第三讲房地产基础知识

太仓起浩商贸有限公司置业顾问培训手册-1-第三讲房地产基础知识工程知识一、工程进度：（1）钻探：初勘（扩初设计）详勘（2）基础工程：桩基：（类型）人工挖孔桩、沉管灌注桩、预制静压桩、锤击桩、锚杆桩、围护桩（3）土方开挖（4）浇注底板模板制安钢筋制安浇捣砼（5）钢筋砼工程（6）砌体工程A、外墙内墙：空心砖、实心砖、轻质内隔墙B、墙体粉刷（7）楼地面工程（8）安装门窗（9）外立面装修（10）屋面及地下室防水工程（11）设备安装调试（12）竣工验收投入使用特种验收：电梯——劳动局锅炉房——安全站水——自来水公司电——供电局电信——电信、邮电消控中心——消防总队太仓起浩商贸有限公司置业顾问培训手册-2-二、楼盘施工进度表：楼宇开工出地面结构封顶竣工交房总计多层6F02个月2个月4个月8个月小高层18F/1B04个月5个月8个月17个月高层30F/2B(带装修)06个月8个月10个月24个月三、建筑分类：1、一幢建筑的组成：由基础、墙、楼板层、地坪层、楼梯、屋顶和门窗等几大部分构成。2、建筑的结构：依建筑物本身使用性质和规模的不同，可分为单层、多层、大跨、高层建筑。单层及多层建筑的主要结构型式分为墙承重结构、框架承重结构。墙承重结构是指由墙体来作为建筑物承重构件的结构型式。框架结构则主要是由梁、柱、板作为承重构件结构型式。依结构构件所使用材料的不同，目前有混合结构、钢筋混凝土结构、钢结构之分。混合结构又称砖混结构，它是多层建筑的主要结构型式。钢筋混凝土结构是发展较广的一种结构型式，也是我国目前高层建筑所采用的主要结构型式。四、工程规划设计分析内容：第一部分：概述1、背景分析2、区位与环境分析3、工程概况4、总平面图太仓起浩商贸有限公司置业顾问培训手册-3-5、各层平面图第二部分：规划1、组织结构分析2、交通组织分析3、绿化系统分析4、防灾规划分析5、智能化物业管理分析6、公建和市政公用设施分析7、给排水规划8、电力规划9、电信规划10、投资估算11、经济指标第三部分：景观分析1、空间解析2、立面分析第四部分：建筑面积概念：一、总体平面图征地面积：征地范围内的面积，包括社区外道路用地面积。例：凯旋花园征地面积15933M2（23.9亩）用地面积：（也称使用面积）开发商实际可使用面积。例：凯旋花园用地面积14200M2（21.30亩）基底面积：（也称占地面积）建筑物所占地皮面积。例：凯旋花园基底面积4980M2建筑密度：基底面积/用地面积，该指用来标控制或说明小区建筑物的太仓起浩商贸有限公司置业顾问培训手册-4-密度，即空地与建筑物之间的比例。例：凯旋花园建筑密度为35.07%总建筑面积：小区内所有建筑物各层面积相加之和。以凯旋花园公寓为例，即公寓、大堂、会所、幼儿园、商住楼面积之和70700M2容积率：总建筑面积/用地面积，该指标用来控制或说明开发的建筑总量及高度与用地面积的比例关系。例：凯旋花园容积率为4.98绿化面积：小区内所有绿化面积之和。例：凯旋花园绿化面积4692M2绿化率：绿化面积/用地面积，该指标用来控制或说明小区绿化面积的大小。例：凯旋花园绿化率33%二、平面图共墙本墙使用面积(法定名称为套内建筑面积)：套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。建筑面积：为套内建筑面积与共有建筑面积之和。面积计算及分摊：（商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则）商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共用建筑面积之和。一、套内建筑面积、共用建筑面积计算及分摊：单元式房屋建筑面积：私有（套内）建筑面积、应分摊的共用（共有）建筑面积。1．套内建筑面积由以下三部分组成：A、套（单元）内的使用面积为套卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。太仓起浩商贸有限公司置业顾问培训手册-5-B、套内墙体面积；C、阳台建筑面积。2．套内建筑面积计算：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积备注：套内墙体面积：2000年8月前：单元式房屋各套（单元）之间的分隔墙为共墙；套（单元）与共用建筑空间之间的分隔墙为共墙；外墙（包括山墙）为本墙。共墙墙体水平投影面积的二分之一分别计入相应的套内墙体面积和共用建筑空间的面积；本墙墙体水平投影面积全部计入相应的套内墙体面积。2000年8月后：套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。阳台建筑面积：2000年8月前：非封闭阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。2000年8月后：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。3．共用建筑面积分摊系数计算：共用建筑面积分摊系数=共用建筑面积/套内建筑面积之和共有建筑面积：2000年8月前：楼房内的电梯间、楼梯间、屋面梯间、公共通道、走廊、门厅、大厅、大堂、管理井、垃圾道，建在幢内为本幢服务的电房、泵房、水箱间、配电间和专用设备房（层）等配套设施。2000年8月后：电梯井、管理井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。二、有关面积：太仓起浩商贸有限公司置业顾问培训手册-6-房屋建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖、结构牢固，层高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。房屋产权面积：产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。建筑识图一、图纸1．图纸设计大型建筑一般分三个阶段第一阶段：初步设计：总平面图、鸟瞰图、单位工程图（平面图、立面图、部面图），重要建筑要画透视图供建设单位选择。第二阶段：扩初设计：总平面图、单位工程的平、立、剖面图（同时要标出主要尺寸和设计说明）第三阶段：施工图设计2．中型建筑分两个阶段，即第二、三阶段。3．小型建筑为一个阶段，即第三阶段。二、设计建筑设计：范围平面、立平、设计说明结构设计：基础墙、梁、层面等结构情况（按建筑尺寸来设计）水电设备设计：水：给水（消防用水设置）、排水电：照明电（民用电）、独立电（设备用电）三、施工图图纸型号：0号、1号（90×60公分）、2-5号图纸尺寸注法：建筑总长、轴线尺寸和轴线编号(按坐标轴方向编号)、门窗洞墙尺寸结构类型：砖墙承重及钢筋于楼板结构，称砖混结构、框架结构太仓起浩商贸有限公司置业顾问培训手册-7-图纸方向：一般方向下部朝南，上部朝北，特殊要在图面上注明方向。图纸类型：建筑图（建施）、结构图（结施）、给排水图（水施）、供电图（电施）、设备图（设施）太仓起浩商贸有限公司置业顾问培训手册-8-四、平面图常识：名称图例说明新设计的建筑物比例小于：2000时，可以不画出入口需要时可以在右上角以点数表示层数原有的建筑物有设计中拟利用者，均应编号说明计划扩建的预留地或建筑物用细虚线表示拆除的建筑物围墙上图表示砖石、混凝土及金属材料围墙下图表示镀锌坐标原有的道路计划的道路室内地坪标高室外整平标高方格网交叉点标高底层楼梯中间层楼梯顶层楼梯厕所间淋浴小间孔洞坑槽烟道通风道空门洞单扇门太仓起浩商贸有限公司置业顾问培训手册-9-预售知识一、商品房预售管理1．商品房预售是指：房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为（只适于城市商品房预售）。2．申请商品房预售的条件：a)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；b)持有建设工程规划许可证；c)投入开发建设资金达到总投资25%以上，并确立施工进度和竣工交付日期；d)向县以上人民政府房管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。（多层桩基结束，高层+0.0）商品房预售人应按国家有关规定将预售合同报县以上人民政府房管部门和土地管理部门登记备案。（合同签订后30天内）3．商品房预售实行许可证制度：办理许可证须提交资料：a)申请项目批文；b)土地使用权证；c)土地使用合同；d)征地批文；e)建设工程规划许可证；f)建设规划红线图；g)建筑总平图；h)征地红线图；i)营业执照；j)工程资金投入证明；k)建筑施工合同；l)施工计划书；m)施工计划书（表格式反映）；n)拆迁安置证明；太仓起浩商贸有限公司置业顾问培训手册-10-o)商品房预售项目统一标识；4．商品房预售合同登记：a)商品房预售须签订《商品房预售合同》，并在签约30日，60日（境外）内将《商品房预售合同》一式三份到市房管交易所办理预售合同备案登记手续。b)须提交资料c)商品房预售合同一式三份；d)预购方（乙方）身份证或营业执照复印件；e)预售款进入监管银行处凭证（进帐单）。5．商品房预售合同变更或换房1）商品房预售合同更名：a)已登记合同一式二份，新签定的合同一式三份；b)更名报告（双方亲自到场并签章）；c)户口簿或当地派出所户籍证照或公证书；d)更名双方身份证或营业执照复印件。注：直系亲属不收费2）商品房预售合同标的物更换（换房）a)已登记合同一式二份，新签定的合同一式三份；b)换房报告（预购方亲自到场并签章）；c)预购方身份证或营业执照复印件。注：不收费3）楼花转让a)楼花转让申请表；b)转让双方身份证或营业执照；c)转让报告；d)已登记的合同一式二份。注：按应付购房款的0.2%收费。4）商品房预售合同注销登记备案条件须是：所批准预售的商品房竣工交付使用前。太仓起浩商贸有限公司置业顾问培训手册-11-须提交资料：a)乙双方所持的商品房预售合同；b)申请注销商品房预售合同登记备案报告；c)填写商品房预售合同注销申请审批表；d)预购方身份证。注：按应付购房款的0.2%收费。6．申请商品房预先登记统一标识标核根椐[榕房综字（1998）262号]文件规定，在1999年1月1日以前已经预售批准而未预先登记的商品房项目，在申请预先登记时，应向登记机关出具经交易确认的该项目售楼时使用的原标识，原标识与现要求使用的统一标识没有原则予盾的，应尽量采用原标识。无法使用的应按规定重新编排。新标识经产权处确认后，应及时将新旧标识对照材料书面通知交易所，并在档案中记载新旧标识。须提交资料：a)预售许可证复印件；b)预售申请时所申报的项目名称、座落、楼号书面报告；c)预售（含销售）时单幢（座）楼宇建筑平面图及单元、附属间等编号；d)预售（含销售）时单幢（座）楼宇楼层、单元等编号立图示意图；e)已预售（含销售）抵押时各合同（以合同编号为准）实际使用项目名称、座落、楼号、单元、附属间标的物编号花名册。二、相关内容：房地产转让1．房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其他合法方式包括以下行为：1）以房地产作价入股（投资）；2）一方提供土地使用权，另一方提供资金、合资、合作开发经营项目（合资、合作形式）；太仓起浩商贸有限公司置业顾问培训手册-12-3）因企业被收购、兼并或合并，其房地产权随之转移；4）以房地产抵债的（委托拍卖、法院判决、债权债务）；5）法律、法规规定的其他情形。2．房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，下列房地产不得转让。1）以出让方式取得土地使用权，但不符合规定的条件；2）抵押或查封的或其他形式限制房地产权利的；3）依法收回土地使用权的；4）共有房地产未经其他共有人书面同意的；5）权属有争议的；6）未依法登记领取权属证书的；7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。3．办理转让的程序及收费标准领取表格→收件初审→调查→复核→审批→收费→别证（２个工作日）契税的交纳1.契税的交纳：97年前契税6%97年后契税3%（分别以合同和发票为准界）99.8.1后按契税1.5%2.以下行为