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《龙湖知与行》之精装修项目分析主讲人:李晓明目录一、精装修住宅的发展趋势与现状1、简要阐述精装修住宅的发展现状、发展趋势、存在的问题；2、精装修住宅的运作模式分析；3、精装修住宅的营销模式分析4、万科地产的“全面家居解决方案”；5、精装修住宅的弊病及其操作要点分析。二、全装修住宅的产品设计定位1、如何通过市场调查确定精装修住宅的产品定位；2、如何建立精装修住宅的分级体系；3、精装修住宅分级体系对应的装修标准三、精装修住宅的设计范围及设计方法1、精装修住宅的的设计范围；2、精装修住宅的设计方法；3、精装修住宅的设计流程；四、如何与住宅部品制造商共同完善产品设计1、精装修住宅主要部品的分类；2、如何完善部品产品设计；五、精装修住宅设计实施阶段的经验提示1、户型设计阶段要考虑的设计内容；2、装修细化设计阶段需要注意的问题；3、精装修住宅中新技术、新材料、新设备的选择六、装修住宅的施工图深度标准1、龙湖装饰部分设计深度的管控2、装饰设计施工图关键控制点；七、成本控制与物料采购1、精装修设计过程的成本控制流程；2、采购过程中的成本控制；3、龙湖三千城A区高层精装修成本管控分析八、精装修住宅的施工管理1、精装修住宅施工发包原则；2、龙湖成品住宅精装房总包管理办法3、精装修住宅施工的质量控制4、如何做好各方施工单位的成品保护工作；5、龙湖精装房清洁移交交付标准；6、精装修住宅的“业主开放日”；九、精装修住宅产品的售后服务1、如何建立产品保修承诺；2、如何建立售后服务机制；十、案例分析1、龙湖精装修细节控制展现案例；2、龙湖三千城精装修案例；3、万科金域西岭，龙湖三千城，合景叠翠峰，恒大绿洲精装房的横向对比一、精装修住宅的发展趋势与现状1、精装修住宅的发展现状、发展趋势、存在的问题；1.1、韩国（住宅建筑、装修一体化）中韩住宅在美观、功能上差异不大，关键还是在开发模式和设计理念上的细部差异。在韩国买房也都是全装修的房子，天地墙、厨房、卫生间都已经装修配置好，购房者自己只要买家具、带行李就可以入住。在韩国，没有所谓建筑设计师和室内设计师之分，每个项目都是整体全盘考虑，从规划、建筑、景观、户型到装修，各个设计环节由一家设计单位系统进行。最终成稿的设计图册非常详尽细致，从设计方案到施工图纸，每个细部都极其考究。另外，建筑装修也全部由一家施工单位进行，从而保证效率与施工工艺。水、电、煤等各种管道线路都是浇混凝土前预备好的，免去了毛坯房装修中敲墙埋管的烦锁过程。而且还预留好了各种龙头和接口，只要是生活可能用到的，房屋设计建造时都已考虑到，绝对不需要再敲打破坏。许多住宅在土建与装修的间隔工期中，每天都有保洁人员来处理电源槽口中的粉尘，一切都为装修阶段提供了最为便利的条件。韩国住宅装修普遍采用工厂化生活方式，住宅通用部品使用频率高，建筑材料或部品设备尽量实现可回收重复利用，既强调住宅美观，也倡导节能。1.2、日本（60年发展、标准化指标、人性化动作）日本从上世纪50年代中期开始支持企业进行装配式住宅的开发和推广。60年代，政府制定了“住宅建设”工业化基本设想，推广进行建筑材料和构配件的工业化生产，施工现场的作业转移工厂。到70年代，住宅装修改造、优良节能建筑技术进一步提到推广。现在日本住宅市场上已经没有了毛坯房，所有在售都是全装修房。日本住宅早已不在全装修房初级发展层面上，而是更上一层。对住宅建设规定了明确的居住水平和居住环境水平要求。对单体住宅的要求包括耐久性、防水、隔热、隔声、换气、安全性要求等项指标，对住宅小区要求包括日照、公园面积、绿化面积、噪声，这些指标根据经济发展和居民要求大约每隔5年修改一次。针对楼盘的质量问题，监管部门有一套标准化的处罚方法：对开发商作出巨额罚款并可能注销公司，相关责任人还将面临牢狱之灾、问题严重的楼盘会推倒重建。因而在日本，开发商轻易不敢造次。日本住宅所用材料和规格都十分透明，售楼处设有展示厅，让购房者亲自体验所用建材的优点。不过在日本购房者甚至可以提出选购与样板房一样的家具电器，开发商负责安装调试到位。在装修上，开发商在地板颜色，墙面涂装都提供多种选择，类似于“菜单式装修”。不同的是上海很多楼盘虽然提供了多种装修风格，细节上可变动余地不大；而日本楼盘一般只有一种装修风格，细节上的选择却多种多样。1.3、美国（法制建全、没有为个体服务的装修企业）美国住宅建设基本实现了产业化，一般是不准卖毛坯房的，出售的全部是全装修房，美国市场上也基本没有了为了个体服务的装修企业，全部为开发商做整体服务。避免手工操作。手工操作不可控因素多，误差大，容易发生质量通病，对劳动力施工水平的要求高，也不能有效的提高劳动效率。美国住宅大多采用木结构或轻钢结构，采用工业化的建造方式。一般3-4层木结构独栋2周交工，一个小区的建设通常是几栋房子同时施工，签订的交工合同是3个月。在整个建设中，除混凝土基础外，都是干作业（工厂流水线生产，现场拼装），房子建好后即可入住。为数不多的高级公寓单位面积购买价格较高，其装修技术和质量很高，是许多高薪阶层的购买对象。这类全装修高级公寓通常先是由购房者向建筑师传达装修意向，双方共同制定装修菜单，确定设计方案，再由建筑师较交设计图给开发商进行施工，业主可阶段性地提出修改意见。在美国，销售计划书是开发商得到预售许可的前提，具有法律效力，一旦被确认后不可擅自改变。一般计划书有几百页厚，其中建筑结构部分，除了地基、外墙、门窗等大项目要写清楚外，内部装备例如冰箱、炉灶、马桶、浴缸品牌、尺寸，保修期等都要写明白。由于计划书非常详细，开发商根本没有忽悠买房者的空间。1.4、法国（轻装修、重装饰）欧洲的多层和高层集合式住宅基本是没有毛坯的，开发商交给购房者的是一个完全满足使用要求的成品房，内装修基本按“套餐”装修出售，而不是菜单式的装修。最为见长的是节能方面，在功能标准上许多欧洲国家的能源管理部门制定了产品的耗能标准，达到这个标准是产品销售的前提条件，同时还有一个要求更高的能耗标示，拥有这个标识的产品在税收上享受一定的优惠。法国全装修房装修极为简单，按照中国人概念装修过的恐怕只有卫生间和厨房。“轻装修，重装饰”理念在居室中有了充分体现。法国人不喜欢顶灯照明，卧室、书房、餐厅、客厅全部依靠台灯、落地灯提供局部照明。只有门厅、走廊、楼梯等地方才有顶灯大面积照明。相应的，对天花板几乎完全放弃了装饰，从不吊顶，四周用石膏线装饰后，连房顶带四周墙壁用乳胶漆刷白，除此之外没有看得见的装修了。法国人喜欢用大量软装饰将室内打扮得美伦美奂，布艺、地毯、油画，无不体现了这个国家固有的浪漫。这样的潮流也在中国渐渐盛行，大概是受宜家家居简洁爽净的风格影响，许多硬装修如吊顶、电视墙之类在家装中逐渐被视为华而不实。1.5、德国（领先于住宅节能）德国装修住宅产业化发展不如日本和美国，市场上仍有少量毛坯房出售。但住宅的节能却是处于世界领先水平。之前，德国房地产市场建房过程偷工减料也并不少见，在设备安装上也曾产生许多质量纠纷，往往因为装修企业安装不当伤害了材料供应商的形象。后来材料供应商与装修企业协会及相关专家协会，就安装质量及事故责任签订合约。根据相关欧洲法律，此合约对于协会成员同样生效，如果有公司违反此合约，这些协会将采取行动取消其会员资格。这样，开发商通过与合约成员公司合作，获得了另一种对安装质量的保障。在德国开发商有几种交锁匙方法：有按业主喜好设计并装修，费用计入总房价，由同一建筑商完成地板、墙面纸或砖、浴缸等工序的；有留下地板和墙面交钥匙的；也有全部内装修都留给业主自己处理的。德国人选择第一种交房方式的比较多，因为自己动手买材料比较麻烦，另找装修公司也不省钱。虽然住宅发展整体表现一般，但德国在住宅节能方面却保持领先水平，即使没有全部装修但包括墙体、所有设备等方面的节能措施一定会做到家。购房者对住宅的节能性也十分重视，因德国能源匮乏，消费者在购买或租赁房屋时，都会要求建筑开发商出具一份“能耗证明”，告诉消费者这个住宅每年的能耗，主要包括供暖、通风和热水供应。目前上海有一些全装修住宅已全面采用了从德国引进的环保节能设备。1.6、中国（善于模仿敢于尝试）中国的全装修房指的是新建住宅在交房前，套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装到位。开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。建筑装饰施工单位、装修材料和部品生产厂家负责相应施工和产品的质量责任。全装修房的交付标准是厨房、卫生间、储藏室、顶板、墙面、地面、门和门套、窗和窗套、水电煤气表具和管线等一次装修到位。并向购房者提供全装修住宅的《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。业主无法从表面上看见的内部隐蔽工程，比如电线和水管的铺设等等。一般来说，在交房时，开发商会交给业主一本业主手册，里面有关于隐蔽工程的保修和质量承诺等内容，此外还有各种电器的保修卡。如果业主在验收房屋时没有收到这些物品，可以向有关部门进行投诉。目前已经有不少开发商在交房时会主动将隐蔽工程的设计图纸、相关配件品牌列表清单和质量保证书等，统一交给业主。附表中以上海精装修房为例介绍中国精装修房的发展进程。90年代初简装（毛坯）房一统天下90年代初，住宅在交付使用之前普遍经过简单的统一装修，主要装修对象包括墙面、卫生间、厨房等，并配备一些简易设施，如座便器、水槽、水龙头等，此时的装修房实际装修标准极低，建材品质较差，人工水平不高。《家庭居室装饰装修管理试行办法》1997年《关于在部分城市开展家庭居室装饰装修管理试点工作的意见》1998年菜单式装修房崭露头角1997年以来，建设部开始引导装修住宅。伴随房地产市场的发展，少量开发企业尝试提供装修住宅。由于开发企业与消费市场双方皆对精装修住宅缺乏信心，此阶段装修住宅以菜单式选择为主。《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》1999年2000年买房送装修成为市场热点2001年开始，国家与地方引导、规范装修住宅产业的政策与事件密集出台，装修住宅质量得到保障，消费者对装修住宅的抗性逐步下降。在15个新建小区内试点推行“菜单式全装修”《关于在本市开展新建住宅菜单式全装修试点工作的通知》2001年1997年以来，建设部开始引导装修住宅。伴随房地产市场的发展，少量开发企业尝试提供装修住宅。由于开发企业与消费市场双方皆对精装修住宅缺乏信心，此阶段装修住宅以菜单式选择为主。在开发企业对装修方式的选择上，从成本角度考虑，菜单式装修逐步退出开发企业视野，开发企业更趋向提供成本相对低廉、操作相对简洁的全装修住宅。同时又从规避风险的角度，引入“买房送装修”的概念，并受到众多开发企业的模仿。《建筑装修工程质量验收规范》《上海市住宅产业现代化发展“十五”计划纲要》《住宅室内装饰装修管理办法》2002年《商品房住宅装修一次到位实施细则》2003年开发商在销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致2004年《住宅性能评定技术标准》出台一系列措施鼓励开发商推出全装修房2005年2006年2007年上海全装修房预计将达到170万套2007年以近年来装修住宅增长幅度、以及国外较先进的房地产市场状况，毛坯房被淘汰的趋势已然显见，装修住宅将成为市场主流产品未来装修、毛坯住宅平分市场经过多年的运作，开发企业对装修住宅的操作方法日趋成熟，装修对住宅的溢价能力逐步加强，再加以政策的引导，以全装修形式的住宅数量迅速上升。注：本表格编制以上海市精装修房发展进程为区域参考。2.1、产业链模式模式阐述：开发商属下子公司负责设计、材料采购、配置采购以及装修实施，具有一条龙服务产业链。代表企业：碧桂园。操作方式：碧桂园旗下的博意建筑设计院，负责碧桂园项目定位、结构及装修设计等；旗下的全资子公司腾越建筑工程公司负责了碧桂园5成以上项目的建筑工程；而碧桂园的精修房、五星级酒店等的装修基本上由其旗下的雅俊装饰公司承担；园林设计及绿化设计由旗下顺德碧桂园承担；主题公园由旗下红荔文化村公司运营；碧桂园旗下甚至还设有自己的砖厂、玻璃