第二章房地产征收征用

第二章房地产征收征用【考情分析】本章分值所占较少，难度不大年份单项选择题多项选择题案例分析题合计2012年4题4分1题2分－5题6分2011年4题4分1题2分－5题6分2010年4题4分1题2分－5题6分2009年4题4分1题2分4题8分9题14分2011、2012年真题各章分值分析【内容框架】第一节房地产征收征用概述第二节房地产征收的前提条件第三节国有土地上房屋征收与补偿第四节集体土地征收与补偿第一节房地产征收征用概述1.房地产征收概述2.房地产征用概述1.房地产征收概述1.1房地产征收的概念1.2房地产征收的类型1.3房地产征收的限制条件1.1房地产征收的概念■是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他房地产的行为。■本质是所有权由集体、单位和个人变为国家所有（必须是所有权发生变化，变为国家所有）。■征收的主体是国家，通常是政府部门，属于政府行使行政权，是物权变动的一种特殊情形。【2012年真题】征收是物权变动的一种特殊情形，是政府行使（）的行为。A.所有权B.行政权C.使用权D.占有权[答疑编号5887020101：针对该题提问]【答案】B【解析】征收属于政府行使行政权，是物权变动的一种极为特殊的情形，是国家取得所有权的一种方式。参见教材P25。【2011年真题】国家依法征收不动产的前提是为了（）的需要。A.特定群体利益B.地方经济发展C.公共利益D.政府[答疑编号5887020102：针对该题提问]【答案】C【解析】参见教材P25。【2010年真题】可以依法征收房地产的主体是（）。A.个人B.企业C.农民集体D.国家[答疑编号5887020103：针对该题提问]【答案】D【解析】本题考查房地产征收的主体。房地产征收的主体是国家。参见教材P25。1.2房地产征收的类型■集体所有的土地征收－土地（城市的土地已经是国家所有，所以不存在征收问题）。■单位、个人的房屋及其他房地产征收（房屋的所有权不归国家，所以存在征收问题）。■国有土地上的房屋征收过去称为“城市房屋拆迁”，2011年1月21日公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例，已不再使用房屋拆迁这个名称。1.3房地产征收的限制条件（三条件）■征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的，绝对禁止以商业用途为目的的征收。■征收必须严格依照法律规定的权限和程序。■政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿。【2011年真题】房地产征收作为一种被许可的以取得他人合法财产所有权为目的的行为，其法定的限制条件包括（）。A.征收以满足公共利益为主，商业利益为辅B.征收必须严格依照法律规定的权限和程序C.政府以征收的执行人出现D.按被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公正补偿E.征收的权限和程序由各地方政府根据实际情况拟定[答疑编号5887020104：针对该题提问]【答案】BCD【解析】本题考查房地产征收的条件。A征收是为了公共利益的需求，没有商业利益的考虑，E征收的权限和程序必须严格依照法律的规定，不是由各地方政府根据实际情况拟定。参见教材P26。2.房地产征用概述2.1征用的概念2.2征用的限制条件2.3征收与征用的异同2.1征用的概念指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的房地产的行为（本质是所有权未发生变化，使用权发生变化）。2.2征用的限制条件■征用的前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况，平时不得采用（属于公共利益＋无法通过市场购买解决）。■征用应符合法律规定的权限和程序。■使用后应当将征用财产返还被征用人，并且给予补偿。2.3征收与征用的异同■共同点（两点）●强制性，都不必得到财产所有权人的同意。●补偿性，都应给予公平补偿。■区别（四点）区别项目征收征用适用对象不同限于不动产动产、不动产均适用前提条件不同为了公共利益需要因抢险、救灾等紧急需要所有权转移不同所有权转移所有权不变，使用权转移补偿内容不同法律规定双方依据法律规定协商确定【2012年真题】征收和征用的共同之处有（）。A.都不必得到财产所有权人的同意B.都必须得到财产所有权人的同意C.都应给予公平补偿D.都可以不给予补偿E.两者的前提条件相同[答疑编号5887020105：针对该题提问]【答案】AC【解析】本题考查征收和征用的相同之处。共同之处主要有两点：①强制性，即都不必得到财产所有权人的同意；②补偿性，即都应给予公平补偿。参见教材P26。【2010年真题】关于征收与征用区别的说法，错误的是（）。A.征收是为了公共利益的需要，征用是因抢险、救灾等紧急需要B.征收应当依法给予补偿，征用应当依法返还或者补偿C.征收不必得到财产所有权人同意，征用必须得到财产所有权人同意D.征收要强制取得财产所有权，征用旨在获得财产使用权[答疑编号5887020106：针对该题提问]【答案】C【解析】本题考查征收与征用的区别。征收与征用都具有强制性，即都不必得到财产所有权人的同意。参见教材P26。第二节房地产征收的前提条件1.公共利益的界定2.公共利益的特点1.公共利益的界定房屋征收条例中在立法史上首次界定了公共利益的范围■国防和外交的需要。■由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要。■由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要。■由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要。■由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。■法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。【典型例题】根据新出台的《房屋征收管理条例》的规定，以下（）属于公共利益用地。A.保障性安居住房用地B.危旧房改造C.市政公共事业用地D.防灾减灾用地E.解决就业的项目用地[答疑编号5887020107：针对该题提问]【答案】ABCD【解析】记清公共利益的五类。参见教材P27。2.公共利益的特点（四特点）特点解释公共利益是客观的独立地真实地存在于各种利益之上公共利益是共享的是社会共同的、整体的、普遍的利益，不是多数人与少数人的问题公共利益是不确定的利益内容的不确定性和受益对象的不确定性公共利益不同于国家利益或政府利益有时重合，有时甚至冲突，政府并不绝对代表公共利益【2012年真题】关于公共利益的说法，正确的是（）。A.公共利益与政府利益是一致的B.公共利益小于政府利益C.公共利益不同于政府利益D.公共利益的主体是政府[答疑编号5887020108：针对该题提问]【答案】C【解析】本题考查公共利益的特点：①公共利益是客观的。②公共利益是共享的。③公共利益是不确定的。④公共利益不同于国家利益或政府利益。参见教材P28。【2011年真题】关于不动产征收中公共利益特点的说法，错误的是（）。A.公共利益具有客观性B.公共利益具有共享性C.公共利益具有不确定性D.公共利益具有与被征收人利益的一致性[答疑编号5887020109：针对该题提问]【答案】D【解析】本题考查公共利益的特点。公共利益是客观的、共享的、不确定的、不同于国家利益或政府利益的。参见教材P27-28。第三节国有土地上房屋征收与补偿1.国有土地上房屋征收的管理体制2.国有土地上房屋征收的程序3.国有土地上房屋征收的补偿4.国有土地上房屋征收与补偿的法律责任1.国有土地上房屋征收的管理体制【关注点】房屋征收部门的设置形式2.国有土地上房屋征收的程序2.1作出房屋征收决定的准备工作2.2作出房屋征收决定2.3拟定征收补偿方案及公告2.4征求意见及修改2.5房屋征收的实施2.6房屋征收的强制执行2.1作出房屋征收决定的准备工作（3个前置条件）■征收应符合经济与社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。■作出房屋征收决定前，应进行社会稳定风险评估。■作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。2.2作出房屋征收决定■房屋征收决定由市、县人民政府作出。■当房屋征收决定涉及被征收人数量较多时，应当经政府常务会议讨论决定。2.3拟定征收补偿方案及公告■房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县人民政府。■市县政府应对征收方案进行论证并及时公布。■公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项，征求公众意见。2.4征求意见及修改■征收补偿方案征求意见期限不少于30日。■旧城改建多数被征收人认为方案不符合规定，市县政府应组织被征收人与公众代表参加听证会。【2012年真题】国有土地上房屋征收补偿方案的征求意见期限不得少于（）日。A.30B.60C.90D.120[答疑编号5887020110：针对该题提问]【答案】A【解析】本题考查国有土地上房屋征收的程序。征收补偿方案征求意见期限不得少于30日。参见教材P29。2.5房屋征收的实施■调查登记房屋征收范围内房屋情况。■对征收房屋价值的评估。■签订补偿协议：由房屋征收部门与被征收人订立补偿协议。■实施房屋征收。【重点难点】■在征收范围确定后，不得实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途，否则不予补偿。■暂停办理相关手续，最长不超过1年。【重点难点】实施房屋征收的相关规定■任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。■禁止建设单位参与搬迁活动。2.6房屋征收的强制执行■被征收人不服的，可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼。■被征收人在法定期限内不申请行政复议或行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县政府依法申请人民法院强制执行。3.国有土地上房屋征收的补偿3.1房屋征收补偿的内容3.2房屋征收补偿的方式3.3被征收房屋价值的评估3.4订立补偿协议或作出补偿决定3.5公布补偿情况和审计结果3.1房屋征收补偿的内容（三部分）3.2房屋征收补偿的方式（两种）【典型例题】房屋征收补偿的形式有（）。A.产权调换B.货币补偿C.异地安置D.房屋以外的其它实物补偿E.入股分红安置[答疑编号5887020201：针对该题提问]【答案】AB【解析】注意要分清房屋征收补偿的形式，和征收集体土地安置的形式。参见教材P30。3.3被征收房屋价值的评估■房屋价值的确定应由具有相应资质的房地产价格评估机构按《国有土地上房屋征收评估办法》确定。■房屋评估机构的选择由被征收人在规定时间内协商选定。规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人，按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。【重点难点】■对房屋评估价值有异议的，可以向评估机构申请复核评估。■对复核评估仍有异议的，可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。3.4订立补偿协议或作出补偿决定【典型例题】如果在法定的期限内，征收部门与被征收人达不成一致意见，则应（）。A.征收部门可强制执行B.被征收人可提起行政复议C.被征收人可直接起诉D.征收部门可以作出补偿决定[答疑编号5887020202：针对该题提问]【答案】D【解析】必须先作出补偿决定，对补偿决定不服的，才可以复议或起诉，不能达不成一致意见就起诉。参见教材P30。3.5公布补偿情况和审计结果房屋征收部门应建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。4.国有土地上房屋征收与补偿的法律责任4.1暴力野蛮搬迁的法律责任4.2出具虚假或有重大差错的评估报告的法律责任4.1暴力野蛮搬迁的法律责任■造成损失的，承担赔偿责任。■对直接人员构成犯罪的，追究刑事责任，尚不构成犯罪的，给予处分。■构成违反治安管理行为的，给予治安管理处罚。4.2出具虚假或有重大差错的评估报告的法律责任■由发证机关责令限期改正，给予警告。■对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下的罚款，记入信用档案。■对房地产估价师并处1万元以上3万元以下的罚款，并记入信用档案。■情节严重的，吊销资质证书、注册证书。■造成损失的，承担赔偿责任。■构成犯罪的，追究刑事责任。【典型例题】在国有土地征收的评估中，如房地产估价