第二章房地产金融基础知识-定稿

第二章房地产金融基础知识货币的时间价值如果你朋友欠你钱2000元，计划归还。方案一:现在就全部归还；方案二:现在还1000元，一年后再还1000元；你希望是哪种？一、货币时间价值概述一、货币时间价值概述货币时间价值的含义：指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。eg:如果现行一年期存款利率为10%，你今天存入银行100元，一年终了时，你将获得本息共110元，这意味着，今天100元的资金在效用上相当于明年的110元，其中增加的10元就是资金的时间价值。100元的终值是110元，110元的现值是100元。一、货币时间价值概述今天一定金额的货币和未来同样金额的货币在经济价值上是不同的。•货币时间价值的表现形式——利息现值和终值现值（Presentvalue）:现值的符号记为P，它表示资金发生在某一时间序列（本教材基本上都是年度）起点时的价值。终值:（Futurevalue）终值的符号为F，它表示资金发生在某一时间序列（本教材基本上都是年度）终点时的价值，故又称将来值。现实生活中称之为本利和。二、货币时间价值的计算——利息计算•1）单利的计算指以本金作为计算利息的基础，所产生的利息不再加入本金计算利息的一种计息方式。例：某房地产开发企业贷款100万元，贷款期限5年，年利率为10%，采用单利计息，求5年后该企业应付的终值F：二、货币时间价值的计算——利息计算•1）单利的计算一年后：100+100×10%=100（1+10%）=110万元二年后：100（1+10%）+100×10%=100（1+10%×2）=120万元三年后：100（1+10%×2）+100×10%=100（1+10%×3）=130万元四年后：100（1+10%×3）+100×10%=100（1+10%×4）=140万元五年后：100（1+10%×4）+100×10%=100（1+10%×5）=150万元公式：1)单利终值F=P+P.i.n=P(1+i.n)•P——本金或现值，期初金额•i——利率•I——利息•F——本金和利息之和，终值•t——计息期的时间•n——计息期的期数•2）单利现值：P=F/(1+i.n)课堂演练：1.某人年初存入银行10000元，单利计息，年利率为5%，则第8年年末的本利和为：2.小王刚刚拿了年终奖，计划存入银行，在两年后取出来买一辆价格为80000元的小轿车，已知年利率为5%。问：若采用单利计息，小王现在至少需要存入多少钱，才能在两年终了的时候获得80000元？2）复利的计算：•指每经过一个计息期，将所产生的利息加入本金再计利息的计息方式，定期滚算，俗称“利滚利”。这里所说的计息期，是指相邻两次计息的时间间隔，如年、月、日等。除非特别指明，计息期为1年（但是本教材基本上都是年度的概念）。2）复利的计算：•例如：某房地产开发企业贷款100万元，贷款期限5年，年利率为10%，采用复利计息，求5年后该企业应付的终值F：2）复利的计算：•一年后：100+100×10%=100（1+10%）•二年后：100（1+10%）+100（1+10%）×10%=100(1+10%)2•三年后：100(1+10%)2+100(1+10%)2×10%=100(1+10%)3•四年后：100(1+10%)3+100(1+10%)3×10%=100(1+10%)4•五年后：100(1+10%)4+100(1+10%)4×10%=100(1+10%）5已知现值P，在复利计息的前提下，年利率i，几年后本金与利息之和F即为复利终值。第1年期终金额：F1＝P＋P·i＝P（1＋i）第2年期终金额：F2＝P（1＋i）＋P（1＋i）i＝P（1＋i）2……第n年期终金额：Fn＝P（1＋i）n将（1＋i）n称为复利终值系数，用符号（F/P,i,n）表示。例如，（F／P，5%，5）表示利率为5%，5年期复利终值的系数。复利现值：P=F/(1+i)n复利终值计算公式已知终值F，在复利计息的前提下，年利率i，n年后的复利现值P。F1＝P＋P·i＝P（1＋i）----------------P＝F1/（1＋i）F2＝P（1＋i）2--------------------------P＝F2/（1＋i）2……Fn＝P（1＋i）n--------------------------P＝Fn/（1＋i）n＝Fn×（1＋i）-n把（1＋i）-n称为复利现值系数，用符号（P／F，i，n）表示。例如，（P／F，5%，5）表示折现率为5%、5年期的复利现值系数。复利现值计算公式（略）例：某人准备在第5年末获得1000元收入，年利息为10%，试计算：每年计息一次，现在应存入多少钱。F=1000n=5i=10%P=F/(1+i)n=100/(1+10%)5=621元每半年计息一次，现在应存入多少钱：F=1000n=5×2=10i=10%÷2=5%P=F/(1+i)n=100/(1+5%)10=614元课堂演练：1.某人年初存入银行10000元，复利计息，年利率为5%，则第8年年末的本利和为：2.小王刚刚拿了年终奖，计划存入银行，在两年后取出来买一辆价格为80000元的小轿车，已知年利率为5%。问：若采用复利计息，小王现在至少需要存入多少钱，才能在两年终了的时候获得80000元？三、年金的计算•（一）含义•年金（Annualworth）：符号为A，指定期、等额、连续的系列收付。•（二）特点：•每笔收付之间相隔时间相等；每笔金额相等。•在个人住房贷款中，如何计算每月供楼款问题——就是这里所讲年金计算。（三）分类：①普通年金（后付年金）：指从第一期起，在一定期内每期期末等额发生的系列收付款项。当期限无限期等额收付时（n→∞），称为永续年金。②当期年金（先付年金）：从第一期起，在一定期内每期期初等额发生的系列收付款项。③递延年金：指隔若干期后发生，在一定期内每期期末等额发生的系列收付款项。（四）、年金的计算•这里主要讲普通年金：每期期末有等额的收付款项的年金（后付年金）。（四）、年金的计算•（1）普通年金终值计算•普通年金的终值是指一定时期内每期期末收付款项的复利终值之和。•计算方法：利用复利终值的计算公式计算出各期的终值，最后加总求和。•例：3年中每年年底存入银行100元，利率是10%，则第三年年末年金终值应为：（2）普通年金现值计算利用复利现值的计算公式，将每期末存人的年金A折算到0这一时点（即第一年年初），然后再相加，求出P这是个等比数列，运用等比数列的求和公式，得到：称为年金现值系数，用符号（P／A，i，n）表示niAiAiAP11121iiAPn11iin11（四）、年金的计算•（2）普通年金现值计算•例：年利率为10%，要想在未来10年中，每年年末获得10000元，现在要向银行存入多少钱？二、货币时间价值理论对资产评估实践的启示如果采用收益现值法进行评估，就必须首先将不同时点上的一系列收益分别进行折现处理，然后再加总，而不能将资产创造的收益流简单相加。•例：固定利率抵押贷款月均还款额为1000元，每月月末还款，借款期为10年（120个月），按年利率6%（月利率为6%/12=0.5%）计算，则10年后所有还款终值•例2：固定利率抵押贷款月均还款额为1000元，每月月末还款，借款期为10年（120个月），按年利率6%（月利率为6%/12=0.5%）计算，则计算贷款额（即普通年金现值）为：利率的思考•利率如何确定？分析我国目前利率状况。•经济发展与利率关系。Thankyou!