第三讲房地产开发用地

第三讲房地产开发用地一、房地产开发用地的概念和特征（一）房地产开发用地的概念房地产开发用地——是指以进行房地产开发为目的而取得土地使用权的土地。首先必须是依法取得国有土地使用权的土地，其次，房地产开发用地，是指进行基础设施和房屋建设的用地。基础建设用地：一般是指给水、排水、污水处理设施建设用地，供电、通信设施建设用地，煤气、热力设施用地，道路、桥涵、公共交通设施用地，园林绿化、环境卫生建设用地以及消防、路标、路灯等设施建设用地。房屋建设用地，一般是指住宅建设用地，工业、交通、仓库用房、商业服务用房、文化、体育、娱乐用房、教育、医疗、科研用房以及办公用房等各类房屋建设用地。（二）房地产开发用地的特征1、房地产开发用地的主体具有特定性，其必须是依法取得房地产开发资格的专业房地产开发企业。2、房地产开发用地，一般具有资产增值的功能。3、房地产开发用地，一般以市场取向为目的。4、房地产开发用地的用途，一般具有广泛性。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》之规定，国家向房地产开发者提供土地采取土地使用权出让和土地使用权划拨两种方式。二、土地使用权出让（一）土地使用权出让的概念和特征1、土地使用权出让的概念土地使用权出让——是指国家将国有土地使用权在一定期限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第一，土地使用权出让是国家将土地使用权出让的行为。第二，土地使用权出让是有期限的。第三，土地使用权出让是有偿的，土地使用者必须向国家支付土地使用权出让金。2、土地使用权出让的特征第一，土地使用权出让，是以土地所有权与土地使用权分离为基础的。第二，土地使用权出让，是有年限的。第三，土地使用权出让，是有偿的。第四，土地使用者享有权利的效力不及于地下之物。（二）土地使用权出让的范围、批准权限和宏观调控1、土地使用权出让的范围一是土地使用权出让的地域范围；二是土地使用权出让的土地范围；三是土地使用权出让的建设项目范围。（1）土地使用权出让的地域范围土地使用权出让的地域范围——是指土地使用权出让在什么空间地域范围内进行。就一级人民政府所管辖的行政范围而言，既包括城市的空间地域范围，也包括农村的空间地域范围；既包括城市市区的空间地域范围，也包括城市规划区或者城市郊区的空间地域范围。土地使用权出让是在特定的空间地域范围内进行的。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定，土地使用权出让的特定空间地域范围是城市规划区。也就是说，土地使用权出让是在城市规划区范围内进行的。城市规划区——是指城市人民政府编制并经依法批准的城市总体规划所划定的范围，一般包括城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。(2)土地使用权出让的土地范围土地使用权出让的土地范围——是指出让土地使用权是在集体所有土地，还是在国有土地范围内进行。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条和第八条规定，土地使用权出让是在城市规划区范围内的国有土地上进行的。城市规划区范围内的集体所有土地在未经依法征用转为国有土地之前，不得出让。如果城市规划确定某一建设项目需要占用集体所有土地，而对该建设项目所需占用的集体所有土地政府拟通过出让方式向建设用地者提供土地使用权时，政府必须先依法将该集体所有土地征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可出让。(3)土地使用权出让的建设项目范围土地使用权出让的建设项目范围——是指对哪些建设项目用地采取出让方式提供建设用地的土地使用权。由于目前我国采取土地使用权出让和土地使用权划拨两种方式供应建设用地，所以一般讲，除了依法可以采取划拨方式提供建设项目用地以外，其他建设项目用地，都应当采取出让方式提供建设用地。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定，对国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他建设用地，可以由县级以上人民政府依法批准划拨，也就是说，除这些建设项目以外，其他建设项目如商业、旅游、娱乐、居住、工业等用地，原则上都应当采取出让方式提供建设用地。商业用地——是指为商业目的而占用的土地，包括商店、商场、市场、购物中心、商业中心、饮食业、服务业等用地；旅游用地——是指为旅游目的而占用的土地，包括旅游度假村、旅游度假中心、旅游开发区等用地；娱乐用地——是指为娱乐目的而占用的土地，包括娱乐园、娱乐场、娱乐宫、康乐园、歌舞厅、赛马场等用地；居住用地——是指住宅建筑及其配套设施用地，包括各种类型的商品房、别墅以及住宅区、居民点用地，工业用地——是指直接或间接用于工业生产建设的土地，包括各种工厂建筑及其附属设施、生产资料及产品储存场地、防护用地、厂区行政办公用地等。2、土地使用权出让的批准权限政府对土地使用权出让的批准权限与土地使用权划拨的批准权限相同，具体批准权限如下：（1）出让耕地一千亩以上、其他土地二千亩以上的，由国务院批准；（2）出让耕地一千亩以下，其他土地二千亩以下的，由省、自治区，直辖市人民政府批准；（3）出让耕地三亩以下，其他土地十亩以下的，由县级人民政府批准；（4）省辖市，自治区州人民政府对出让土地使用权的批准权限，由省，自治区人大常委会决定，直辖市的区和县人民政府对出让土地使用权的批准权限，由直辖市人大常委会决定。一般按照省、自治区、直辖市人大常委会制定的《土地管理法实施办法》中规定的省辖市、自治区人民政府和直辖市的区、县人民政府对土地使用权划拨的批准权限执行。3、土地使用权出让的宏观调控根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十条规定，国家对土地使用权出让宏观调控的具体措施，包括以下两个方面的内容：(1)房地产开发用地控制指标房地产开发用地控制指标——是指省级以上人民政府根据国民经济和社会发展需要以及房地产业发展对土地的需求，在保证土地供需平衡基础上提出的房地产开发用地计划控制指标，一般可分为长期、中短期和年度房地产开发用地计划控制指标。控制指标包括两个层次：①、国家级控制指标。一般由国务院土地管理部门组织编制，报国务院批准后，下达省、自治区、直辖市人民政府执行。国家级控制指标对省、自治区、直辖市人民政府拟订出让土地使用权用于房地产开发的用地计划指标起指导性控制作用。②、省级控制指标。一般由省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门组织编制，报省、自治区、直辖市人民政府批准后，下达给市、县级人民政府执行。省级控制指标应以国家控制指标为编制依据。市、县人民政府不得突破省、自治区、直辖市人民政府下达的控制指标。下达控制指标的作用在于防止盲目用地和土地供应总量失控。(2)年度出让土地使用权总面积方案年度出让土地使用权总面积方案——是指市、县人民政府根据省、自治区、直辖市人民政府下达的房地产开发用地控制指标，结合当地的房地产开发对土地需求的实际情况，分年度拟订的出让土地使用权总面积方案。根据目前一些地方的实际做法，出让土地使用权总面积方案，一般应当包括：出让项目的名称、投资开发建设的规模、投资金额、开发用途；出让地块的幅数(地块数量)；总面积数量以及出让土地的种类，如耕地或非耕地，等等。年度出让土地使用权总面积方案须报国务院或省级人民政府。在一般情况下，省、自治区、直辖市人民政府拟订的年度出让土地使用权总面积方案，应当报国务院批准；市、县人民政府拟订的出让土地使用权总面积方案，应当报省、自治区，直辖市人民政府批准。这主要是为了加强上级人民政府对下级人民政府出让土地使用权的监督管理，严格将出让土地使用权的总面积控制在下达的控制指标之内，实现对房地产开发用地的总量控制和宏观调控。从《中华人民共和国城市房地产管理法》第十条规定可以看出：国家对出让土地使用权用于房地产开发的用地实行总量控制和宏观调控，采取了下达控制指标和对出让土地使用权总面积方案进行审批的办法，这具有很强的行政管理特征，这是符合我国国情的。三、土地使用权出让的方式和程序土地使用权出让的方式——是指国家将国有土地使用权出让给土地使用者时，所采取的形式和方法。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，我国的国有土地使用权出让的方式有三种，即协议山让、招标出让和拍卖出让。土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让的土地使用权的出让金不得抵于按国家规定所确定的最低价。这样规定，一方面照顾到我国目前的实际情况，并参考国外的做法，保留了三种出让方式；另一方面则考虑到双方协议方式出让土地使用权，存在随意性大，不利于自由竞争，甚至可能助长不正之风的弊端，法律作了必要的限制：一是对几类高利润用地进行出让方式的限制；二是对双方协议出让中最低出让金的限制。（一）协议出让方式和程序1、协议出让方式的含义协议出让方式——是指出让方与受让方通过协商谈判的方式达成关于有偿出让国有土地使用权的协议，确定双方权利义务关系。以协议方式出让土地使用权，最大的优点在于政府在出让行为中具有较强的控制能力，可以根据市场情况及土地用途确定出让金数额、出让年限等事宜，比较灵活，对经济不发达地区及一些难以组织拍卖、招标出让的项目，有较强的适应性。但协议出让方式没有引入竞争机制，缺乏公开性和平等竞争，人为因素较多，导致目前协议出让的地价实际上不是市场地价，因此，以协议方式出让土地使用权的市场，是一种缺乏竞争的、不发达的、不公正的土地交易市场。但是，协议出让方式毕竟是一种重要的出让方式，特别在我国社会主义市场经济发展初期是很难取消的，就是在一些市场经济发达的国家和地区(如香港)，仍然存在协议的方式。协议出让方式，主要适用于工业仓储、市政公益事业项目、非盈利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予优惠、扶持的建设项目。由于协议出让方式本身存在上述的缺陷，容易造成国有土地资产流失，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十二条第二、三款规定：“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式”。“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”。2、协议出让程序协议出让的程序比较简单，一般包括申请、协商、签约、实际履行四个阶段。（二）招标出让方式和程序1、招标出让方式的概念招标出让方式——是指国有土地代表机关发出招标通知或通告，在规定的期限内，由符合规定的单位或个人，以书面投标形式，竟投某块土地的使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用权受让人的一种出让方式。招标方法有两种：一是采取公开招标，即由招标人通过报刊、广播、电视等媒介发出招标广告；二是采用邀请招标，即由招标人向符合规定条件的单位发出招标文件，招标内容由招标人确定，邀请招标的标书以招标通知形式出现。2、招标出让的程序招标出让的一般程序分为招标、投标、评标定标、签订合同、履行合同等五个步骤。（1）招标。招标是由国有土地所在地的管理部门作为招标人发出招标通知或者通告公布订立合同的意思表示。招标分为公开招标和邀请招标。公开招标——是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。邀请招标——是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。（2）投标投标人——是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。依法招标的项目允许个人参加投标的，投标的个人适用《中华人民共和国招标投标法》有关投标人的规定。（3）开标、评标、定标（4）签订合同（5）履行合同招标出让与拍卖出让都属于竞争性的出让方式，但两者存在不同之处。主要的区别是：第一，通告方式不同。招标出让采用招标广告或招标通知的方式通告(分别适用于公开招标和邀请招标)；拍卖出让以拍卖公告方式通告。第二，竞争方式和机会不同。在招标出让中，投标者相互之间不知道竞争对手所提的条件，且只有一次投标机会，只准报一个价；在拍卖出让中，各竞投者进行公开的竞争，每个竞投者都可提出高于他人的应价。第