第九章物业管理费用测算

149第九章物业管理服务费及测算概述：基于对香格里拉城市花园住宅、商业的入住率达85%之全面分析和测算，得出物业管理服务费年支出为人民币3,995,132.74元。通过对资源占用分析和全面平衡，物业管理服务费为多层住宅0.8元/㎡·月；小高层住宅1.0元/㎡·月；商业1.5元/㎡·月，停车位使用费：260元/辆.月；年收入为人民币4,884,931.98元。第一节经费测算的原则及说明一、测算的依据(一)国家相关物业管理法律、法规；(二)售房时的物业收费约定；(三)十堰市物价局住宅小区停车管理收费标准；二、经费测算的原则(一)遵循物业管理行业特点的原则物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。(二)服务水平与管理费用相匹配的原则根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。(三)物业管理分项服务分项收费的原则按照不同的物业所占用的资源比例，在统一运作的原则基础上，不同的服务150内容，确定不同的服务费用标准。三、测算的有关说明(一)按香格里拉城市花园小区业主入住率85%、商业部分营业率85%、物业公司各部门人员基本配备齐全，公司运转正常测算。其中，未含为业主提供增值附加服务如：小区饮用水奶制品的供应、报刊杂志订阅，商业街的临时门面出租、广告及按照有关规定及行业惯例在装修期间可向业主收取的装修管理费等收入。(二)物业管理费支出包括人工费支出、办公费用、公共水电费、设备\设施维护费、清洁费、绿化费、保安费、不可预见费、营业税金。1、人员工资标准根据市场化原则，参照行业工资水平，结合十堰市的物业管理服务行业特点，制定人员工资标准如下：序号职务月薪年薪3客户服务中心主管1,76021,1204安全事务部主管1,76021,1205工程维修部主管1,76021,1206环境管理部主管1,76021,1207强电工程师1,60019,2008智能化工程师1,60019,2009客户服务助理1,30015,60010财务收款文员1,00012,00012写字楼客户管理服务员1,30015,60013住宅管家1,00012,00014商业管理服务员1,00012,00015安全领班90010,80016安全员7509,00015117运行值班/维护工90010,80018技工1,30015,60019清洁工5006,00020绿化工8009,6002、不可预见费根据物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的3.5%。3、不包含住宅专用维修基金。152第二节经费测算人工成本费序号项目人数月薪时间计算方法费用1客户服务主管1176012人数x月薪x时间21,120.002行政人事主管1176012人数x月薪x时间21,120.003安全事务主管1176012人数x月薪x时间21,120.004工程维修主管1176012人数x月薪x时间21,120.005环境管理主管1176012人数x月薪x时间21,120.006强电工程师1160012人数x月薪x时间19,200.007智能化工程师1160012人数x月薪x时间19,200.008客户服务助理10130012人数x月薪x时间156,000.009办公室文员2120012人数x月薪x时间28,800.0010财务收款员1100012人数x月薪x时间12,000.0011客户管理服务员8120012人数x月薪x时间115,200.0012商业管理服务员2120012人数x月薪x时间28,800.0013保安领班390012人数x月薪x时间32,400.0014保安员5175012人数x月薪x时间459,000.0015运行值班/电工390012人数x月薪x时间32,400.0016电梯技工1130012人数x月薪x时间15,600.0017值班水、电维修1090012人数x月薪x时间108,000.0018水、电维修工490012人数x月薪x时间43,200.0019清洁领班390012人数x月薪x时间32,400.0020清洁工2750012人数x月薪x时间162,000.0021绿化领班190012人数x月薪x时间10,800.0022绿化工870012人数x月薪x时间67,200.00小计1401,447,800.002三费一金141-1职工福利费工资总额x12%173,736.00-2工会费工资总额x2%28,956.00-3社会保险费工资总额x24%347,472.00-4教育基金工资总额x1.5%21,717.00-5医疗保险工资总额x5%72,390.00小计644,271.003合计2,092,071.00153行政办公费序号项目数量单位单价时间计算方法年支出1办公用品、低值易耗品2办公用品3管理人员7人5012数量x单价x时间4,200.004操作人员25人2012数量x单价x时间6,000.005通讯费用（固定电话）4部15012数量x单价x时间7,200.008市内交通费用综合测算2,400.009员工宿舍水电费8套30012数量x单价x时间28,800.0010员工培训费140人1012数量x单价x时间16,800.0011业务费350012单价x时间42,000.0012书报资料费10012单价x时间1,200.0013差旅费100012单价x时间12,000.0014小计120,600.00设备/设施维护费序号项目数量单位单价保养期（月）计算方法及其有关说明维保费支出1公共照明灯具维护12综合测算8,000.002标识牌、围栏12综合测算6,000.003墙面维护、地面材料更换12综合测算12,000.004公用本体刷漆用工、用料12综合测算18,000.005路牙、路面日常维护12综合测算15,000.006园林景观日常维护12综合测算25,000.007合计84,000.008电梯维保费8电梯23台55012数量x单价x时间1518001549强电系统维护费10高低压供电系统12综合测算8,500.0011配电箱维护综合`测算5,000.00合计13,500.00-1给排水系统维护费-2给水水管维护费综合测算16,000.00-3排水水管维护费综合测算18,000.00-4消防水系统维保费6000合计40,000.00-1消防系统维保费8,000.00-2消防主机维保费包年检综合测算20,000.00合计28,000.00-1弱电系统维护费-2消防弱电系统维护费综合测算6,000.00-3控制中心维护费综合测算5,000.00-4保安监控系统维护费综合测算12,000.00-５防盗报警系统维护费综合测算80,000.00-６巡更系统维护费综合测算1,200.00-７IC卡门禁统维护费综合测算3,600.00-８停车场系统维护费综合测算16,000.00合计123,800.00-1设备维修零星材料费综合测算60,000.00-2不可预见费4%20044总计521,144.00155公用水电费序号项目计算方法月支出年支出1公用区域照明电费综合测算16,000.00192,000.002公用区域清洁绿化用水综合测算5,600.0067,200.00总计259,200.00清洁费序号项目计算方法年支出1工具/材料费见附表：工具/材料测算表1063504水池清洗费1,200.005消防水池1,200.006化粪池清理费每一年清理二次2,400.007消杀费综合测算2,000.00总计113,150.00附表：清洁工具材料费名称数量单位单价（元）总额用途不锈钢油5卡134670不锈钢保养拖把400个3.51400拖地用消杀药品1批10001000除四害漂白水350桶258750消毒、清洁起渍水80卡655200洗地起蜡全能清洁消毒剂20卡45900洗地清洁玻璃水20卡501000玻璃清洗洁而亮200支153000多种表面除渍静电吸尘精10加伦75750地面推尘用金属光亮剂30支581740金属表面处理空气清新剂50瓶10500洗手间用香球5000只0.52500小便池用156特光面蜡5箱3801900地面打蜡洗手液20桶2004000洗手用K256kg/桶3801900大理石晶面地面K356kg/桶4802400大理石晶面地面晶面处理垫20块501000大理石晶面地面洁厕灵150桶304500洗手间清洗用去污粉80箱504000除渍避风垃圾铲50个804000外围用大卷纸1500卷1015000洗手间用纸毛巾1000条2.82800楼道清洗胶手套1000付3.53500厕刷130把7910洗手间清洗用街扫400把156000钢丝球2000个12000大垃圾袋53600只0.316080楼道清洗小垃圾袋15000只0.05750楼道清洁刀片500合21000楼道清洁胶扫把500把52500楼道清洁水桶300个154500楼道清洁百洁布200块1200楼道清洁合计106350绿化费序号项目数量单位单价保养期（年）计算方法金额1绿地养护费用46000平米0.51数量x单价x保养期－人工成本198,000.002花木租摆综合测算2,100.00合计200,100.00157保安费序号项目计算方法年支出１日常耗材、装备保养５４人Ｘ5０Ｘ１２32,400.00服装费项目人数数量单价费用备注员工服装（含冬、夏两季装）管理人员27285045,900.003年2套保安54258062,640.003年3套保安大衣5411508,100.003年1套工程人员20235014,000.003年3套绿化保洁39235027,300.003年3套合计157,940.00第三节费用测算分析一、费用收费标准以支定收的方法进行综合比较，为开发商考虑前期住宅的销售问题，特别是对商业门面管理费收取的较低，以利门面的销售和商业发展，又考虑各种物业对资源的占用，以我们对物业管理行业管理服务积累的经验，初步测算香格里拉城市花园的物业管理费用具体如下：小高层住宅管理费：1.00元/㎡.月（含电梯使用费）；多层住宅管理费：0.80元/㎡.月；商业门面管理费：1.50元/㎡.月；（提供水、电管理及公共保洁、保安服务）停车位使用费：260元/辆.月；（含60元管理费、购停车位仅收管理费）158总收入序号经济指标收费标准时间（月）面积㎡入住率小计1小高层住宅管理费1元/㎡.月1211775185%1201060.22多层住宅管理费0.8元/㎡.月128247885%673020.483停车位使用及管理费260元/辆.月1280085%21216004商业门面管理费1.5元/㎡.月125812185%889251.3总收入4884931.98总支出：序号项目测算依据支出1人工成本详见人工费测算明细表2,092,071.002行政办公费详见办公费测算明细表120,600.003服装费详见服装费测算明细表157,940.004设备\设施维护费详见维护费测算明细表521,144.005清洁费详见清洁费测算明细表219,500.006绿化费详见绿化费测算明细表200,100.007公共水电费详见公共水电费测算明细表259,200.008保安费详见保安费测算明细表32,400.009不可预见费（1—8）项×3．5%120,575.5310营业税金及附加总收入×5.56%271,602.2211总计3,995,132.74159二、费用构成分析53%3%4%13%5%5%6%1%3%7%12345678910三、盈亏分析从财务收支情况分析表中可知，经费收支测算结果符合物业管理行业所遵循的收支平衡、保本微利的经营原则。四、支措施(一)严格管理,强化监督,减少人为损坏公共设施现象,以减少维修费用支出。(二)以人为本,以高素质管理人员为基础,合理配置各环节、各岗位员工,减少文职和办公室人员，降低人工费用和办公经费。(三)加强管理成本控制,在