第二章房地产业的发展历史和我国土地制度

1第二章房地产业的发展历史和我国土地制度2第一节我国房地产业的发展历史我国房地产业最早始于19世纪中期。1840年鸦片战争以后，帝国主义列强相继入侵中国，使中国社会变成了半殖民地半封建的社会。帝国主义列强把我国东南沿海城市作为其侵略中国的据点，地主豪绅、官吏、买办出于依附帝国主义势力的需要，也纷纷在那里落脚，从而使这些城市的商业、服务业畸形发展，城市人口也随之迅速增加，对房屋和土地的需求迅速扩大，城市房地产业应运而生。从此，在中国形成了独立的房地产业。3一、第一阶段：从19世纪中期～1953年1840年后，西方列强用武力打开中国的大门，西方列强先后在上海、广州、天津等重要口岸的商埠设置租界。租界的开辟，大规模的人口流入使租界以致这些地区整个城市的住房空前紧张。殖民主义者和冒险家们一方面抬高价格出租土地，另一方面在空地上用最快的速度建造新房，高价出租或出售，牟取暴利。与此同时，中国的一些民族资本家也独资、合资兴建和经营房地产。到20世纪20年代初，随着旧中国房地产业的萌芽和发展，独立的房地产公司逐渐取代了零散的房地产主设置的经租账房和经租处。至此，旧中国房地产业进入了蓬勃发展的高潮时期，抗战前夕的二三十年代，是旧中国房地产业最为旺盛“黄金时期”。作为标志的是这一时期在以上海为首的大中城市陆续建造了许多八九层的高层建筑。据统计，解放前夕，外国在中国的房地产有1000多万平方米，分布在上海、南京、北平、天津、广州、哈尔滨、青岛、厦门等大中城市，分属于美、英、法、德、俄、日等34个国家。特点：基本上是以市场经济为主，其经营的特点是资本主义经营方式。4二、第二阶段：从1953年～1978年这一时期是新中国房地产业的缓慢发展直至消失的时期。1953年12月5日，当时的政务院公布《国家建设征用土地办法》，规定一切机关、企事业单位征用私人土地须经批准，其产权归属国家。城市土地实行国有化政策，将国民党政府所有的房产及其党政军要人的房产均转为社会主义国家公有房产，继而依法将一些不法分子的房地产一律收归国有。与此同时，对属于国外的地产一律收归国有，对其房屋则区别不同情况按照有关政策，以接管、征用、抵债、收购等不同的方式转为社会主义国家公有房屋。当时的格局是:公有房产均由房地产管理部门实行统一管理，并且允许少量私有房产合法经营。1956年，国家对农业、手工业和资本主义工商业的社会主义改造基本结束，城市私有房产也得到了相应改造。1956年至1958年间，对资本主义私有房屋实行赎买政策。在保留极少数私有房主自住房的前提下，大量的私有房产通过公私合营、定息赎买的办法变为公有房产。至此，标志中国房地产业作为一个独立行业已不复存在。从而实现了城市房地产公有制，建立了以公有制为主体的城市房地产经营模式和管理体制。5从1958年起至1978年12月召开的十一届三中全会前夕，在这一相当长的时期内，中国房地产实行的是集中计划经济，将住宅作为福利产品，否定其商品属性，否定其价值；片面地强调土地的资源属性和公有制，将土地权利和土地实体视为一体，否定在社会主义初级阶段土地市场或土地使用权市场存在的必要性。结果：大量的住宅投资无法收回，资金无法实行良性循环，房屋再生产步履维艰，城市职工的住房日益紧张。6三、第三阶段：1978年～1991年底这一时期是对住房认识提高，住宅投资、分配机制转化和探索阶段，是中国房地产业的恢复和重新成为独立行业的时期。1978年12月，中国共产党十一届三中全会召开，中国实行经济改革，房地产业也随之慢慢复苏和发展，实行土地使用制度改革和住宅体制改革。1980年4月，邓小平同志发表关于建筑业和住宅改革问题的谈话，提出住宅可以买卖和租赁。其后，全国开始了对城镇住房制度改革的探索，理论上初步肯定了住房的商品属性，实践上开始推行住房商品化政策。与此同时，房地产的投资结构也发生了巨大的变化：主要表现在城市住宅投资主体多元化，即由先前单一的国家预算投资（包括基本建设和更新改造投资）转化为国家、企业、个人三位一体的投资体系。1980年以后，国家投资部分所占比重呈现下降趋势，企业和个人投资部分呈逐步上升趋势，尤其是个人投资增加迅速，以年均50%的速度增长。在1979～1991年间，住房投资在国民生产总值和社会固定资产投资中所占份额几乎每年超过7%，甚至高达24%。7开始于20世纪80年代初期的中国城镇住房制度改革，至1988年全面推开，改革的重点是从福利型住房体制向住房的市场化、社会化过渡，使住房从隶属于各企事业单位向社会统筹过渡，即“住房商品化”。从此，在我国实施依据商品经济原则出售或出租房屋，使得中国房地产业恢复了原来的面目，在经过长达30年之久的销声匿迹之后，重新形成一个独立的行业。8四、第四阶段：从1992年至今1．1992年～1993年6月：“房地产热”房地产热表现在：（1）吸引了大量资金，不能保证国家重点建设项目的投资；（2）多头批地，竞相压价招商，国有土地资产流失严重；（3）资金拆借，短期收不回，国家货币发行过多，带来了通货膨胀压力的快速释放；（4）生产资料需求增加，造成水泥、钢材等整个原材料商品价格上涨过快；（5）房地产开发建设的高标准化，给人们带来的是可望而不可及的房价；（6）投资结构不平衡，高档宾馆、花园别墅发展过快，普通住宅很少有人问津。如此等等，暴露了我国房地产市场失控给国家、社会带来的弊端。9出现上述“房地产热”的原因主要有两点：（1）房地产政策法规滞后，规章制度不健全，导致房地产业发展无序；（2）受当时社会大环境的影响，即三大“热”，包括“股票热”、“期货热”、“房地产热”。102．1993年6月～1995年：国家对房地产业进行治理整顿和宏观调控1993年6月24日，中共中央发布了6号文件。检查重点内容包括：（1）对注册资金虚假、没有开发能力的公司，吊销营业执照；（2）银行和土地管理部门不得开办房地产公司，已经开办的要限期脱钩；（3）坚决制止炒房地产牟取暴利的行为；（4）凡购地后一年内投入的开发资金不足购地费25%的要收回土地；（5）未完成开发投资总额（不包括购地款）20%以上的，不得转让。经过这些措施的调控，房地产开发投资增长速度减慢。1993年下半年与上年同期相比，房地产开发投资增长率下降了14.9%；但从全年来看，全国房地产开发投资总额仍然较大，比1992年增长164.9%。113．1996年～1998年：商品房空置量增加与有效需求不足1996年以后，中国房地产业一直面临两大难题：一是需要消化吸纳1992年以来房地产业高速发展之后大量积压的空置商品房；二是要解决市场有效需求不足的问题。全国城镇空置商品住房面积如表1-2所示。年份199619971998空置面积（万平方米）46625202614612针对市场销售疲软的问题，可能的措施：（1）户口。即“蓝印户口”政策。（2）地价。（3）取消不合理收费项目。（4）提供购房按揭，提高有效购买力。（5）停止住房实物分配，扩大市场需求。134．1999年～现在：房地产市场在健康有序地发展1999年以来，居民购买商品房积极踊跃，购房比例逐年增加。据2000年建设部对北京、上海、天津、重庆等全国28个大中城市住房市场调查显示，个人买房比例，上海为97.5%，天津为96.8%，长春为93%。2001年以来全国大部分城市个人购买住房比例则达到99%以上。个人买房比例增加主要是房改的结果，这说明随着城镇住房制度改革的深入和改住房实物分配为货币分配以后，集团购买逐步退出市场，个人住房消费已成为房地产市场的主体。加之放开二手房市场，房地产一、二、三级等各级市场联动发展效应已经愈发明显，整个房市逐渐好转，房地产市场在健康有序地发展。14第二节我国的土地制度一、概述（一）土地的内涵土地是一种基本的自然资源，是由气候、地貌、岩石、土壤植物和水文组成的一个独立的自然综合体。从利用和管理的角度来看，土地就是国土，是一个国家所有的地球上的陆地和水域及其向上、向下的空间。土地是一种有限的资源。城市土地是指城市区域内的陆地和水域及其上、下空间。从区域上讲，城市土地有3个层次；①城市市区土地；②城市规划区土地，即包括近郊区的菜地和村镇占用的土地；③城市行政区划内的土地，即包括城市和市管县广大农村的土地。我国城市土地的内涵一般指前两个层次。15第二节我国的土地制度（二）城市国有土地的来源①解放初期没收官僚资本家、买办、战犯、汉奸等在城市中的土地，收回外国在华租借地及接管国民党政府所属的全部土地；②没收地主在郊区的土地及征收富农在城市郊区出租的土地；③通过社会主义改造将民族资本家的土地所有权赎买为国家所有权；④城市发展需要，征用郊区农民集体所有土地，转为国家所有。（三）土地公有制的形式即城市土地国家所有、农村土地集体所有（四）土地公有制的使用：从根本上消灭了凭借土地所有权进行的剥削，为合理配置土地资源、提高土地利用效率提供了最大可能和切实保证，亦为国家拥有土地收益、实现社会财富的公平分配创造了条件。但是，由于土地使用与管理制度未得到相应的加强，加之在计划经济体制下形成的国家指令性行政划拨、土地使用者无偿无限期使用、禁止土地使用权在使用者之间转移的土地使用制度，使土地公有制的优越性在相当长的时期内没有得到很好的发挥。17二、我国城市土地使用制度及其演变（一）土地无偿使用的弊端1．国家在土地上的收益大量流失。2．由于无法保证经济合理地利用，造成土地资源严重浪费。3．由于各单位占地面积、地段优劣的差异在考核企业的指标中反映不出来，地租、利润、利息混在一起，收入分配渠道难以理清。4．阻碍了城市产业结构的调整和生产力布局的合理化。5．城市内部用地结构不合理。6．不利于建立城市建设资金长期平衡机制。7．无偿使用土地不符合市场经济的原则，与国家经济体制、管理体制改革相矛盾。8．不利于执行对外开放政策和吸引外资。18（二）改革的主要内容首先要将土地所有权与使用权分离，在国家和各经济实体之间建立起一种新型的关系，逐步建立起土地使用权出让、转让、收益分配和土地投资的新机制；其次建立起由国土规划、土地利用总体规划、城市规划和建设用地发展规划相衔接的土地利用规划体制；再就是建立和发展城市土地市场，通过对国有土地使用权出让的一级市场国家垄断，确立国家在配置国有土地资源中的地位，通过搞活土地使用权转让、出租、抵押等经营活动，逐步发展和完善土地二级、三级市场。19（三）改革的特点1．城市土地使用制度改革不改变城市土地的单一国家所有制。2．城市土地使用制度改革并不是将土地使用权全面商品化。3．改革并不意味着政府鼓励加速土地使用权转让的速度。4．城市土地使用制度改革，不是将政府统一管理和配置土地的职能移交给土地使用者和经营者。20（四）城市土地使用制度改革的实践1．征收土地使用费。2．征收土地使用税。3．城镇土地使用权的出让与转让。4．建立土地收购储备制度5．实施土地一级开发