第五章房地产估价原则

第五章房地产估价原则土地资源管理第一节房地产估价原则概述一、房地产估价原则的含义：房地产估价原则就是人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，并在此基础上总结、提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价应当依据的法律或标准。二、房地产估价原则的内容：1.基本原则：独立、客观、公正原则——由房地产估价工作性质决定。2.普适技术性原则：（一般原则）（1）独立、客观、公正原则（2）合法原则（3）最高最佳使用原则（4）估价时点原则（5）替代原则3.特殊原则谨慎原则——例如：房地产抵押估价时应遵守的原则三、房地产估价原则的作用：房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对房地产估价的前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先框定在一个适度范围内，然后结合估算方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值。因此房地产估价原则是房地产估价师估价时色指南。第二节独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说都公平合理的价值。一、说明：独立——要求估价师凭借自己的估价专业知识、经验和应有的职业道德进行的估价，而不要任何单位和个人的非法干预。客观——要求估价师从客观实际出发以反映事物本来的面目进行评估，而不要在估价中带有自己的好恶、情感和偏见。公正——要求估价师公平正直的进行估价，而不偏袒相关当事人中的任何一方。二、要求：一是要求房地产估价机构应当是不依附于他人，不受他人束缚的独立机构。二是要求房地产估价机构和房地产估价师应当与委托人及估价利害关系人没有除依法收取估价服务费以外的任何现实或潜在的利害关系，与估价对象没有现实或潜在的利害关系。三是要求房地产估价机构和房地产估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，不应从于与外部压力。三、体现公平的原则，要求估价人员：1.换位思考2.站在专家的立场反复、精细地权衡评估价值3.具有良好的职业道德第三节合法原则合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益状况下的价值。一、房地产估价遵守合法原则的原因：房地产价值实质是房地产权益价值，这种房地产权益价值是依法判定的，不是受委托人或估价师随意决定的。二、遵守合法原则应做到：1.在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。2.在依法判定的使用权利方面，应以使用管制为依据。3.在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或合同等允许的处分方式为依据。4.在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国际的价格政策。三、合法原则的具体应用1.以国有土地房屋征收估价为例：房地产估价师可以按以下几点把握征收房地产性质和面积。（1）一般以被征收房屋的权属证书及权属档案的记载为准。（2）各地对被征收房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定（3）征收人与被征收人对被征收房屋的性质或者面积协商一致的，可以依据协商结果进行评估。（4）在对被征收房屋的性质不能协商一致时，征收人或被征收人应当向城市规划主管部门申请确认。2.以房地产抵押估价为例：（1）评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨的建设用地使用权变为出让的建设用地使用权应加纳的土地出让金等费用。（2）评估有拖欠建设工程价款，尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日起六个月内的房地产抵押价值，该房地产的抵押价值不应包括发包人拖欠承包人的建筑工程款。（3）评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含抵押担保的债权数额。（4）法律、法规和政策规定的不得抵押的房地产，不应该为抵押贷款为目的的估价对象，如果委托人要求估其抵押价值的，其抵押价值评估为零。（5）法律、法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为以抵押贷款为目的的估价对象。（6）法律、法规和政策规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件第四节最高最佳使用原则一、概念：最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的利用。二、满足条件：1.法律上许可；2.技术上可能；3.经济上可行；4.价值最大化.。最高最佳使用原则是房地产利用竞争与优选的结果，包括用途、规模、集约度、档次上的最佳。需要注意的是，遵守了合法原则，不一定能达到最高最佳使用，但最高最佳利用，必须符合合法原则。2019/12/21RealEstateAppraisal10三、三大经济学原理1.收益递增递减原理收益递增递减原理可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。2019/12/21RealEstateAppraisal11第一种投入产出关系：收益递减规律(报酬递减规律、边际收益递减原理)假定仅有一种投入量是可变的，其他投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加是递增的，但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。具体表现：对于一宗土地来说，土地的使用强度（如建筑层数、建筑高度、容积率、建筑规模）超过一定限度以后，收益开始下降。2019/12/21RealEstateAppraisal12第二种投入产出关系：规模收益（规模报酬规律）假定以相同的比例来增加所有投入量（即规模的变化），则产出量的变化有三种可能性：1.规模收益不变：产出量的增加比例等于投入量的增加比例2.规模收益递增：产出量的增加比例大于投入量的增加比例3.规模收益递减：产出量的增加比例小于投入量的增加比例具体表现：在扩大规模时，一般先经过一个规模收益递增阶段，然后经过一个规模收益不变阶段，再经过一个规模收益递减阶段。2019/12/21RealEstateAppraisal132.均衡原理是以估价对象内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用。以建筑物与土地的为例：土地：VL土地上有一与其组合为最高最佳使用的建筑物：V=VL+VB土地上有一陈旧过时，需要拆除的建筑物：V=VL+建筑物残值－建筑物的拆迁费用土地上有一过大或过高档次的建筑物：V=VB－功能折旧房地产的价值＝土地价值＋建筑物价值＝土地单价×土地面积＋建筑物的单价×建筑面积2019/12/21RealEstateAppraisal143.适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够使估价对象的价值达到最大化的使用方式的估价结果。但当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做出判断和选择:(1)保持现状前提（认为维持现状最有利）房地产保持现状的条件：（新房地产价值－将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润）＜现有房地产价值保留现有建筑物的条件：（新房地产价值－拆除现有建筑物的必要支出及应得利润－建造新建筑物的必要支出及应得利润）＜现有房地产价值2019/12/21RealEstateAppraisal15(2).更新改造前提（房地产更新改造后再利用最为有利）装饰装修改造条件：（更新改造后的房地产价值－更新改造的必要支出及应得利润）＞现状房地产的价值(3).改变用途前提（房地产改变用途再利用最为有利）改变用途的条件：（新用途的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润）＞现有途的房地产价值(4).重新开发前提（重新开发再利用最为有利）重新开发条件：（重新开发完成后的房地产价值－重新开发的必要支出及应得利润）＞现有房地产价值(5).上述情形的组合（应把几种可行的估价前提进行比较后，做出最高最佳利用的选择。最常见的是第三种改变用途与第二种装饰装修改造的组合）2019/12/2116第五节估价时点原则一、概念估价时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。估价时点的确定在先，评估价值确定在后。评估现值的一般将实地查看估价对象期间或者估价作业日期内的某个日期（特别是完成实地查看之日）确定为估价时点。估价时点还可以是过去或者未来，由估价目的决定。需要强调的是，遵循估价时点原则并不是把评估价格说成是某个时间的价值就算遵循了，更本质的是确定估价时点应在后，而不是有了“评估价值”之后，再把它定义为某个时间的价值。二、原因房地产市场是不断变化的，房地产状况也随时间变化，所以房地产价值和价格也随时间变化。价值与时间密不可分，每一个价值都对应一个时间，不存在没有时间的价值。三、估价时点原则的意义说明评估价值所对应的时间。表明评估估价对象价值的时间界限。四、估价中要注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头。第六节替代原则一、概念替代原则要求估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。二、理论依据1.市场上各个经济主体的理性行为，导致效用相同的商品之间形成相同的市场价格。2.房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产不存在，但同一市场上具有相近效用的房地产却存在，其价格应接近。三、替代原则的运用估价对象附近存在相近效用的房地产且已知价格时，可以用这些价格来推算出估价对象的价格。不能孤立地考虑一个估价对象，要考虑相近似效用房地产价格的牵掣。四、替代原则对于具体的房地产估价工作，指明了下列两点：1.如果存在着一定数量与估价对象相似的房地产并已知它们的价格时，则可以通过这些相似的房地产的价格推算出估价对象的价格。2.不能孤立的思考估价对象的价值，应考虑相似的房地产的价格牵掣，特别是在同一个估价机构，同一个城市、同一个时期，为同一种估价目的，对不同区位、不同档次的房地产的评估价值应有合理的“价差”，尤其是较好的房地产的评估价值不能低于较差的房地产的评估价值。第七节谨慎原则一、概念指在房地产抵押价值评估中，在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。二、实质就是要高估风险，低估收益，使评估价值降低。三、谨慎原则的关键是对“存在不确定因素情况下”的把握。若是可以确定的因素则不存在谨慎问题，因根据确定性因素进行估价。如果面临的是不确定性因素，当对该因素的乐观或保守估计会导致对房地产抵押价值的高估或低估时，则应采取导致对房地产抵押价值“低估”的估计。四、《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵守谨慎原则的下列要求：1.在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查看。2.在运用成本法估价时不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。3.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。4.在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。