第二章房地产经纪人员

第二章房地产经纪人员第一节房地产经纪人员的职业资格和权利、义务一、房地产经纪人员的职业资格(一)房地产经纪人员职业资格种类房地产经纪人员是指具有房地产经纪专业知识和经验，取得房地产经纪人员职业资格并经注册，从事房地产经纪活动的专业人员。根据2011年1月20日住房和城乡建设部、国家发改委、人力资源和社会保障部联合发布的《房地产经纪管理办法》，国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，房地产经纪人员的职业资格包括房地产经纪人和房地产经纪人协理。未取得房地产经纪人职业资格证书的人员，一律不得执行房地产经纪业务。取得房地产经纪人职业资格证书的人员，只能在其取得的职业资格证书种类所规定允许从事的房地产经纪业务范围内执行房地产经纪业务，不得超越。根据可从事的房地产经纪业务范围的不同，我国房地产经纪人职业资格分为房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格两种。房地产经纪人在房地产经纪机构中执行房地产经纪业务；房地产经纪人协理在房地产经纪机构中协助房地产经纪人执行房地产经纪业务。房地产经纪人，是指通过全国房地产经纪人执业资格考试或者资格互认，取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格，并按照有关规定注册，取得中华人民共和国房地产经纪人注册证书，从事房地产经纪活动的专业人员。房地产经纪人协理，是指通过房地产经纪人协理从业资格考试或者资格互认，取得中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格，并按照有关规定注册，取得中华人民共和国房地产经纪人协理注册证书，在房地产经纪人的指导和监督下，从事房地产经纪具体活动的协助执行人员。取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。取得房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。(二)房地产经纪人员职业资格考试房地产经纪人实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由国务院住房和城乡建设主管部门、人力资源和社会保障主管部门共同组织实施，原则上每年举行一次。凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，已取得房地产经纪人协理资格并具备以下条件之一者，可以申请参加房地产经纪人执业资格考试：(1)取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年。(2)取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年。(3)取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年。(4)取得硕士学位，工作满2年，从事房地产经纪业务工作满1年。(5)取得博士学位，从事房地产经纪业务工作满1年。房地产经纪人执业资格考试合格，由各省、自治区、直辖市人事部门颁发人事部统一印制，人事部、建设部用印的《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》。该证书全国范围有效。房地产经纪人协理实行全国统一大纲，由各省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门、人力资源和社会保障主管部门命题并组织考试的制度，每年的考试次数根据行业发展需要确定。凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，具有高中以上学历，愿意从事房地产经纪活动的人员，均可申请参加房地产经纪人协理从业资格考试。房地产经纪人协理从业资格考试合格，由各省、自治区、直辖市人事部门颁发人事部、建设部统一格式的《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》。该证书在所在行政区域内有效。(三)房地产经纪人员职业资格注册我国对房地产经纪人员实行职业资格注册制度，凡取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书或中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书的人员，必须经过注册才能以房地产经纪人员的名义从事房地产经纪活动。申请注册的房地产经纪人员必须同时具备以下条件：(1)取得房地产经纪人执业资格证书。(2)无犯罪记录。(3)身体健康，能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作。(4)经所在经纪机构考核合格。另外，房地产经纪人执业资格证书自签发之日起超过三年内未进行初始注册的，应当参加一次由中国房地产估价师与房地产经纪人学会或者其指定机构组织的房地产经纪业务培训，达到继续教育标准，取得中国房地产估价师与房地产经纪人学会颁发的房地产经纪人继续教育合格证书，方可申请初始注册。房地产经纪人执业资格的一个注册有效期为3年，房地产经纪人应当在注册有效期内参加中国房地产估价师与房地产经纪人学会或者其指定机构组织的房地产经纪业务培训，达到继续教育标准，方可申请延续注册，换发新的注册证书。有下列情形之一的，不予注册：(1)不具有完全民事行为能力的。(2)因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的。(3)在房地产经纪或者相关业务中犯有严重错误受行政处罚或者撤职以上行政处分，自处罚、处分决定之日起至申请注册之日止不满5年的。(4)不在房地产经纪机构执业或者同时在两个或者两个以上房地产经纪机构执业的。(5)依照本办法被注销注册的，自被注销注册之日起至申请注册之日止不满3年的。(6)法律、法规规定不予注册的其他情形。在注册有效期内，房地产经纪人变更执业机构或者执业机构名称等注册事项发生变更的，应当办理变更注册手续。房地产经纪人有下列情形之一的，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会注销注册，收回或者公告收回房地产经纪人注册证书；注销注册，收回或者公告收回房地产经纪人注册证书：(1)死亡或者被宣告失踪的。(2)完全丧失民事行为能力的。(3)受刑事处罚的。(4)在房地产经纪或者相关业务中犯有严重错误受行政处罚或者撤职以上行政处分的。(5)连续2年以上(含2年)脱离房地产经纪工作岗位的。(6)同时在两个或者两个以上房地产经纪机构执业。(7)违反房地产经纪职业道德的。(8)以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产经纪人注册证书的。被注销注册的人员，达到规定的注册条件的，可以重新申请注册。房地产经纪人协理从业资格注册由各省级注册管理机构负责。各省的房地产经纪人协理从业资格注册情况应报中国房地产估价师与房地产经纪人学会备案，并及时向社会公布注册信息，为公众提供便捷的查询渠道。中华人民共和国房地产经纪人协理注册证书在所在的省级行政区域内有效，即持证人员可以在该区域内从事非独立性的房地产经纪活动。中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书、中华人民共和国房地产经纪人协理注册证书是房地产经纪人协理资格的法律凭证，严禁伪造、变造、涂改、租用、出借或转让。遗失中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书、中华人民共和国房地产经纪人协理注册证书的，应当向原发证机关申请补发。中华人民共和国房地产经纪人注册证书全国范围内有效。中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书、中华人民共和国房地产经纪人注册证书是房地产经纪人员职业资格的法律凭证，严禁伪造、变造、涂改、租用、出借或转让。遗失中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书、中华人民共和国房地产经纪人注册证书的，应当向原发证机关申请补发。二、房地产经纪人员的权利与义务(一)房地产经纪人员的权利1.房地产经纪人享有以下权利：(1)依法发起设立房地产经纪机构。(2)加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位。(3)指导房产经纪人协理进行各种经纪业务。(4)经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件。(5)要求委托人提供与交易有关的资料。(6)有权拒绝执行委托人发出的违法指令。(7)执行房地产经纪业务并获得合理报酬。2.房地产经纪人协理享有以下权利：(1)加入房地产经纪机构。(2)协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。(二)房地产经纪人员的义务房地产经纪人员负有以下义务：1.遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德。2.不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务。3.向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务。4.为委托人保守个人隐私及商业秘密。5.接受职业继续教育，不断提高业务水平。6.不得进行不正当竞争。7.接受国务院住房和城乡建设行政主管部门和当地地方政府房地产行政主管部门的监督检查。第二节房地产经纪人员的职业修养和职业技能一、房地产经纪人员的心理素质(一)自知、自信所谓自知，是指对自己的了解。房地产经纪人员对自己的职业应有充分而正确的认识，要对这一职业的责任、性质、社会作用和意义、经济收益等各个方面有一个全面和客观的认识。所谓自信，对于房地产经纪人员来讲，是指在自知基础上形成的一种职业荣誉感、成就感和执业活动中的自信力。房地产交易是房地产经纪活动的流通环节，其活跃程度和运行效率对整个房地产市场有重要的影响。房地产经纪人的职业责任就是促进市场交易，加快交易进程。因此，房地产经纪人的工作，不仅对房地产市场，乃至对整体经济的发展，都具有很大的积极作用。而且，房地产市场上交易宗数最多的是住房，住房作为人们的基本生活资料，其市场交易活动实际上也是一种资源优化配置活动。通过市场交易，更多的人得到了适合自己的住房。因此，房地产经纪工作，又是一项造福于民的工作。房地产经纪人应对自己的职业持有充分的荣誉感。房地产经纪人的佣金是根据交易标的金额的一定比例来确定的。由于房地产的价值高昂，房地产交易的标的额通常都是很高的，因此房地产经纪人员的单笔业务收入相对较高。对这一问题，房地产经纪人员应有正确的认识。首先，要认识到较高的收入是对专业化劳动的一种回报，它的背后是脑力加体力的艰辛劳动，如果看不到这一点，不肯付出，或者不能够不断提高自己的专业水平，而单纯为高收入来从事这一行业，那肯定是做不好的。其次，要看到这种较高的收入来自于社会对房地产经纪行业的肯定，房地产经纪人员不应对自己的收入沾沾自喜，更不应在言谈举止中自夸、自傲。在一些经济发达国家，房地产经纪人员大多以专业人士的形象出现，决不会有自夸、自傲的浅薄言行。房地产经纪工作是与人打交道的工作。房地产经纪人员会在工作中遇到各种各样的人。通常，人们在遇到地位比自己高的人时，会产生拘束、压抑的感觉。此外，与一些性格较特殊的人打交道，常常也是令人头痛的。但是，房地产经纪人员则必须学会与各种不同的人，特别是地位比自己高的人，进行沟通。这就需要房地产经纪人员具有充分的自信心。自信来源于自知，经纪人员如果能充分了解自己工作的社会意义，知道自己可以为客户带来效益，就会对自己的社会地位产生自信心，不至于在客户面前自惭形秽。另一方面，经纪人员自身的专业水平也是自信心的重要保证。不管客户在别的领域有多高的地位，但在房地产交易方面都必须承认房地产经纪人员的专业地位，经纪人员完全可以通过自己专业化的服务，来赢得客户尊重。当然，这也要求房地产经纪人员要不断地提高自己的专业水平。(二)乐观、开朗在人与人的交往中，乐观、开朗的人使人容易接近，因而更受人欢迎。房地产经纪人员如果本身不具备这种性格，就应主动培养自己乐观、开朗的气质。首先，要在心态上调整自己。房地产交易属于大宗金额交易。相比普通商品而言，房地产交易成功的概率相对较低。因此，房地产经纪人员在促使交易的过程中，被拒绝从而导致失败的情形是经常有的，房地产经纪人员一定要懂得几次业务的失败不等于这项工作的失败，要对自己所从事的职业保持乐观的心态。房地产经纪人员心态的另一个重要方面，是与同事、同行之间的关系。房地产经纪人员如果能树立与同事、同行积极合作、公平竞争的心态，就不会因竞争而产生消极、悲观情绪，更不会产生嫉妒、敌视之类的卑下心理，乐观、开朗的气质也就容易形成。其次，要多接触美好的事物，如宜人的风景、优美的艺术品，用这些美好的东西来陶冶自己乐观的气质。同时，应注意在自己的表情、仪容、语言中增加积极、美好的元素，以及“我相信我能做成这笔交易”、“我一定能想出办法解决这个问题”等积极的自我心理暗示。(三)积极、主动房地产经纪是一种中介服务，无论是房源还是客源，都要靠房地产经纪人员自己去寻找。因此房地产经纪人员必须具有积极、主动的心理素质，每天都要积极、热情地投人工作，主动做好每一件事，一天工作结束时再反思一下一天的工作过程，找出不完善之处，第二天再主动消灭这种不完善。争取“每天进步一点点”。由于房地产交易的复杂性，房地产经纪人员的工作经常遇到交易不成功的情况。对此，应始终以积极的心态去思考：如果没有这些档在前面的问题和困难，那么它们后面