第五章房地产开发的建设过程管理

第五章房地产开发的建设过程管理房地产开发的建设过程分为四个阶段：项目建设准备阶段；招标投标（落实承发包）阶段；施工（监理）阶段；市政公建配套阶段。第一节住宅建设项目的建管管理住宅建设项目的建管管理是指在住宅建设项目施工前，由政府建筑业管理部门对住宅建设项目报建开始到施工许可证发放为止的全过程管理。一、住宅建设项目建管管理工作的基本流程（二）住宅建设项目建管管理的工作流程图在图5-1的各个工作流程中，政府部门采用“电子身份证”的形式来进行管理，即采用工程项目IC卡来对整个住宅建设项目建管管理的工作流程中关键的节点进行管理。工程报建*勘察发包*施工许可证申办*设计合同签证设计审图登记施工合同登记*质量安全监督申报*施工合同登记初步设计审批*一般项目初步设计审批*住宅工程项目施工图设计审查勘察合同签证施工监理合同登记设计审图登记施工监理招标发包*住宅项目发包资格审查*设计发包*施工发包*初步设计审批*施工监理招标发包*市政公用事业项目项目分类二、住宅建设项目建管管理中的主要工作（一）住宅建设项目工程报建2、住宅建设项目工程报建的范围凡在上海市进行建设的住宅建设项目，总投资在50万元以上（不含50万元）的，住宅建设项目的建设单位应当在住宅建设项目工程立项文件批准后30天内，且在住宅建设项目工程勘察、设计发包前向政府报建部门办理报建手续。3、住宅建设项目工程报建的管理部门市建委主管，交易中心组织实施和管理。区（县）建设主管，分中心实施。4、住宅建设项目工程报建的管理权限市建设工程交易管理中心负责全市建设工程总投资在1500万元以上的住宅建设项目和总投资在500万美元以上的非限制性中外合资的工程项目的报建管理。各区（县），总投资在1500万元以下（含1500万元）的住宅建设项目和总投资在500万美元以下（含500万美元）的非限制性中外合资的工程项目的报建管理；5、住宅建设项目工程报建的内容工程名称；建设地点；总投资、总面积；当年投资额；资金来源；工程规模；预计开、竣工日期。6、住宅建设项目工程报建的程序住宅建设项目的建设单位向报建管理部门领取《上海市建设工程报建表》和《上海市建设工程报建信息卡》。住宅建设项目的建设单位填妥上述表格后随带建设工程立项批准文件原件和复印件、企业营业执照及有关证明文件的原件和复印件，报送市建设工程交易中心或各区（县）建设工程交易分中心审核。凡符合要求的住宅建设项目，市交易中心或分中心将当场予以办理手续，并发给项目IC卡。（二）住宅建设项目工程发包资格审查1、住宅建设项目工程发包资格审查的内容住宅建设项目工程发包单位应具备下列条件：（1）是否有法人资格或系依法成立的组织；（2）是否有与建设工程相适应的资金；（3）是否有与建设工程相适应的人员。（三）勘察招标发包凡属本市设计招标范围的建设工程项目（总投资额在500万元以上的居住小区、高层住宅、公共建筑及其他民用建设工程和新建、扩建、技术改造的工业、市政工程等项目），其工程勘察任务必须进行勘察招标。（四）设计招标发包总投资额在500万元以上（含500万元）的居住小区、高层住宅、公共建筑及其他民用建筑工程；总投资额在100万元（含100万元）以上的市区广场、主要道路两旁和重要风景区的新建、改建、扩建的建筑物；总投资额在1000万元以上（含1000万元）的新建、扩建、技术改造的工业、市政工程等项目。（六）住宅建设项目初步设计审批1、建设项目初步设计的审批机关实行分级管理，建委（局）是建设项目初步设计的审批机关。2、建设单位送审初步设计时，应提交的文件资料（1）工程建设项目可行性研究报告的批准文件（复印件）；（2）规划部门签发的规划设计要求及设计方案审核意见；（3）设计单位提供的全套初步设计文件（应加盖市建委统一颁发的出图专用章）；（4）批租地块的《土地使用权有偿出让合同》复印件；（5）相关土地批准文件。审批机关应组织住宅、环保、绿化等相关部门评审，并以住宅（房地产）部门为主。有关部门可能根据整个小区周围环境及国家的有关规定进行调整。初步设计审批合格，将由相应负责部门批复，其一经批准，不得任意修改。如需作较大修改，则须重新报原审批机关批准。（七）住宅工程项目施工图设计审查1、住宅工程项目施工图设计审查、送审、内容审查单位是具有设计审图资质的审图公司。送审单位是承担住宅工程项目施工图设计的设计单位。内容：（1）是否符合有关的法律、法规和现行的技术、标准规定的要求；（2）提供审查的设计文件是否齐全和符合程序；（3）是否按照经批准的初步设计文件进行施工图设计，施工图设计文件是否达到规定的设计深度标准要求；（4）基础处理是否妥当，基础最终沉降计算值、偏心距计算值、倾斜率计算值是否符合本市有关规定；（5）上部结构设计是否安全等。（八）施工监理招标发包1、施工监理招标的范围根据国家的有关规定，实施施工监理招标的范围为：国家和本市重大建设工程；大、中型公益事业工程；住宅工程；利用外国政府或者国际金融组织赠款、贷款的工程等。2、施工监理招标的管理部门上海市建设工程交易管理中心监理分中心负责本市范围内上述工程的施工监理交易活动的管理。（九）施工监理合同登记1、施工监理合同登记的范围：凡监理公司所承接的所有施工监理项目。2、施工监理合同登记的管理部门：上海市建设工程交易管理中心监理分中心负责承办施工监理合同的登记手续。3、施工监理合同登记需提交的材料：建设项目IC卡（仅限应当通过招标方式选择监理单位的项目）；监理企业IC卡、交易席位证；建筑总平面图一张（复印件）；标准施工监理合同本及复印件等。4、进行施工监理合同登记的单位。施工监理合同登记应由住宅建设单位和施工单位共同前往办理。（十）住宅建设项目施工招标发包1、住宅建设项目施工招标投标的管理部门上海市建设工程招标投标管理办公室及各区（县）的建设工程招标投标管理办公室。2、住宅建设项目施工招标投标的范围总投资额在50万元（含50万元）的住宅建设项目。3、住宅建设项目施工招标投标的管理权限市建设工程招标投标管理办公室负责全市建设工程总投资在3000万元及以上的生产性建设工程项目，总投资在1500万元及以上的非生产性建设工程项目的施工招标投标管理；区（县）招标投标管理办公室负责本区域内总投资在3000万元以下的生产性建设工程项目，总投资在1500万元以下的非生产性建设工程项目的施工招标投标管理。4、专业分包管理凡本市地域内建设工程的土方、石方、桩基、建筑幕墙、金属结构等专业承包或分包的交易都必须进入相应的交易市场公开交易。（十一）住宅建设项目质量、安全监督申报1、住宅建设项目质量、安全监督的范围本市范围内除个人建造自住房屋外的房屋建筑、土木工程、工程设备安装、管道敷设等新建、改建、扩建的建设工程。2、住宅建设项目质量、安全监督的管理部门由市建设工程质量监督总站及各区（县）质监站负责。申报的工程中含有人防工程的，建设单位应将其中人防工程部分向上海市民防建设工程质量监督站办理民防工程质量核验监督的申报。（十三）施工许可申办1、施工许可申办的管理部门市建设工程交易中心或市建设工程交易中心派出分中心或区（县）分中心为施工许可申办的管理部门。2、施工许可申办的管理范围凡在本市行政区域内新建、改建和扩建的建设工程施工前，建设单位应当办理建设工程施工许可证手续。施工许可证应放在施工现场，随时备查。带下列资料申领建设工程施工许可证：（1）建设工程规划许可证；（2）资金入账凭证；（3）通水、通电、通路以及场地平整等有关证明；（4）建设工程承发包合同副本和廉洁协议；（5）监理合同（应当实行监理的工程）；（6）建设工程质量和安全监督申报材料；（7）项目施工登记卡（中标单位）；（8）勘察、设计、施工中标（交易成交）通知书；（9）住宅新开工审核通知单；（10）《住宅建设项目配套建设条件审核申请表》审核意见通知单等。根据规定，未领取建设工程施工许可证的住宅建设项目，不得进行施工。第二节住宅建设项目招标投标管理一、住宅建设项目招投标住宅建设项目招投标是住宅建设项目发包的一项重要方式，它可分为勘察招标、设计招标、监理招标和施工招标。（一）住宅建设项目勘察、设计、监理招标住宅建设项目勘察、设计、监理招标有一个共同的特点，就是其费用在一般情况下，各投标者的报价基本相似，因为国家对勘察、设计、监理的收费都有明确的指导价。因此，招标单位在评标时，不应将商务标作为主要的评分标准，而应以技术标作为评标时的依据。进入市场参与投标YesNoNoOrYes委托代理机构发包方补充条件满足发包条件满足承发包条件签订承包合同进入建筑市场直接发包议标发包承包方选择发包方式补充条件招标发包满足发包条件3、施工发包方式根据现行的做法，施工发包的方式，主要可分为：招标发包（又可分为：公开招标、邀请招标）；议标发包；直接发包三种。4、施工承包（1）施工承包的基本概念施工承包是指具有资质证书或者承接业务许可证的建筑施工单位在规定的业务范围内承包建设工程施工的过程。二、施工招投标程序（一）施工招标程序政府招标管理部门职责审核合同草稿鉴证中标通知书监督、见证开标核准招标补充文件审核投标申请者审核招标文件审核招标项目登记表签订承包合同签发中标通知书评标、定标开标接受投标文件编制招标补充文件组织现场踏勘、答疑分发招标文件接受投标报名进行资格预审编制招标文件发布招标信息招标登记成立评标小组成立招标工作小组监督、见证评标、定标评标阶段准备阶段招标阶段（二）“无标底招标，有标底评标”的实施方法上海市在施工评标中试行“无标底招标，有标底评标”的评标办法，其做法如下：1、公开择优选择施工投标单位假设择优选择了6家符合其各方面要求的施工投标单位，分别设定为A1、A2、A3、A4、A5和A6。2、公布建设工程项目的参考工程造价编制该项目的参考工程造价，向各个参加竞争的施工招标单位公布（一般公布在招标文件里）。设定该项目编制的参考工程造价为b。3、施工投标单位自主报价设定：a3（最高）＞a4＞a6＞a1＞a2＞a5（最低）去掉一个最高的报价a3和去掉一个最低的报价a5。设定为：规定：有效区间的系数在+2%～-6%间。那么不舍去的有效区间在（1+2%）～（1-6%）范围里。如果a3＞（1+2%），那么，决定a3舍去；如果a5＞（1-6%），决定a5不舍去。42164aaaaa试4、计算正式确定后的算术平均值计算5家报价的算术平均值，设定为，则：5、随机抽取报价算术平均值的权数规定报价算术平均值的权数范围在0.60～0.70这八个数之间。由评标小组的组长在这八个数码签中当场抽取。假如抽取的数码签为0.65，那么报价算术平均值的权数是0.65，而参考工程造价的权数就是0.35了。552164aaaaaa试6、计算加权平均工程造价，c=0.65×+0.35×b。7、随机抽取加权平均工程造价的下浮率假定规定的下浮率范围在1%～3%之间。由评标小组的组长在1.0%、1.1%、1.2%、…、3.0%的数码签中当场抽取。假如抽取的数码签为2.3%，那么下浮率就是2.3%。设定期望工程造价为d，则d=（1-2.3%）×c=0.977c，即为在“无标底招标，有标底评标”中的评标标底。8、给各个施工投标单位的报价打分根据招标文件中评标办法的规定，假如规定的商务标的满分为60分，报价偏离标底，上浮1%，扣2分；下浮1%，扣1分。据此给各投标单位打分。即：若为正值，选用公式计算；若为负值，选用公式计算。)1(dan2160dan1160dan（三）施工投标获取招标信息授标、签约询标参加开标会、确认有效标递交投标文件准备投标保函编制投标标书参加答疑会研究招标文件、踏勘等取得招标文件投标申请参加资格审查成立投标小组、进行投标决策（四）投标应注意的几个问题投标活动是一个系统工程，每一个环节都要认真对待，要做到：加强信息管理，把握投标机会；研究投标决策，化解市场风险；解读投标须知，防止废标产生；编好投标文件，造价技术并重。同时要注意防止导致废标原因的产生，因为投标标书列为废标，一切努力将前功尽弃。通