第五章房地产相关制度与政策

第五章房地产相关制度与政策第一节房地产与房地产业管理制度简介1、简述房地产的概念？答：房地产作为物质实体，即指土地、建筑及建筑附属物，作为权益包括房地产的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权，以及以上权益派生出来的承租权、抵押权、典权等等。2、简述房地产业的概念？答：房地产业是关于房地产投资开发、经营交易、消费管理与服务等各方面关联行业的总称。房地产也属于第三产业，是基础型产业，对国民经济发展具有先导作用，是国民经济发展具有先导作用，是国民经济的支柱产业。3、房地产管理制度大体可划分为那三个方面？答：房地产管理制度，大体可划分为房地产开发经营管理、房地产管理、房地产维修养护管理三个方面。1、简述房地产的概念？2、简述房地产业的概念？3、房地产管理制度大体可划分为那三个方面？第二节房地产开发经营管理1、房地产开发一般可以划分为哪几个阶段？答：房地产开发一般可以划分为四个阶段：（1）投资机会选择与决策分析阶段；（2）房地产开发前期工作阶段；（3）房地产开发建设阶段（4）房地产租售经营阶段。其中，房地产开发前期工作阶段的内容，包括取得建设用地、取得建设项目的立项批复、完成房屋拆迁、审定项目规划设计等方面工作。2、简述房地产开发项目的规划设计审定？答：审定房地产开发项目规划设计的过程，就是通过对修建性详细规划的编制、修改，使其符合城市总体规划和控制性详细规划的过程，也是城市规划部门对房地产开发项目前期工作实施管理的过程。规划管理的主要方式是依据《城乡规划法》审批、核发“一书两证”，即，项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。3、简述房地产开发的施工管理包括哪些内容？答：房地产开发的施工管理制度包括：项目报建与施工许可证制度、建筑工程质量管理制度、工程竣工验收备案制度。（1)项目报建与施工许可证制度建设单位在开工前，应当向工程所在地的建设行政主管部门提请报建，并申领施工许可证。未取得施工许可证的建筑工程，一律不得开工。建设单位申领施工许可证的条件如下：（1）已经办理该建筑工程用地批准手续。（2）在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。（3）施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。（4）已经确定施工企业。（5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料、施工图设计文件已按规定进行了审查。（6）有保证工程质量和安全的具体措施。（7）按照规定应该委托监理的工程已委托监理。（8）建设资金已经落实。（2）建筑工程质量管理制度建设单位对建筑工程质量应当承担的义务和责任主要有如下方面：（1）建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，向具有相应资质等级的单位进行招标，并不得将建设工程肢解发包。（2）建设单位向勘察、设计、施工、工程监理等单位提供真实、准确、齐全的建设工程原始资料。（3）建设单位在领取施工许可证或者开工报告前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续。（4）建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本加竞标，不得任意压缩合理工期，不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量，不得采购不符合设计文件和合同要求的建筑材料、建筑构配件和设备，不得明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。（5）设计建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。（3）工程竣工验收备案制度？办理工程竣工验收备案应当提交下里材料：（1）工程竣工验收备案表；（2）工程竣工验收报告；（3）法律、行政法规规定应当有规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用的文件；（4）施工单位签署的工程质量保修书；（5）法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第三节房地产转让管理1、简述房地产转让地概念？答：《城市房地产管理法》规定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：(一)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；(二)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；(三)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；(四)以房地产抵债的；(五)法律、法规规定的其他情形。显而易见，房地产转让的实质是房地产权属发生转移，该法还规定：“放地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”这规定。是要求房地产所有权与土地使用权的权利主体应当保持一致。2、简述房地产转让的程序？答：房地产转让，应当按照下列程序办理：(一)房地产转让当事人签订书面转让合同；(二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；(三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；(四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；(五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；(六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。3、简述禁止转让房地产的规定？答：下列房地产不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的；（第十条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。）(二)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(三)依法收回土地使用权的；(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(五)权属有争议的；(六)未依法登记领取权属证书的；(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第四节商品房销售管理1、简述商品房的预售的条件？答：《城市商品房预售管理办法》的决定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、简述商品房的现售条件？答：城市商品房销售管理办法，商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。3、简述《住宅质量保证书》的要求和主要内容？答：房地产开发企业向用户交付销售的新建商品住宅时，应在住宅交付的同时提供给用户《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》应当包括以下内容：（1）工程质量监督部门核验的质量等级；（2）地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；（3）正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：①屋面防水3年；②墙面、厨房和卫生间地面、地下室、、管道渗漏1年；③墙面、顶棚抹灰层脱落1年；④地面空鼓开裂、大面积起砂1年；⑤门窗翘裂、五金件损坏1年；⑥管道堵塞2个月；⑦供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；⑧卫生洁具1年；⑨灯具、电器开关6个月；⑩其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。（防水3年，管道堵塞2个月，灯具、电器开关半年，其他都是1年）（4）用户报修的单位，答复和处理的时限。住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，房地产开发企业可以延长上述规定的保修期，但不应低于上述规定的保修期限。4、简述《住宅质量保证书》的保修期限与保修范围和保修责任，与《房屋建筑工程质量保修办法》的保修期限与保修范围和保修责任之间的关系？答：（1）各自的保修期限《住宅质量保证书》的保修期限为：①屋面防水3年；②墙面、厨房和卫生间地面、地下室、、管道渗漏1年；③墙面、顶棚抹灰层脱落1年；④地面空鼓开裂、大面积起砂1年；⑤门窗翘裂、五金件损坏1年；⑥管道堵塞2个月；⑦供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；⑧卫生洁具1年；⑨灯具、电器开关6个月；⑩其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。（防水3年，供热、供冷1个采暖期，管道堵塞2个月，灯具、电器开关半年，其他都是1年）《房屋建筑质量保修办法》的保修期限为：①地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；④电气管线、给排水管道、设备安装为2年；⑤装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。（防水、防渗漏5年，供热、供冷2个采暖期、供冷期，其他都是2年）（2）各自保修的住客体①《住宅质量保证书》的保修期限是建设单位向业主的保修，住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算；②《房屋建筑质量保修办法》的保修期限是施工单位向建设单位的保修，房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。(3)对房屋共有部分合资有部分保修期限的规定①对房屋共有部分的保修期限按《房屋建筑质量保修办法》规定执行；②对房屋自有部分的保修期限是这样规定的：房地产开发企业应当对所售商品房承担保修责任，保修期从交付之日起计算，商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位出具的质量保修书约定的存续期。理解上述规定：对商品房自有部分的保修期限，如果在《房屋建筑质量保修办法》和《住宅质量保证书》的保修期限都有效的情况下，按保修期限较长的执行，如果已过了《房屋质量保修办法》的保修期限按《住宅质量保证书》的保修期限执行。5、简述《住宅使用说明书》的要求和主要内容？答：《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：（1）开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；（2）结构类型；（3）装修、装饰注意事项；（4）上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；（5）有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；（6）门、窗类型，使用注意事项；（7）配电负荷；（8）承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；（9）其他需要说明的问题。第五节房屋租赁管理1、简述房屋租赁登记备案？答：我国对房屋租赁实行两项登记备案制度：(1)房屋行政主管部门登记备案《房屋租赁管理办法》规定：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料：（一）房屋租赁合同；（二）房屋租赁当事人身份证明；（三）房屋所有权证书或者其他合法权属证明；（四）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。（2）公安部门登记部门《租赁房屋治安管理规定》。要求：1、出租房屋的建筑、消防设备、出入口和通道，必须符合消防安全和治安管理的规定，不准出租危险房屋和违章建筑。2、私有房屋出租人必须持房屋所有权证或其他合法证明、居民身份证、户口薄，向房屋所在地派出所申请登记，单位房屋出租人