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房地产开发经营与管理（刘洪玉2013）第二章房地产市场及其运行规律1第二章房地产市场及其运行规律第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念指潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动房地产市场的构成：当事人、房地产资产、交易制度、交易组织机构。二、房地产市场的运行环境指影响房地产市场运行的各种因素的总和。表2-1，影响房地产市场发展的基本因素：社会因素、经济因素、政策因素。三、影响房地产市场转变的社会经济力量1.金融业的发展2.信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善3.生产和工作方式的转变近年我国各产业比例年度第一次产业第二次产业第三次产业200512.4%47.3%40.3%200611.8%48.7%39.5%200711.7%49.2%39.1%200811.3%48.6%40.1%200910.6%46.8%42.6%201010.2%46.8%43.0%201110.1%46.8%43.1%201210.1%45.3%44.6%（根据各年国民经济和社会发展统计公报）4.人文环境的变化5.自然环境的变化6.政治制度的变迁四、房地产市场的参与者（一）土地所有者或当前的土地使用者房地产开发经营与管理（刘洪玉2013）第二章房地产市场及其运行规律2（二）开发商（三）政府及政府机构（四）金融机构（五）建筑承包商（六）专业顾问1.建筑师2．工程师3.会计师4.造价工程师或经济师5.房地产估价师及房地产经纪人6.律师（七）消费者或买家第二节房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构1.总量结构2.区域结构3.产品结构4.供求结构：针对某一物业类型5.投资结构6.租买结构：租住空间和购买自住空间的比例关系二、房地产市场细分（一）按地域范围细分（二）按房地产用途细分（三）按增量存量细分房地产一级市场：土地出让市场房地产二级市场：土地转让、增量房房地产三级市场：二手房市场（存量房）土地一级市场、二级市场房屋一、二级市场房地产开发经营与管理（刘洪玉2013）第二章房地产市场及其运行规律3（四）按交易形式细分转让、租赁、抵押、保险（五）按目标市场细分低、中、高档、按照目标市场的群体特征进行细分，如：老年住宅市场、青年公寓市场可以将五种划分方式叠加在一起，如北京新建甲级写字楼出售市场三、房地产市场指标（一）供给指标1.新竣工量：报告期内新竣工房屋的数量2011年住房竣工面积71692万平方米（国家统计局）2012年住房竣工面积79043万平方米（国家统计局）2.灭失量3.存量：报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量4.空置量：不包括拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。2008年6月末全国空置商品住宅6425万平方米。2011年末，全国商品住宅待售面积16904万平方米（国家统计局）2008年末漳州全市空置商品住宅19.15万平方米，市区空置商品住宅8.91万平方米（漳州市统计局）。5.空置率：报告期期末空置量与同期存量的比例。2007年8月全国商品住宅空置面积为6029万平方米（国家统计局）。2006年末全国城镇住宅建筑面积112.89119亿平方米（国家统计局）。0.6029/112.89119=0.569%6.可供租售量7.房屋施工面积：报告期内施工的全部房屋建筑面积。8.房屋新开工面积：不包括上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。开工日期以房屋正式破土刨槽的日期为准。9.平均建设周期：某类房地产开发项目从开工到竣工所用时间长度。平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积10.竣工房屋价值：建造价值，一般按工程施工结算价格计算。不包括土地费用。房地产开发经营与管理（刘洪玉2013）第二章房地产市场及其运行规律4（二）需求指标1.国内生产总值（GDP）：有三种表现形态：价值形态、收入形态、产品形态。三种计算方法：生产法、收入法、支出法。2.人口数，指定时点、一定地区范围内的人口总和。户籍人口常住人口：常住一年以上，不包括登记为常住户口而离开一年以上的人口。常住人口与该地区的社会经济关系更为密切。现有人口（瞬间人口峰值）：在某一时点下，在这个地区居留的人口。3.城市家庭人口4.就业人员数量：包括再就业的离退休人员。5.就业分布6.城镇登记失业率：城镇登记失业人员与城镇劳动力（不包括农民工、离退休人员、港澳台及外方人员）之比。7.城市家庭可支配收入：家庭总收入扣除所得税、个人缴纳的社会保障费及记账补贴后的收入。记账补贴，是国家统计局或财政局为了更好的统计个人家庭收入，对那些坚持自行记账核算自家收入的人士给的补贴，但不是每个人都可以得到的，必须是家庭条件有代表性、记账核算完整性、记账时间持续性才可能得到的统计局或财政局的选定。8.城市家庭总支出，指除借贷支出以外的全部家庭支出，包括消费性支出、购房建房支出、转移性支出、财产性支出、社会保障支出。9.房屋空间使用数量，指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量。10.商品零售价格指数，是反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数。商品零售物价的变动直接影响到城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供需的平衡，影响到消费与积累的比例关系。（卖方角度观察商品零售价格变动情况）11.城市居民消费价格指数，是反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。该指数可以观察和分析消费品的零售价格和服务项目价格变动对职工货币工资的影响，作为研究职工生活和确定工资政策的依据。（买方角度观察居民生活消费品零售价格和服务项房地产开发经营与管理（刘洪玉2013）第二章房地产市场及其运行规律5目收费变动情况）CPI（ConsumerPriceIndex）2011年全年CPI为5.4%，2011年一年期存款利率最高为3.5%，2012全年居民消费价格比上年上涨2.6%（三）市场交易指标（1）销售量（HSt），指报告期内销售房屋的数量，我国房地产开发统计中，不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。（2）出租量（HRt），指报告期内出租房屋的数量。我国房地产开发统计中的出租面积，是指在报告期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积。（3）吸纳量（AVt），指报告期内销售和出租房屋的数量之和。（4）吸纳率（ARt），指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例。（5）吸纳周期（APt），指按报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。（6）预售面积，指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。（7）房地产价格，指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数价格表示。中国现有房地产价格统计，是基于各类物业平均价格的统计。中国首份《中国家庭金融调查报告》近日引来广泛争论和质疑。报告称：中国城市户口家庭的平均资产已达247万元。（8）房地产租金，指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋的中位数租金表示。中国现有房地产租金统计，是基于各类物业平均租金的统计。（9）房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。（四）市场检测与预警指标（1）土地转化率房地产开发经营与管理（刘洪玉2013）第二章房地产市场及其运行规律6（2）开发强度系数2008年全社会固定资产投资172291亿元，全年房地产开发投资30580亿元，占全社会固定资产投资17.75%。2011年全年全社会固定资产投资311022亿元，全年房地产开发投资61740亿元，占全社会固定资产投资19.85%（国家统计局）。（3）开发投资杠杆率自有资金比例（4）住房可支付性指数（HousingAffordabilityIndex，HAI），是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力。（5）住房价格合理性指数（6）房价租金比国际上通行的标准认为，合理的房价租金比应在1：250以内，约等于4.8%的年收益率。有人认为上海房价租金比超过600。试求在上海出租房屋的年收益率是多少？12/600=2%（7）量价弹性：房地产价格变化率与房地产交易量变化率之比。（8）个人住房抵押贷款还款收入比（9）住房市场指数反映房地产开发商对未来市场预期的指标（10）消费者信心指数未来6个月内是否计划买房？例1.某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2003年竣工的房房地产开发经营与管理（刘洪玉2013）第二章房地产市场及其运行规律7屋建筑面积为80万m2．那么，该市房屋均平均建设周期为多少？（90+30）/80=1.5（年）例2.某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是多少？（2005年试题）1/40%=2.5第三节房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性1.市场供给的垄断性2.市场需求的广泛性和多样性3.市场交易的复杂性4.市场价格与区位密切相关5.存在广泛的经济外部性6.市场信息的不对称性非完全竞争市场完全竞争市场的条件：（1）市场上有足够多的生产者和消费者;（2）市场上的产品是同质的;（3）资源完全自由流动;（4）市场信息是完全通畅的。二、房地产市场的功能（一）配置存量房地产资源和利益（二）显示房地产市场需求的变化房地产开发经营与管理（刘洪玉2013）第二章房地产市场及其运行规律8P46，图2-1（三）指导供给以适应需求的变化（四）指导政府制定科学的土地供给计划（五）引导需求适应供给条件的变化第四节房地产市场的运行规律一、房地产空间市场与房地产资产市场（一）房地产空间市场需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业（二）房地产资产市场房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易（三）房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态二、房地产市场的周期循环（一）房地产周期循环的定义重复发生的波动现象（二）房地产周期循环的原因供需因素的影响，其中以金融相关因素的变动最为关键；市场信息的不充分、从供需两方面调整不均衡的时间存在时滞(time—lag)；生产者与消费者的心理因素，如追涨不追跌、一窝蜂的投机或非理性预期；政策影响，如容积率控制、农地征用控制；政治冲击，如社会政治动荡；制度因素，如预售制度的期货效应、中介与估价制度的健全程度等；生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。（四）传统房地产周期理论的主要内容根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。具体包括的阶段是：确认对新入住空间的需求，促使新建筑产生;受到新建筑的刺激而导致经济扩张;经济的持续扩张进一步刺激新建筑;新建筑超过空间需求;导致超额建筑;调整，因需求减少而导致新建筑活动剧烈减缓;复苏，需求开始增加而消化已有超额建筑;回复到空间市场供需均衡状况;经济的房地产开发经营与管理（刘洪玉2013）第二章房地产市场及其运行规律9持续扩张导致对新建筑需求的增加;确认对新入住空间的需求，促使新建筑产生。（四）分析房地产周期运动的新观念从现代房地产周期研究的结论来看：经济扩张与创造就业已不再是线性关系;就业机会增加与空间需求也不再同比增长;经济活动的扩张不再立即绝对导致新建筑增加(如经济复苏不会立即导致新建筑产生)。在一稳定可预测的经济环境中，了解长期、未来力量及其内涵相对来说并不十分重要，但在不确定、不连续且正处于转变的经济环境中，必须强调对未来可能变化的全盘了解，而不仅是利用过去作预测。（五）房地产市场的自然周期不论供给是短缺还是过剩，需求是超过还是少于现存的供给数量，市场机制的作用总能在市场周期运动中找到一个供需求平衡点.专家认为，从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率(又称合理空置率或结