑷.房地产企业信息的搜集。•⑸.房地产交易信息的搜集。•⑹.房地产品价格趋势变化信息的搜集。•二、房地产金融市场建设•1.房地产金融市场的含义：是指发生在房地产市场经济活动中，由房地产金融专业机构通过各种信用方式和工具，办理和调剂各种存款、贷款、信托、租赁、抵押、保险、贴现、承兑、有价证劵发行与货币资金交易活动的总和。•2.房地产市场发展的关键因素•二、房地产金融市场建设•3.房地产金融市场的作用•⑴筹集资金，吸收存款，房地产开发建设的基础。•⑵为房地产开发企业提供资金支持。•⑶为居民购房提供资金支持。•⑷疏通、理顺资金渠道，加速资金周转。•4.房地产金融市场结构•⑴住房储蓄银行（部分城市试点）•⑵专业银行下设房地产信贷部•⑶房地产开发财团（将开发、经营、信贷三者有机结合）•⑷住宅合作社（民间房地产金融组织）•⑸民间资金拆借结构•5.房地产金融贷款•⑴贷款对象：一般情况下，所有从事经营业务、有经济收入来源的经济实体都是贷款对象。包括各种经济所有制的房地产企业、及其代理结构和自建、自购住房的家庭和个人。•5.房地产金融贷款•⑴房地产开发企业贷款•建筑贷款（短期贷款）•抵押贷款（中短期贷款）•⑵对家庭和个人购买住房的贷款•住房按揭贷款（中长期贷款）•公积金贷款和银行一般商业贷款•三、房地产市场税收管理建设•1.房地产税收•建筑税、房产税、契税、营业税、所得税•2.房地产税收管理•⑴征收管理⑸发票管理•⑵税务登记⑹税款征收方式•⑶纳税申报⑺税收的管理形式•⑷纳税辅导⑻建帐制度第四节房地产市场调查•一、房地产市场调查•是对房地产市场供求变化的各种因素及动态、趋势进行的专门调查，通过调查，搜集有关资料和数据，经分析研究，掌握房地产市场的变化规律，了解消费者对房屋面积、质量、价格等的意见，以及对各种结构房地产房屋的需求量和销售趋势有一个比较清晰的了解。•二、房地产调查的内容•（一）市场环境调查•1.国家的政策、经济、税收、利率背景•2.相关城市法规、规划、条例的研究•3.城市国民生产总值、人均收入水平等•4.城市人口及其增长趋势•5.城市消费结构和消费水平•6.风俗习惯、观念及家庭储蓄状况•（二）消费者的调查•1.消费者购买能力调查•2.消费者对房型及地段的偏好•3.对潜在消费者心理的倾向调查•4.消费者的经济来源和支付方式调查•5.消费者购房风险调查•（三）房地产市场情况调查•1.对城市商品房总需求量和饱和量的调查•2.房屋销售趋势调查•3.房地产营销方式和技巧调查•4.房地产信息传播方式与传播渠道调查•5.房地产竞争水平调查•（四）房地产价格情况调查•1.影响房地产价格变化的因素•2.房地产市场供需变化的因素•3.商品房需求弹性的大小•4.不同价格政策对商品房销售的影响•（五）房地产竞争情况调查•1.竞争对手的房型结构调查•2.竞争对手的房价制定和广告策略•3.竞争对手的销售渠道和销售情况调查•4.对潜在竞争对手情况的分析与估计•5.对竞争对手房地产开发成本的调查•6.对竞争对手房产开发量的调查•三、房地产市场调查程序•1.确定调查的题目和主题•2.确定调查资料的来源•3.设计调查方案和选择调查方法•4.一手数据和二手数据的收集渠道•5.信息搜集•6.信息处理•7.完成调查报告•四、搜集资料的方法•1.观察法；•2.实地调查法；•3.实验法；•4.问卷或调查表法；•5.跟踪法；•6.网上搜集法•7.相关机构咨询法•五、编写调查报告•1.写作原则•⑴突出调查重点•⑵文字精练，扼要，简短易懂•⑶结构合理、严谨•2.调查报告的结构•⑴调查目的和调查范围•⑵调查方法•⑶调查结果•⑷调查建议、结论•⑸必要的附件•六、当前房地产市场存在问题•1.土地批租比例失衡•2.土地价格确定的依据不尽合理•3.土地市场供需失衡•4.存量房屋过多，空房比例高•5.房价提升过快，供需矛盾尖锐•6.购房风险不断增长课堂讨论谈谈如果你想买一套二手房，你在购房前如何做房产市场调查？课后讨论•1.房地产经纪与房地产市场的关系？•2.谈谈你对房地产市场调查方法的认识？