第五章房产税

第五章房产税【考情分析】2010年2011年2012年题量分值题量分值题量分值单项选择题222222多项选择题242424计算题--24--综合分析题------合计4661246第一节概述【考情分析】熟悉房产税特点：1.房产税属于财产税中的个别财产税。2.征税范围限于城镇的经营性房屋。3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。第二节征税范围、纳税人和税率【考情分析】掌握纳税人和税率，熟悉征税范围。房产是以房屋形态表现的财产。房屋则是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，则不属于房产。一、征税范围:房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。二、纳税人:产权属国家所有的由经营管理单位纳税产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税产权出典的由承典人纳税产权所有人、承典人不在房屋所在地的由房产代管人或者使用人纳税产权未确定及租典纠纷未解决的由房产代管人或者使用人纳税无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的由使用人代为缴纳房产税外币为记账本位币的按缴款上月最后一日的人民币汇率中间价折成人民币计算缴纳。三、税率:1、从价计税：1.2%；2、从租计税：12%；3.个人出租住房，按4%的税率征收房产税。4.对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收。第三节计税依据和应纳税额的计算【考情分析】掌握。计税依据在客观题中作为文字描述性考核（典型例题2010年第62题）；应纳税额的计算是客观题的必考题（典型例题2012-2010年第32、33题）个别年份结合契税、土地使用税以计算题形式考核(2011年计算题第2题车船税+房产税+印花税)。从价计征：年应纳税额＝应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%1、经营自用的房屋—从价；2、出租的房屋—从租；3、以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的—从价；4、房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的—从租；5、融资租赁房屋—从价。房产原值=“固定资产”科目中的房屋原价。如未按会计制度规定记载原值，应按规定调整。房产原值包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。原有房屋进行改建、扩建的要相应增加原值。更换附属设施和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；附属设备和配套设施中易损坏，需常换的零配件，更新后不计入原值，原零配件原值也不扣除。房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等均应当征税。与地上房屋相连的地下建筑，如地下室、地下停车场、商场的地下部分等应将地下与地上房屋视为整体按照地上房屋建筑的规定计算征收。从租计征：年应纳税额＝租金收入×12%（个人为4%）地下建筑物：工业用房产原价的50～60%作为房产原值税额＝应税原值×（1－原值减除比例）×1.2%地下建筑物：商业和其他用房产原价的70～80%为房产原值税额＝应税原值×（1－原值减除比例）×1.2%【典型例题1】2010年某企业支付8000万元取得10万平方米的土地使用权，新建厂房建筑面积6万平方米，工程成本2000万元，2011年底竣工验收，对该企业征收房产税的房产原值是()万元。A.2000B.6400C.8000D.10000【解析】D。房产原值包括地价款和开发土地发生的成本费用。该企业征收房产税的房产原值=8000+2000=10000（万元）【典型例题2】某企业拥有一栋原值为2000万元的房产，2011年2月10日将其中的40%出售，月底办理好产权转移手续。已知当地政府规定房产计税余值的扣除比例为20%，2011年该企业应纳房产税()万元。A.11.52B.12.16C.12.60D.12.80【解析】D。应缴纳房产税=2000×60%×（1-20%）×1.2%+2000×40%×（1-20%）×1.2%×2/12=12.80（万元）【典型例题】2010年某企业有两处独立的地下建筑物，分别为工业用途房产(原价30万元)和非工业用途房产(原价20万元)。该企业所在省规定房产税依照房产原值减除30%后的余值计算缴纳，工业用途地下建筑房产以原价的50%作为应税房产原值，其他用途地下建筑房产以原价的80%作为应税房产原值。2010年该企业的地下建筑物应缴纳房产税()元。A．2604B．2576C．3864D．4200【解析】应缴纳房产税=[30×50%×（1-30%）×1.2%+20×80%×（1-30%）×1.2%]×10000=2604(元)第四节减免税优惠【考情分析】每年均有考题（典型例题2012年第63题，2011年第62、63题，2010年第63题）【重要考点】掌握基本规定1-4条，特殊规定1、2、4、5、10和新增的15、16条，其他熟悉。一、减免税基本规定：（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产（二）国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产（四）个人拥有的非营业用的房产。二、减免税特殊规定1.企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产免税2.经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。3.自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税。4.凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚和办公室、食堂等临时性措施在施工期间一律免征房产税。但是如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。5.自2004年7月1日起，纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋在修其间免征房产税。6.纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。7.老年服务机构自用的房产暂免征收房产税。8.按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，免征房产税。9.对于邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产，应当依法征收房产税。10.对房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税。但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。11.铁道部所属铁路运输企业自用的房产，继续免征房产税。12.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。13.天然林的保护工程相关的房产免税。14.经营公租房所取得的租金收入免房产税。15.新增加：为农村居民提供生活用水而建设的供水工程运营管理单位的生产、办公用房产、土地，从2011年1月1日至2015年12月31日，免征。既向城镇居民供水，又向农村居民供水的饮水工程运营管理单位，依据向农村居民供水量占总供水量的比例免征房产税。16.新增加：自2013年1月1日至2015年12月31日，对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的房产、土地，暂免征收房产税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税。[典型例题]某企业2006年2月委托一家施工单位新建厂房，9月对建成的厂房办理验收手续，同时接管基建工上价值100万元的材料棚，一并转入固定资产，原值合计1100万元。该企业所在省规定的房产余值扣除比例为30%。2006年企业该项固定资产应缴纳房产税（）A.2.1万元B.2.31万元C.2.8万元D.3.08万元【答案】1100×（1-30%）×1.2%×3/12＝2.31（万元）[典型例题]某企业拥有A、B两栋房产,A栋自用,B栋出租。A、B两栋房产在2005年1月1日时的原值分别为1200万元和1000万元,2005年4月底B栋房产租赁到期。自2005年5月1日起，该企业由A栋搬至B栋办公，同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租B栋房产的月租金为10万元，地方政府确定按房产原值减除20%的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（A）。A.15.04万元B.16.32万元C.18.24万元D.22.72万元【答案】1200*(1-20%)*1.2%/12*4+1000*(1-20%)*1.2%/12*8+4*10*12%=15.04【典型例题1：2012年多选】下列房产中，经财政部批准免征房产税的有()。A.政府出租的空余房产B.天然林保护工程房产C.继续使用的危险房产D.宗教寺庙中对外经营的房产E.施工期间在基建工地为其服务的临时性房产【答案】BE【解析】选项A，政府自用的房屋免征房产税；选项C，继续使用的危房没有免征房产税的规定；选项D，宗教寺庙自用的房产免征房产税。【典型例题1-2011年考题多选】下列房产免征房产税的有()。A．老年服务机构自用的房产B.大修停用三个月以内的房产C．停用的毁损不堪居住的房产D．房管部门向居民出租的公有房产E．实行差额预算管理的事业单位自用的房产【解析】ACDE。B,纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税；第五节申报和缴纳【考情分析】掌握纳税义务时间，其他熟悉。（典型例题2012年第62题，纳税义务发生时间原有房产用于生产经营的从生产经营之月起缴纳自建房屋用于生产经营自建成次月起缴纳托施工企业建房的，从办理验收手续次月起纳税，办理验收手续前已使用的从使用当月起计征。购置新建商品房自房屋交付使用次月起缴纳购置存量房地产自房产证签发次月起缴纳出租、出借房产自交付出租、出借房产之次月起缴纳房地产开发企业自用出租、出借本企业建造的商品房自房产使用或交付次月起缴纳纳税期限按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。纳税地点房产所在地缴纳。房产不在同一地方按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。【典型例题1：2012年多选】关于融资租赁房产的房产税处理，下列说法正确的有()。A.由承租人在合同约定开始日的次月起，按照房产余值缴纳房产税B.由出租人在合同约定开始日的次月起，按照房产余值缴纳房产税C.合同未约定开始日的，由承租人在合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税D.合同未约定开始日的，由出租人在合同签订的当月起依照房产余值缴纳房产税E.合同未约定开始日的，由承租人在合同签订的当月起依照房产余值缴纳房产税【答案】AC【解析】融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。